воскресенье, 9 октября 2016 г.

Переуступка прав аренды: о чем следует помнить



Согласно ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. То есть перенаем – это полное выбытие из арендных отношений прежнего арендатора и замена его новым.

Грубо говоря, это как расторжение договора с прежним арендатором и заключение его с новым (наглядный, но не совсем корректный пример в связи с тем, что в этом случае не происходит правопреемства как при перенайме).

В этом и отличие от субаренды, в случае которой прежнее лицо так и остается арендатором и полностью продолжает в неизменном виде нести все обязательства и ответственность перед арендодателем, причем в т.ч. ответственность и за действия своего субарендатора (за ущерб имуществу, несогласованные перепланировки, неисполнение условий и ограничений по использованию объекта и т.д.).

При этом взаимоотношения между арендатором и его субарендатором практически не имеют никакого значения для арендодателя – спрашивать он будет все равно со своего арендатора.

Если у арендатора уже имеется субарендатор, то при перенайме арендатором своих прав (при выходе из аренды) ранее действующий договор субаренды полностью сохраняет свою силу для нового арендатора (п.17 Инф. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), что принимающей стороне при перенайме необходимо проверять и учитывать.

Механизм и возможность перенайма аренды одинаково применимы ко всем случаям арендных отношений – и по земельным участкам, и по капитальным объектам, и по движимому имуществу и т.д.

Процедура перенайма аренды участков такая же, как и капитальных объектов (даже возможно проще, т.к. нет необходимости проверять наличие несогласованных перепланировок, противопожарных, санитарных и иных предписаний и запретов; законность возведения – нет риска сноса объекта и т.д.).

Наиболее распространено применение перенайма в хозяйственных отношениях (в арбитражных спорах) в отношении недвижимых объектов.

Перенаем оформляется договором (соглашением) между прежним и новым арендаторами.

Если договор аренды требовал регистрации (аренда недвижимости сроком более года), то и соглашение о перенайме также подлежит регистрации. Однако согласно ст.433 ГК РФ и п.14 Постановления ВАС РФ от 17.11.11г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" даже при отсутствии регистрации перенаем все равно считается состоявшимся и применяется к отношениям сторон (до регистрации перенаем не имеет правого значения только для третьих лиц).

Так, например, если объект передан новому арендатору по соглашению о перенайме, то оплачивать аренду должен уже новый арендатор, даже если перенаем не зарегистрирован (Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.13г. по делу №А60-19904/2012 и др.).

Могут возникнуть сложности с регистрацией, если после переуступки аренды прежний арендатор (организация) ликвидировалась, а переуступку зарегистрировать не успели. В таких случаях регистраторы зачастую отказывают в регистрации, т.к. одна из сторон (ликвидированная компания) не является на регистрацию. Суды, конечно же, признают такие отказы незаконными и обязывают провести регистрацию (напр., Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.13г. по делу №А12-28139/2012).

Во избежание судебного рассмотрения данного вопроса целесообразно своевременно регистрировать перенаем (можно в этих целях сразу получать от прежнего арендатора нотариальную доверенность на регистрацию, чтобы затем не зависеть от него по времени регистрации).

Для перенайма необходимо согласие арендодателя, которое может быть выражено путем подписания им соглашения о перенайме (в качестве третьей стороны) либо – в форме отдельного письма.

Возможно и последующее (после перенайма) одобрение, которое может быть не обязательно в письменной форме, а подтверждаться действиями арендодателя (прием оплаты, направление претензий новому арендатору, выдача ему каких-либо согласования и т.д.).

Согласие может быть выражено как на перенаем конкретном лицу, так и в целом – любому лицу.

Предоставление согласия может быть поставлено под условие погашения задолженности, выплаты дополнительных сумм и т.п.

Арендодатель может выразить свое согласие на перенаем изначально и в самом договоре аренды, в связи с чем арендатору не потребуется испрашивать его согласия в дальнейшем (п.18 Инф. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02г. №66).

При отсутствии согласия регистрирующий орган может отказать в регистрации перенайма (если перенаем подлежит регистрации), а арендодатель – может оспорить перенаем (признать недействительным).
Таким образом, процесс переуступки и оформление перенайма технически достаточно прост и сводится к следующему: получение согласия арендодателя, после чего – заключение прежним арендатором с новым соглашения о перенайме (о замене лица на стороне арендатора) и последующая его регистрация (если требуется).

Арендодатель (собственник имущества) вправе, но не обязан соглашаться на перенаем, в связи с чем он может отказать в перенайме без объяснения причин (если иное не было согласовано в договоре аренды).

Данное правило продиктовано необходимостью защиты интересов арендодателя, поскольку новый арендатор может оказаться неплатежеспособным, недобросовестным и т.д., в связи с чем решение вопроса о выборе арендатора (оставление прежнего или замена его по переуступке на другое лицо) закон справедливо оставляет на усмотрение самого арендодателя, так как именно ему и придется работать в дальнейшем с новым арендатором.

Исключение: если договор аренды государственного или муниципального участка заключен сроком более чем на 5 лет, то перенаем по такому договору возможен без согласия арендодателя (п.9 ст.22 ЗК РФ) – достаточно направления лишь одного уведомления арендодателю (комитету, департаменту и т.п.).

Данное положение на практики широко использовалось недобросовестными арендаторами как способ одностороннего прекращения аренды в любое время, причем без погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.

Так, если отпадает необходимость в продолжении аренды либо в случае нежелания оплаты накопившейся задолженности – арендатор просто передает аренду вместе с долгами фирме-однодневке (по переуступке – возможно "задним" числом – датой до начала образования задолженности) и тем самым выходит из договора и снимает с себя обязательства по оплате.

Данная практика была пресечена Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.10.13г. №3914/13 по делу №А06-7751/10, согласно которому ВАС РФ фактически ввел новое правило в целях защиты арендодателей в подобных случаях, руководствуясь необходимостью обеспечения баланса в защите интересов обеих сторон арендных отношений.

Согласно данному Постановлению если судами будет установлено, что перенаем имеет в качестве основной цель избежать ответственности или иных неблагоприятных последствий предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом и считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

То есть согласно позиции ВАС РФ в подобных случаях отвечать по долгам прежнего арендатора будет одновременно как прежний, так и новый арендатор.

Сам по себе факт наличия или отсутствия задолженности по аренде у прежнего арендатора не препятствует перенайму, если арендодатель согласен на перенаем. Однако, если это не урегулировано соглашением о перенайме, зачастую возникают споры о том, кто должен оплачивать долги по аренде прежнего арендатора.

Широко распространено мнение о том, что задолженность прежнего арендатора, образовавшаяся до перенайма, не переходит к новому арендатору, который должен оплачивать аренду за период только после перенайма (то есть новый арендатор не должен оплачивать долги прежнего). Полагаем, при перенайме данный вопрос наиболее актуальный в настоящее время в судебной практике в связи со следующим.

Ранее до 2014г. практика повсеместно применяла данную позицию (Постановления ФАС: Восточно-Сибирского округа от 16.07.10г. по делу №А74-55/10; Западно-Сибирского округа от 25.08.11г. по делу №А67-7299/10; Поволжского округа от 07.04.11г. по делу №А65-23810/09; Волго-Вятского округа от 08.04.09г. по делу №А11-11689/08; Северо-Западного округа от 21.12.09г. по делу №А13-5348/09 и др.).

Обосновывалось это тем, что само по себе соглашение о перенайме не является переводом долга старого арендатора на нового, если об этом прямо не указано в самом соглашении о перенайме.

Однако после издания указанного выше Постановлением ВАС РФ №3914/13 суды стали толковать его следующим образом: отсутствие в договоре перенайма условий о переводе спорного долга, а также обстоятельств его возникновения не является основанием для отказа в удовлетворении иска к новому арендатору о взыскании арендной платы за предыдущий период.

Подобное толкование применено в Постановлении АС Поволжского округа от 10.12.14г. по делу №А55-27870/2013.

Арбитражный суд Астраханской обл. по делу №А06-7751/10 в связи с произошедшим перенаймом вообще перевел на нового арендатора исполнительное производство, которое ранее было возбуждено против прежнего арендатора по судебному решению о взыскании с него долга, принятого еще до заключения соглашения о перенайме (суд произвел процессуальную замену должника в исполнительном производстве – со старого арендатора на нового).

Аналогичное решение по другому делу – Постановление 10-го ААС от 07.07.15г. по делу №А41-19094/12 (хотя суд первой инстанции по этому делу решил иначе, но апелляция решение изменила).

В связи с этим в судебной практике до сих пор отсутствует единообразие в этом вопросе и зачастую встречаются решения судов, не допускающие взыскание с нового арендатора долга прежнего (Постановление 20-го ААС от 25.05.15г. по делу №А54-3295/14; Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.07.15г. по делу №А32-11870/13 и др.).

Полагаем правильным необходимо считать позицию, при которой при перенайме переходят и долги старого арендатора. Перенаем по сути является передачей договора (одновременной передачей стороной всех своих прав и обязанностей по договору другому лицу). В таких случаях применяется ст.392.3 и ст.392.1 ГК РФ, согласно которым при передаче договора кредитор (арендодатель) может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству.

То есть при перенайме происходит не просто передача прав и обязанностей, а полная замена лица на стороне арендатора – прежнего арендатора полностью заменяет новый по всему договору, то есть по всем обязательствам, в том числе и ранее возникшим долгам.

В любом случае на практике во избежание правовой неопределенности и возможных споров необходимо прямо оговаривать в соглашении перенайма: кто производит оплату долгов прежнего арендатора, даже если на момент перенайма отсутствуют сведения о каких-либо его долгах.

Комментариев нет:

Отправить комментарий