понедельник, 12 декабря 2016 г.

Как влияют на продажи квартир коммерческие объекты, расположенные в домах?


Обычно квартиры в домах с инфраструктурными объектами на первых этажах продаются лучше. Соседство с продуктовыми магазинами и барами ухудшает ликвидность квартир, а с поликлиниками — улучшает. Кроме того, застройщики используют схему, которая позволяет продавать квартиры на первых этажах максимально дорого.

Известно, что при возведении домов застройщик резервирует определенную площадь на первом этаже под коммерческую недвижимость. В домах же, которые построены 10-20 лет назад, конструктивно не предусмотрены помещения под объекты инфраструктуры. Расположение коммерческих объектов в жилых домах должно влиять на продажи квартир, ведь соседями жильцов могут стать не только «тихие» клерки из отделения банка, но и «громкие» посетители пивных баров. Как же идут продажи квартир при наличии инфраструктурных объектов на первых этажах дома? Влияет ли это на реализацию квартир на нижних этажах? Какие самые «неблагоприятные соседи» для жильцов? Отличается ли ситуация с потенциальными покупателями жилья в таких домах в Москве, Подмосковье и других регионах России? На эти и другие вопросы отвечают эксперты.

Первые этажи продаются с большим дисконтом
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева считает, что в большинстве случаев коммерческие объекты на первых этажах зданий играют на руку и продавцам, и покупателям:

— Расположение коммерческих площадей на первых этажах жилых домов не оказывает значительного влияния на стоимость квартир. Однако можно отметить воздействие на ликвидность объекта в целом. Неудобства вызывают размещение вывесок и высокая проходимость.

Первые этажи по-прежнему продаются, но более медленно и с большим дисконтом при равных условиях, так как сейчас рынок насыщен предложениями и у покупателя есть выбор. Однако наличие инфраструктурных объектов, безусловно, повышает ликвидность района и, как следствие, самих квартир, — добавляет эксперт.

Меньшим спросом пользуются квартиры рядом с продуктовыми магазинами

Рассмотрим частные случаи. Никита Орлов, руководитель АН LIANA г. Москвы, согласен с предыдущей точкой зрения, при этом эксперт дифференцирует типы объектов и обращает внимание на самое неудобное соседство. Опыт эксперта говорит о том, что хуже покупают квартиры рядом с продуктовыми магазинами, барами и ресторанами:

— Спрос на квартиры в жилых домах, на первых этажах которых расположены объекты коммерческой недвижимости, во всяком случае, в САО и СВАО, где специализируется наша компания, достаточно устойчивый. Разумеется, владельцы объектов коммерческой недвижимости предпочитают размещать их в домах, которые находятся на первой линии оживленных магистралей, у крупных перекрестков и транспортных развязок, а также в непосредственной близости к станциям метрополитена. Основная часть наших покупателей достаточно спокойно относится к тому, что на первом этаже жилого дома располагаются объекты коммерческой инфраструктуры. А в случае близости к метро это, как правило, всегда является решающим фактором в пользу приобретения квартиры, так как люди здесь в меньшей степени обращают внимание на объекты инфраструктуры, а в большей основывают свой выбор именно на локации.

Обычно клиенты относятся нейтрально к расположенным на первых этажах офисам, объектам сферы услуг (салоны красоты, отделения банков, парикмахерские и пр.), — продолжает эксперт. — Сложности возникают лишь в тех случаях, когда в жилом доме разместился бар или шумный ресторан, паб или продуктовый магазин. Почему продуктовый — понятно: загрузка и выгрузка происходит, как правило, ночью, и это мешает жильцам полноценно отдыхать. И если жителей дома в целом это касается в меньшей степени, то для проживающих непосредственно на втором этаже это превращается в проблему. Что касается предпочтений при покупке квартир в домах с объектами коммерческой недвижимости относительно предыдущего места проживания, то я не заметил здесь какой-то тенденции: и клиенты из Москвы, и клиенты из регионов примерно одинаково относятся к возможным проблемам, связанным с наличием объектов инфраструктуры в жилых домах.

Поликлиника в доме — это «плюс»

Александр Целыковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», руководитель сети офисов АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь, считает, что для некоторых категорий жильцов близость объектов инфраструктуры может сильно облегчить жизнь:

— Наличие развитой инфраструктуры в непосредственной близости от места проживания, считаю, в большинстве случаев является дополнительным плюсом при выборе жилья. Мы без проблем реализовывали квартиры в доме, расположенном в Южном микрорайоне, первый этаж которого полностью отведен под поликлинику. Для людей пожилого возраста, которые при переезде выбирают, как правило, второй этаж, наличие на первом этаже аптеки или отделения банка может служить даже дополнительным плюсом. С другой стороны, совсем недавно мой знакомый отказался от покупки квартиры в доме, в котором располагался пивбар, не оборудованный санузлом. При этом даже привлекательная цена и отличное состояние объекта не стали решающим фактором при выборе для его семьи.

Минус 10% от цены за соседство с магазином

В некоторых регионах из-за наличия магазина этажом ниже можно получить ощутимую скидку. Александр Целыковский также приводит процентное соотношение количества покупателей, одобряющих или не одобряющих соседство с объектами инфраструктуры:

— Влияние объектов коммерческой инфраструктуры на конечную стоимость жилья минимально, и цена квартиры в доме, где на первом этаже находится коммерческая недвижимость, а также в аналогичном, без коммерческих площадей, у нас в городе, по сути, не различается. Да, некоторые сложности могут возникать у владельцев квартир, которые расположены на втором этаже непосредственно над баром, кафе и т.д. Однако даже этот фактор для продавцов не является существенным, и они не спешат дисконтировать при продаже своего жилья. Владельцы таких квартир соглашаются на скидку в 5-10% от рыночной стоимости лишь при сильной мотивации, т.е. когда объект требуется реализовать в короткие сроки. Но, справедливо говоря, так же ведут себя и собственники квартир, расположенных в домах без коммерческой недвижимости.

Что же касается предпочтений клиентов при покупке недвижимости на вторичном рынке в Электростали, то я бы составил следующую пропорцию: примерно по 20% относятся положительно и негативно к наличию в доме объектов коммерческой недвижимости, у оставшихся же 60% отношение нейтральное. В наших собственных агентствах недвижимости за последние лет 5-7 я не знаю ни одного случая отказа покупателя от сделки, поводом для которого послужило бы наличие того или иного объекта коммерческой недвижимости в доме, где приобретается жилье, — рассказывает эксперт.

Козырек пристройки — это «минус»

Олеся Рудакова, руководитель АН «Оранж» г. Щелково, обращает внимание на фактор всевозможных пристроек и козырьков под окнами жильцов:

— Московская область в плане локальных рынков недвижимости весьма неоднородна. Ситуация здесь может различаться даже в соседних городах. В Щелково исторически сложилось так, что объектов коммерческой недвижимости, расположенных в жилых домах, очень и очень мало, поэтому никакого влияния на спрос и предложение наличие в доме объекта коммерческой недвижимости не имеет. Единственное, что могу отметить — клиенты неохотно покупают недвижимость, расположенную на втором этаже, под которым располагается козырек над входом в магазин, кафе и т.д. Но здесь уже больше вопрос эстетических соображений и безопасности, т.к. такое «соседство» может помочь злоумышленникам пробраться в квартиру.

До недавнего времени у нас вообще было запрещено переводить жилую недвижимость, расположенную на первых этажах, в нежилую, — сетует эксперт. — И только после смены руководства муниципалитета этот процесс понемногу начал набирать обороты. Появились даже случаи, когда под объекты сферы обслуживания клиенты начали приобретать весь первый этаж, переводя его в категорию нежилого объекта. Однако массовым явлением это не является. Как не является каким-то негативным фактором в целом наличие коммерческой недвижимости в новостройках, что горожане воспринимают как должное и соответствующее современным требованиям к комфортному жилью с собственной развитой инфраструктурой.

Чаще квартиры на нижних этажах продаются по самым высоким ценам

Андрей Черкасов, руководитель АН «Единый Центр Недвижимости» г. Оренбурга, приводит в пример схему продажи недвижимости, которая позволяет продавать квартиры на нижних этажах максимально выгодно:

— В плане размещения объектов коммерческой инфраструктуры в жилых домах в Оренбурге, городе с населением 600 тыс. жителей, по сути, никаких сложностей не возникает. Данный фактор никак не влияет на ценообразование на локальном рынке недвижимости, даже при том, что доля подобных объектов составляет примерно 20%, или пятую часть рынка. Дело в том, что основная часть жилого фонда в городе построена давно и наличие в ней на первых этажах объектов коммерческой недвижимости не было предусмотрено вовсе. К тому же, перевести помещение из статуса «жилое» в «нежилое» в этом случае очень и очень сложно. Что же касается нового жилого фонда, согласно нашей специфике, на первоначальных этапах строительства застройщики и девелоперы в первую очередь реализуют верхние этажи зданий. И чем ближе к окончанию строительства, тем дороже становятся квартиры на средних и нижних этажах. Как результат — квартиры на втором этаже в новостройках Оренбурга не только не являются самыми дешевыми, а наоборот, становятся одними из самых дорогих

Комментариев нет:

Отправить комментарий