Договор ипотеки между продавцом и покупателем – реальная возможность в период снижения спроса на вторичное жильё, купить квартиру или дом. Формально такая сделка будет продажей через рассрочку с залогом, но это тоже ипотека, только без участия банка. Таким образом, термины ипотека и ипотечное кредитование – это «две большие разницы», как говорят в Одессе. Ипотека – более общее понятие, в которое и входит один из её видов – ипотечное кредитование с обязательным участием банка.
Нюансы частной ипотеки
В России подобных сделок очень мало из-за неосведомлённости населения о такой возможности, а также из-за нежелания продавцов ожидать полной выплаты за свою недвижимость достаточно долгий срок. Ещё одним препятствием становится то, что покупатель хочет сразу проживать в купленной квартире, а продавец чаще всего продаёт квартиру, в которой он проживает и у него нет второго жилья для переезда.
В общем, должен быть соблюдён ряд пунктов, например, если хозяин хочет продать квартиру за более высокую цену, но не торопится, а покупатель согласен на это с рассрочкой или когда покупателю нужна именно эта квартира и он предполагает в дальнейшем получение крупных сумм денег из каких-то источников для выплат по ипотеке. Много проблем возникает при проведении альтернативных сделок с несколькими квартирами, когда жильё найдено, задатки по цепочке переданы, но всей суммы один из участников заплатить не может, так как не может продать свою квартиру, машину, быстро оформить наследство, получить долг или годовой бонус на работе.
Безусловно, продавец никогда не согласится на длительное ожидание полной выплаты, но какие-то небольшие сроки вполне можно прописать в договоре купли - продажи. Как правило, это несколько месяцев или 1-2 года. Чаще всего рассрочку предлагают сами продавцы, понимая, что не смогут быстро продать свою недвижимость, но получить какую-то реальную сумму можно уже сейчас, если найдётся покупатель в ипотеку.
Оформление
Оформление сделок с ипотекой физических лиц без участия банка такое же, как и в случае прямой продажи недвижимости. Разница только в пунктах договора, где прописаны условия ипотеки, стоимость имущества, порядок его оплаты, размер первоначального взноса, сроки оплаты и величина следующих траншей. Важным здесь будет пункт о штрафных санкциях за просрочку платежей. Необходимо также указать порядок расторжения договора в различных ситуациях.
Росреестр накладывает на квартиру или дом обременение, что фиксируется в заявлении на переход права собственности, а также прописано в договоре купли – продажи (ст.ст. 488, 489 ГК РФ – залог недвижимости до полного выполнения финансовых обязательств покупателя).
Покупатель не сможет распоряжаться недвижимым имуществом до полного погашения долга перед продавцом.
Риски частной ипотеки
Продавец защищён от риска утраты имущества или невыплаты за него вышеуказанными пунктами договора и регистрацией обременения квартиры, хотя покупатель не застрахован от потери трудоспособности, здоровья и т.п. В принципе продавец не рискует квартирой или деньгами. Суд может обязать его вернуть деньги и оставить себе квартиру в случае разбирательства из-за невыплат покупателя. Это неприятный, но не самый плохой вариант развития событий.
Для покупателя риск остаться без жилья и денег существует, в случае, если он не может доказать, что выплатил всю сумму, обозначенную в договоре, например, потеряв расписки. Чтобы этого не случилось, нужно фиксировать передачу денег нотариально. Тогда продавец не сможет затягивать снятие обременения в Росреестре и недвижимость полностью перейдёт в пользование покупателя.
Вряд ли подобные сделки станут массовым явлением, но в каких-то ситуациях вполне возможно их проведение в соответствии с законом. В этом помогут юристы или опытные риэлторы, которые смогут объяснить все нюансы сделки и проверят стороны на предмет финансовых возможностей, «чистоты» квартиры, отсутствия препятствий юридического или социального характера.
Комментариев нет:
Отправить комментарий