воскресенье, 18 декабря 2016 г.

Кто в ответе?


Любая сделка имеет долю риска, но на рынке недвижимости ставки слишком высоки. Именно поэтому ошибки или недосмотр здесь больно бьют по карману одного из участников. Свести риски к нулю невозможно, но хотелось бы, чтобы каждый участник процесса отвечал за свою долю работы, чтобы за непроработанные нюансы и их последствия отвечал виновный, а не потребитель.

На первичном рынке риски самые высокие, но здесь государство уже не первый год пытается минимизировать их законодательно. Кроме ужесточения 214-ФЗ в этом году даже был принят закон об уголовной ответственности девелоперов. Хотя не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что многие агентства недвижимости продают первичные квартиры и привлекают покупателей именно своим брендом. Зачастую обманутый дольщик, рассказывая свои злоключения, объясняет свои выбор именно тем, что покупал-то он в известной конторе! А контора-то лишь продавала, причем, бывало, что и не такой хороший объект, что и вовсе не по ДДУ, но на данный момент доверчивость — это проблема клиента. Хотя многие агентства дорожат своей репутацией, действительно честно отрабатывают свою комиссию, но все равно есть нечистые на руку, поэтому покупатель должен понимать свою ответственность за свой выбор.

По заслугам и честь

Репутация на современном рынке — не пустой звук. Ее ценность уже понятна всем, но еще не все умеют с этим работать, а, может быть, еще и не имеют нужной репутации.

Как бы то ни было, соответствующие изменения на рынке есть. Больше всего они видны в сегменте коммерческой недвижимости. Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty, рассказывает: «На рынке коммерческой недвижимости брокеры очень дорожат своей репутацией перед собственниками и клиентами: когда ты один раз выполнил работу хорошо, и клиент или заказчик остался доволен, вероятность получить от этих же собственников или клиентов новые заказы будет больше, так как на рынке много сетевых арендаторов и сетевых собственников. Установив хорошие отношения с одним крупным сетевым собственником, брокер может регулярно получать хороший заработок за счет новых сделок».
Возможность повторного обращения клиента есть и на вторичном рынке, и это понимают агентства, нацеленные на долговременную работу. Например, Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», утверждает: «Риэлторские компании дорожат своей репутацией, так как работают на вторичных обращениях своих клиентов. Бывали случаи, когда агентство недвижимости признавало вину своих сотрудников и договаривалось с клиентами о компенсации. Например, когда выяснилось, что сотрудник, взявший на себя обязательства по подготовке документов о переводе квартиры в нежилой фонд, уволился, не выполнив их. Кроме того, все им сделанное не соответствовало требованиям и перевод был невозможен».

От молвы не уйдешь, но покупать недвижимость, доверяя лишь словам, не следует. Все риски и компенсация за них должны быть прописаны в договоре.

Написано пером — не вырубишь топором

По закону риэлтор не несет никакой ответственности перед клиентом за качество своей работы. В принципе, другого ждать и не приходится, так как у нас сама деятельность риэлтора никак не регулируется, а многострадальный закон о лицензировании риэлторской деятельности лишь обсуждается. Хотя есть закон о правах потребителя и разработан законопроект о посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью, но получить компенсацию с риэлторов сложно, даже после признания судом их вины. Как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, можно попытаться через суд взыскать с риэлтора компенсацию, но это никак не гарантирует ее выплаты: «Обычно этот процесс затягивается на долгие годы, когда у риэлтора нет имущества в собственности, а официальная зарплата позволяет переводить вам по десять тысяч рублей. И в любом случае решает все судья. Клиент имеет также право и на моральную компенсацию, вероятность ее получения высока, но речь идет о мизерных суммах».

Ждать при работе с риэлтором безоблачного будущего, конечно, нужно, но если оно так и не настанет или потом вдруг омрачится, риэлтор за это отвечать не будет. Он лишь посредник. И в этом сумрачном настоящем придется искать способы доказать свою правоту и восстановить справедливость. А справедливость часто у каждого бывает своя, поэтому для избежания двояких толкований необходимо всегда работать по договору, где прописано все: действия, обязанности и ответственность сторон. В этой ситуации хорош совет управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой: «Заключайте все договора с агентствами, а не с частными лицами. Никаких расписок на коленке с частными риэлторами»!

Договор — важная часть любой сделки. Привлекая к своей покупке стороннюю помощь, всегда письменно оговаривайте все нюансы. Ведь отсудить можно лишь то, что прописано. Никакие устные соглашения не имеют юридической силы.

Необходимо разделять договор на оказание риэлторских услуг и договор на юридическое сопровождение сделки.

Риэлтор не отвечает за юридическую проверку сделки. Поэтому стоит заключать договор на юридическое сопровождение или, как советует директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина, заказывать дилидженс — юридическую экспертизу объекта. Если в такой ситуации потом реализуются риски, о которых покупатель не был предупрежден, то агентство будет нести ответственность, хотя ее мера будет определяться судом.

Подобный пример вспоминает Ольга Славкина: «В практике одного агентства был случай, когда клиент приобрел квартиру, въехал и обнаружил, что в ней нет газа. Он отрезан! Помещение планировали использовать под нежилое. При этом представитель риэлтора вместе с клиентом вспомнили, что при показе на плите кипел чайник, то есть продавец намеренно ввел в заблуждение стороны. В этом случае агентство взяло на себя расходы по подключению газа, но не потому, что было виновато, а потому, что проводило дилидженс объекта, то есть отвечало за то, чтобы квартира была юридически чистой, с понятной историей и соответствовала элементарным нормам».

Если же подписан лишь договор между клиентом и риэлтором, то рискует первый. Надежда Телеш, управляющий партнер АН DREAM REALTY, объясняет: «На сегодняшний день в случае оказания некачественной услуги и возникновения по этой причине проблем у клиента, рассчитывать можно только на возврат уплаченного вознаграждения. Различные штрафы и неустойки возможны лишь, если они были предусмотрены договором услуг. Возместить же стоимость квартиры, по которой было утрачено право собственности, можно только в рамках страхования титула самим собственником или профессиональной ответственности риэлтора, но этими видами страхования пользуются далеко не все клиенты и агентства».

Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» застройщика ЖК «Зеленоградский», для подстраховки советует оформлять договора и сделки с риэлтором у нотариуса, на которого законом возложена материальная ответственность, хотя юридическое сопровождение все же лучше.

Кроме этого, Николай Лавров напоминает, что спорные вопросы по деятельности агентств можно решить, обратившись в общественные организации, контролирующие риэлторскую деятельность и работу по общепринятым стандартам качества. Например, в Палату недвижимости Санкт-Петербурга или Московскую ассоциацию риэлторов. В каждой из этих организаций есть конфликтная комиссия по надзору за правильной работой риэлторских компаний по отношению к клиенту. Если же риэлторская компания не состоит ни в одном профессиональном сообществе, можно обратиться в общество по защите прав потребителя. «Профессиональные объединения, в которые входят риэлторы, стараются всячески защищать интересы клиентов для продвижения своих профессиональных услуг. Например, профессиональная деятельность агентств недвижимости, входящих в СРО Санкт-Петербургской Палаты недвижимости, застрахована на 100 млн рублей в страховой компании ВСК. То есть, если какое-либо из входящих агентств совершит действия, в результате которых клиент потеряет квартиру или деньги, то он получит компенсацию в размере до 5 млн рублей на один страховой случай, если вина риэлтора будет признана», — рассказывает эксперт.

Чистой воды шарлатанство

Риэлторский бизнес, как и любой другой, не защищен от мошенников, тем более, что в этой сфере обмануть можно на миллионы. Безусловно, риэлтор, который обманывает, это не риэлтор, а злоумышленник. И необходимо обращаться в следственные органы.

Как справедливо отмечает Надежда Телеш, любое мошенничество необходимо доказать, а для этого надо написать заявление в полицию, изложив все известные факты. После этого заведут дело, передадут его в следственный отдел, сотрудники правоохранительных органов будут его вести и разбираться, виновен ли риэлтор или нет, причастен ли он к мошенническим действиям или чист как стеклышко. Как отмечает эксперт, чаще всего такие дела тянутся годами и ни к чему не приводят. Помочь могли бы любые письменные доказательства, видеофиксация, распечатка телефонных разговоров и электронных переписок, но есть нюанс — если это были профессиональные мошенники, то никаких доказательств не будет.

Покупка квартиры через агентство недвижимости облегчает процесс, но не является панацей от обмана. Возможно лицензирование деятельности таких агентов и поможет исправить ситуацию, но есть опасения, что закон будет строже контролировать честных риэлторов и никак не затронет мошенников. Однако совершенно точно не нужен отдельный закон об уголовной ответственности этих «специалистов», так как уголовная ответственность за мошенничество уже есть. Кроме этого, Антон Белых уверен, что вся ответственность брокеров должна быть прописана в договорах, если же это будет зафиксировано отдельным законом, то рынок может «посереть» и перейти на наличные взаиморасчеты.

Единственное, что надо риэлтору от законодателей, по мнению Надежды Телеш, — расширение риэлторских прав на официальную проверку объектов недвижимости. А это официальный доступ к данным Росреестра, ЗАГСа, МФЦ. И вот только в таком случае можно будет говорить о том, мог ли риэлтор выявить риск утраты права собственности, риск признания сделки недействительной или не мог. А сейчас у риэлтора нет всех возможностей для юридической проверки объекта. У юриста таких возможностей больше, но ведь риэлтор и не юрист, а посредник.

Комментариев нет:

Отправить комментарий