Покупка квартиры по договору купли-продажи — процесс многоступенчатый и растянутый во времени. Подписание договора — это лишь начало процесса и не конец возможным рискам. Надо не только правильно заключить договор, но и грамотно расплатиться. Мошенничество возможно и в момент оплаты, поэтому денежные взаиморасчеты — не повод расслабляться.
Здесь важно одной стороне отдать деньги и получить квартиру, другой стороне необходимо продать квартиру и получить деньги. Чаще всего жилплощадь по договору купли-продажи покупают на вторичном рынке.
Существует два способа расчета: отдать деньги налом или перевести по безналу. Самый популярный — оплата наличными. Однако и в том, и в другом случае есть свои нюансы, так как квартиру необходимо зарегистрировать на нового собственника, а это не происходит моментально.
Протоптанная тропа
На сегодняшний день, как отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, самым распространенным способом оплаты «вторички» является расчет наличными через банковскую ячейку. Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, уточняет, что порядка 70 % сделок на этом рынке оплачиваются именно так.
Выбирая этот способ, необходимо с умом подойти и к выбору банка. Алексей Бернадский советует тщательно выбирать банк, удобный обеим сторонам. Безусловно, такая услуга есть в любом крупном банке, но есть и маленькие банки, специализирующиеся на аренде ячеек. Следует обращать внимание на репутацию банка в сфере именно таких услуг, на удобство его расположения для всех участников сделки и на наличие свободных ячеек. Опытные риелторы обычно знают банки, где быстрее всего происходит закладка денег, где хорошие менеджеры и оптимальные дополнительные условия.
Оплата через банковскую ячейку гарантирует, что продавец получит деньги, а покупатель — квадратные метры, так как деньги из банковской ячейки может забрать лишь продавец и только после того, как будут выполнены все условия купли-продажи и все условия договора аренды ячейки. И вот здесь кроется важный момент: договор аренды составлять надо тоже грамотно. Но не стоит наивно полагать, что банк даст волю в этом вопросе. Как отмечает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»: «Банк имеет стандартную форму договора аренды, которая не подлежит изменению. Менять можно только пункт, в котором прописаны особые условия доступа в депозитарий для закладки и выемки денежных средств или других ценных вещей по усмотрению клиентов. Этими вещами могут быть расписки в получении денежных средств, векселя, сертификаты и т. д.».
Договор аренды бывает двухсторонний, между банком и чаще всего покупателем (он закладывает деньги в ячейку), и трехсторонний, между банком, покупателем и продавцом.
Срок аренды указывается в пункте дополнительных условий, этого срока должно хватить на все необходимые и неожиданные проволочки с регистрацией. Чаще всего ячейку арендуют на два месяца — таков средний срок проведения сделки. Деньги закладываются в ячейку банка в присутствии продавца. Лучше заказать у банка еще специальную услугу по проверке и пересчету денег. Важно быть уверенным, что покупатель расплачивается настоящими купюрами и не обсчитывает. Не лишним будет составлять опись того, что закладывается в ячейку. Ничего сложного в этом нет, и банки умеют проводить эту процедуру.
Кроме этого, необходимо прописать условия, когда, в какой период и кто именно будет иметь доступ к ячейке, какие документы для этого необходимо будет предъявить банку.
Если в этом пункте допустить ошибку, то продавец не получит доступ к ней. Это может произойти по разным обстоятельствам, например, в договоре у продавца не совпадает место жительство с его регистрацией в паспорте (например, он переехал, но переезд никак не отражен в банковских документах), поэтому забрать деньги из ячейки ему не позволят. В такой ситуации продавец будет вынужден просить покупателя переоформить условия договора, и здесь уже все зависит от добросовестности последнего.
Иногда этот момент могут использовать и с целью обмана. Так, Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», вспоминает, когда на одной из сделок в договоре аренды банковской ячейки был прописан пункт о том, что вынимать деньги продавец может лишь в присутствии покупателя. Этот пункт грозил тем, что покупатель мог после регистрации договора купли-продажи пропасть на срок аренды и в итоге получить недвижимость бесплатно на вполне законных основаниях. Настораживал и тот факт, что на этом пункте настаивал сам покупатель, а не банк. Условия аренды были в результате переговоров изменены, и сделка прошла благополучно.
Итак, прописывая пункт особых условий, необходимо предусмотреть сроки, в которые депозитарий может посетить продавец, и сроки посещения для покупателя, а также необходимые документы для выемки денег. Сперва эти условия обговариваются между продавцом и покупателем, а затем согласовываются с банковским представителем. Александр Лунин приводит пример таких условий: «01 декабря 2016 года — однократный доступ в депозитарий у продавца и покупателя. С 01 декабря 2016 года по 28 декабря 2016 года однократный допуск у продавца при наличии паспорта, ключа от банковской ячейки, оригинала договора с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности по квартире (адрес) на имя нового собственника Ф.И.О. В случае, если в этот срок продавец не посетил депозитарий, с 29 декабря по 30 декабря 2016 года однократный доступ имеет покупатель. В случае окончания срока аренды банковской ячейки в депозитарий допускаются одновременно покупатель и продавец для изъятия содержимого банковской ячейки, но при условии пролонгации и оплаты договора на требуемый срок. Пролонгация и внесение корректировок в особые условия возможны как в сроки действия договора, так и в случае его окончания, но при условии присутствия обеих сторон и согласия между ними в отношении предмета договора».
Следует также договориться о хранении ключей от ячейки, где деньги лежат. Неплохо предусмотреть в договоре аренды и порядок действий при их утере. А лучше воспользоваться советом руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Яны Сергеевой и предусмотреть безопасное хранение ключа на период регистрации права собственности, так как в случае его утери восстановление занимает некоторое время, выплачивается штраф, а некоторые банки в таких обстоятельствах дают доступ к ячейке только в присутствии двух сторон по договору.
Алексей Бернадский обращает внимание, что в разных банках могут быть разные формы регистрации ячейки. Иногда отдельно оформляется договор аренды ячейки и соглашение о регламенте доступа к ней. Некоторые банки объединяют эти документы в один договор.
Аренда ячейки — платная услуга, стоимость, в зависимости от опций, может варьироваться от 3 до 15 тысяч рублей.
После закладки денег продавец и покупатель два экземпляра договора купли-продажи и все необходимые документы предоставляют в МФЦ или в Регистрационную палату. В палате регистрируется переход права собственности, а после этого продавец забирает свой экземпляр договора и едет с ним в банк, открывает ячейку и забирает деньги.
Альтернативный вариант
Квартиру можно оплатить и по безналу, но нюанс, что продавец должен получить деньги не сразу, а после регистрации, сохраняется. В данном случае проблема снимается тем, что оплата происходит через аккредитивный счет или просто аккредитив.
Александр Лунин объясняет: «Аккредитивный счет — счет в банке, который открывают участники сделки для совершения операций расчета между участниками сделки под особыми условиями. Как правило, расчеты путем аккредитива производятся, если один из участников сделки представляет юридическое лицо. Договор по аккредитиву в части особых условий похож на договор аренды банковской ячейки, за исключением того, что деньги в банке хранятся в безналичной форме. Раскрытие аккредитива происходит по той же схеме, что и допуск в банковскую ячейку. Но есть два нюанса. Первый: на счете можно хранить только денежные средства, он не предназначен для других операций. Второй: в случае, если у банка отозвали лицензию, снять деньги со счета даже в присутствии обеих сторон будет крайне проблематично. В особенности когда счета в банке арестованы».
Вадим Ламин, управляющий партнер АН SPENCER ESTATE, обращает внимание на явный плюс такого взаиморасчета: продавец и покупатель могут вообще не встречаться. «Например, в прошлом месяце мы завершили сделку, когда покупатель открыл аккредитацию в Липецком отделении Сбербанка, а продавец после регистрации сделки забрал деньги, причем в отделении другого банка. В отличие от ячейки, для открытия аккредитива не обязательно присутствие всех сторон», — рассказывает эксперт.
Есть и свой минус: если продавцу принципиально получить деньги как можно раньше после регистрации договора купли-продажи, то аккредитив подходит меньше, чем банковская ячейка. После предъявления банку выписки из Росреестра кредитор запускает собственную проверку, которая длится 5–7 дней. Только после этого деньги перечисляются на счет продавца. При аренде ячейки дополнительная проверка не проводится.
Комментариев нет:
Отправить комментарий