Является ли недвижимость самым надежным активом?

Дмитрий Соломников,
директор по развитию компании «1Капиталь»

В нашей стране самым надежным активом является недвижимость. При этом аналитики, как правило, не называют реальную доходность объекта недвижимости в сравнении с существующей высокой инфляцией.

Для того, чтобы рассчитать эффективность вложений в недвижимость, рассмотрим при­мер. Квартира — студия в городе Санкт-­Петербурге стоит в среднем в готовом состоянии 2,8 млн. руб., при этом годовой арендный платеж составляет порядка 180 тыс. руб. Таким образом, рентный доход составляет 6,4% годовых (первая составляющая).

В данном расчете не учитываются возможные неплатежи арендаторов, период простоя объекта на поиск новых арендаторов при ротации, затраты на текущий ремонт.





Также всем известно, что объект недвижимости со временем должен расти в цене. Для подтверждения этой гипотезы были проанализированы предложения на рынке вторичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга за период с 1998 года по 2015 год. На графике отчетливо прослеживается тенденция к росту средней цены предложения в рублях за 1 кв.м. При этом, среднее увеличение стоимости недвижимости в год составляет порядка 6,6% (вторая составляющая).

Таким образом, потенциальный инвестор в долгосрочной перспективе может рассчитывать на доходность инвестиций в недвижимость 6,4% + 6,6% = 13% годовых.

В Москве ситуация с ростом цен иная: среднее увеличение стоимость 1 кв.м. составляет 21% за аналогичный период, при сопоставимом рентном доходе.

По данным статистических органов РФ средняя величина инфляции за сопоставимый период составила 16,1% годовых.

Средний рост курса доллара за аналогичный период составил 14,1% годовых, что сопоставимо с величиной инфляции.

Приведенный анализ показывает, что доходность от инвестиций в недвижимость в крупных городах сопоставима с уровнем инфляции. Поэтому, говорить об увеличении накоплений вряд ли возможно.

Делать прогноз по ценам на недвижимость — дело неблагодарное. Однако, приведу основные факторы, влияющие на рост цен в ретроспективном периоде:

Высокая цена на нефть. В связи с тем, что наша экономика имеет сырьевую модель развития (на сегодня порядка 50% наполнения бюджета — это экспорт сырья), высокие нефтяные цены увеличивают приток иностранной валюту в нашу экономику. Эти денежные средства направляются в различные сектора, в том числе на рынок недвижимости.





Относительно низкая ипотечная ставка. Порядка 50% сделок с недвижимостью проходит с привлечением заемных средств. В целом по стране мы имеем довольно низко платежеспособное население.
На графике приведена стоимость нефти за последние 100 лет. Мы видим стремительный рост цен с начала 2000-х годов.

По моему мнению, существуют корреляция между ценой на нефть и ценой на недвижимость.

При сохранении текущей модели развития экономики на рынке недвижимости нас ожидает стагнация. Например, на рынке элитной жилой недвижимости стоимость 1 кв.м. будет снижаться, что связано в целом с кризисной ситуацией в экономике, нестабильной политической ситуаций, ухода с рынка иностранных компаний и иностранных специалистов.

На рынке коммерческой недвижимости уже сейчас цена на недвижимость начала снижаться, что связано с падением прибыли бизнеса и оптимизацией затрат на аренду.

Рынок жилой недвижимости эконом сегмента наиболее защищен. Людям всегда необходимо где-то жить, при этом рынок в целом (продавцы) не готов к существенному снижению цен.