суббота, 8 октября 2016 г.

Жилье в помощь



В России достаточно много социально незащищенных слоев населения, которые остро нуждаются в жилье. Но и социальных программ, направленных на помощь в приобретении собственного жилья для таких граждан, действует не мало.

Мы узнали у экспертов, как работают эти программы и на что могут рассчитывать нуждающиеся в жилье россияне.

В крайней нужде

В Москве нуждаются в жилье почти 75 тыс. граждан, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Государство не может помочь разом всем, однако направляет немалые средства на поддержку госпрограмм по обеспечению россиян жильем.

Основной и самой глобальной на сегодняшний день является программа «Жилище», которая направлена на увеличения доступности жилья по всей России. Программа «Жилище» включает в себя несколько подпрограмм, обеспечивающих жильем различные группы населения, среди которых молодые семьи, которым государство выплачивает до 30% от стоимости жилья, если у них нет ребенка, и до 35% при наличии одного и более ребенка; граждане, перед которыми у государства есть обязательства – в основном, это военнослужащие, жители Крайнего Севера и пострадавшие от радиации; сотрудники госорганов, а также гражданские служащие и молодые ученые, которых обеспечивают жильем по социальному найму на время работы или службы.

Кроме того, сотрудники МЧС, полиции и Федеральной службы исполнения наказаний обеспечиваются жильем по собственной программе, разработанной для них. Согласно ее условиям, рассчитывать на получение помощи в приобретении жилья может сотрудник, прослуживший в органах не менее десяти лет, а главное – нуждающийся в улучшении жилищных условий.

До следующего года действует еще одна программа по обеспечению жильем молодых семей – «Жилье для российской семьи», в рамках которой граждане от 25 до 40 лет с постоянной занятостью могут рассчитывать на улучшение жилищных условий и получить помощь в приобретении жилья эконом-класса. Программа работает при поддержке Правительства, Минстроя и АИЖК.
Кроме вышеуказанных программ, в каждом регионе России действуют свои внутренние программы по обеспечению жильем нуждающихся слоев населения, например, так называемые «Губернаторские программы». В разных регионах России можно рассчитывать на различную помощь в получении жилья: где-то предоставляют квартиру по соцнайму, где-то - земельный участок в льготное пользование, а в каких-то областях - денежную субсидию на приобретение жилья.

Отдельно хотелось бы сказать про еще одну программу, в рамках которой нуждающихся граждан обеспечивают жильем – это программа расселения аварийного жилья.

Николай Епифанов, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», рассказал, как это происходит: застройщик либо получает землю с обременением в виде переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, которое построено именно на приобретенном участке, либо «в нагрузку» к приобретаемому участку застройщик (это прописывается в соглашении) обязуется просто предоставить жилье. Если переселяются жильцы муниципального жилого фонда, то там, как правило, действует схема «метр в метр», то есть застройщик не обязан предоставлять жилье большей площади, это лишь его желание (или отсутствие такового); при этом у граждан нет прав требовать что-то большее. Если же отселяются собственники, то здесь гораздо сложнее. Но в российской практике встречаются случаи, когда даже собственники ограничиваются в правах на требование за свое недвижимое имущество любую компенсационную сумму (например, при строительстве объектов федерального значения – так было в Сочи; или, скажем, при строительстве федеральной трассы). Однако в иных случаях собственник вправе требовать любую компенсацию за свое жилье.

«В нашей практике был весьма показательный в этом смысле случай, когда собственник отселяемой избушки общей площадью менее 60 кв. м потребовал в качестве компенсации 17 (!) квартир, причем, в «списке-обосновании» значилась даже квартира для бывшего мужа дочери. Вопрос сложный и нередко требует прямого вмешательства органов власти – зачастую, без их участия договориться с жителями (собственниками) бывает попросту невозможно. Данная проблема требует вмешательства на законодательном уровне, поскольку в условиях неприкосновенности частной собственности, ее решение крайне затруднено», - рассказал он.

С миру по нитке

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, за первое полугодие 2016 года власти Москвы предложили улучшить жилищные условия через соцнайм 2 тыс. очередников, и через субсидии – 6,5 тыс. человек. «Как уже было отмечено, государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий много. По условиям некоторых из них предоставляется помощь в покупке жилья. К примеру, в рамках подпрограммы «Молодая семья» размер социальной выплаты определяется, исходя из общей площади квартиры или дома, положенной им по количеству членов молодой семьи и норматива стоимости одного квадратного метра жилья, установленного в регионе. Полученные средства имеют строго целевой характер: с их помощью можно либо приобрести квартиру только на первичном рынке, либо построить дом, как самостоятельно, так и при помощи паевого участия», - сообщила эксперт.

Сертификат участника программы допустимо использовать только в качестве первоначального взноса по ипотеке в следующих банках: Сбербанк, «ВТБ24» и «Россельхозбанк». Тем не менее, для приобретения квартиры семье потребуются дополнительные денежные средства: либо собственные накопления, либо ипотечный кредит.

Кроме того, жилищный сертификат выдается и участникам программы по предоставлению жилья сотрудникам госорганов, военнослужащим и вынужденным переселенцам в результате аварии на Чернобыльской АЭС. По условиям программы, они могут свободно использовать сертификат для приобретения квартиры или дома как у юридического лица, так и физического. Кроме того, они могут приобрести жилье полностью за счет сертификата, а также использовать его как прибавление к собственным накопленным или ипотечным средствам.

Юрий Никитчук, начальник управления по организации продаж по ипотеке, субсидиям и социальным программам ГК «Мортон», рассказал о еще одной социальной программе, действующей в Подмосковье – «Социальная ипотека», благодаря которой в новые детские сады, школы и поликлиники, которые строятся в рамках комплексной застройки, будут привлечены высококвалифицированные специалисты в области медицины, педагогики и науки.

По условиям программы, правительство Московской области возмещает ее участникам – врачам, педагогам, молодым ученым, работающим в муниципальных образованиях Подмосковья, полную стоимость приобретаемого жилья по месту работы. Участники получают сертификат на определенную сумму, согласно которому 50% выделенной по «Социальной ипотеке» суммы поступает в оплату стоимости договора, а остальные 50% стоимости жилья – в качестве компенсации основного долга в ежемесячном платеже по кредиту на протяжении десяти лет. «Участник программы оплачивает только начисленные проценты по ипотечному кредиту. При расчете суммы, выделяемой правительством на покупку жилья, стоимость квадратного метра определяется как среднерыночная по тому муниципальному образованию, в котором выбрал квартиру участник, а также учитывается в расчетах и состав его семьи», - поделился эксперт.

«Обворованные» застройщики

Говорить о каком-то влиянии социальных программ на рынок жилья в Москве достаточно сложно. Несмотря на то, что застройщики делают вид, что отрывают от сердца каждую квартиру, которую государство выкупает у них со скидкой для предоставления нуждающимся гражданам, реальный ущерб довольно сомнителен.

Мария Литинецкая уверена, что застройщики не участвуют в подобных программах себе в убыток. «Как правило, они отводят под «социальное жилье» только часть квартирного пула в своих жилых комплексах, чтобы это не ударило по экономике проекта. При этом власти редко компенсируют издержки застройщиков напрямую. Девелоперы пытаются из таких проектов извлечь репутационные выгоды, а также наработать связи с властями, чтобы впоследствии, при реализации коммерческих проектов чувствовать поддержку властей в разрешении процедурных вопросов и получении разрешительной документации», - пояснила она.

По мнению Ирины Доброхотовой, председатель совета директоров «Бест-Новострой», говорить об упущенной выгоде девелоперов не совсем правильно, так как государство старается компенсировать их убытки. «Дело в том, что цена 1 кв. м в 30 тыс. рублей, по которой девелоперы должны продавать жилье в рамках большинства госпрограмм, их не устраивает. Помимо «чистой» себестоимости жилья, девелопер тратится на инженерные сети, управление проектом, создание в рамках проекта необходимой инфраструктуры. В частности, затраты на устройство наружных сетей с учетом присоединения составляют пятую часть в общей цене метра, а расходы на инженерные сети достигают 30%. В итоге, с учетом этих затрат стоимость метра в массовом сегменте достигает 60 тыс. рублей, и продавать его за 30 мало кому из девелоперов интересно», - сообщила она.

Например, госпрограмма «Жилье для российской семьи» в мегаполисах предусматривает цену «квадрата» на 20% ниже рыночной, но бизнесу очень не хочется терять даже 20%, если их можно заработать, реализуя квартиры по цене рынка. Поэтому чтобы заинтересовать застройщиков, нужно что-то более весомое, а не только предоставление в аренду участков и компенсация через АИЖК части расходов на инфраструктуру. Гораздо эффективнее было бы полностью освободить застройщиков от арендной платы на эти земельные участки, а также предусмотреть для них налоговые преференции. В этом случае застройщики будут активнее включаться в программы.

Несмотря на популярность и масштаб тех или иных социальных программ для помощи в приобретения жилья нуждающимся незащищенным слоям населения, самой «влиятельной» на рынок жилой недвижимости страны остается программа субсидирования ипотечных ставок, в рамках которой около 90% сделок в массовом сегменте проходят с привлечением именно этой программы

Комментариев нет:

Отправить комментарий