Куда движутся цены на жилье?

Позади второй летний месяц. Недвижимость предсказуемо продолжает снижаться в цене. В июле стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Екатеринбурга по данным цены предложения составила 73 395 рублей, что на 314 рублей меньше аналогичного показателя предыдущего месяца.

На протяжении четырех месяцев подряд мы продолжаем наблюдать идентичную картину: стоимость жилья на вторичном рынке дешевеет. С марта стоимость квадратно метра снизилась на 1 247 рублей (-1,67%). В среднем получается, что цена предложения уменьшается каждый месяц на 311 рублей или 75 рублей в неделю. В день соответственно, внимание продавцы и покупатели, жилье дешевеет на 10 рублей! Не повод ли это задуматься, что сейчас самое время продавать жилье? Ведь завтра оно будет стоить еще меньше, чем сегодня… Сейчас мы уже вернулись к ценам прошлого года. 73 300 рублей за квадратный метр – это средняя стоимость цены предложения в апреле 2014 года.



А что нас ждет дальше? Сейчас на продажу в Екатеринбурге выставлено небывалое количество объектов: порядка 15 тысяч квартир и комнат! Однако реализовать их продавцам жилья удается с большим трудом. И причина очевидна. Текущая экономическая ситуация существенно сказалась на доходы населения. О покупке жилья задумываются не многие. У людей попросту нет денег. Для большинства стоит более острый и значимый вопрос: «как выжить здесь и сейчас». А та категория людей, которая все же намерена приобрести недвижимости — не готова покупать ее по тем ценам, что предлагаются на рынке сейчас. Свыше 70 тысяч руб­лей за квадратный метр — это явный перебор! Продавцы не готовы существенно снижать цены на жилье, считая, что их объект — не может стоить дешевле, при этом мало кто задумывается о ситуации в стране. Благосостояние населения за последние 7-8 месяцев существенно пошатнулось: инфляция подскочила до 10%, зарплаты сократились на 20-30% и более, увеличивается безработица. Говорить сейчас о покупке жилья наличными средствами — нет смысла. Их просто нет. Перестала, как в прежние годы работать и ипотека. Брать под 14-15% годовых — это словно подписывать себе «приговор». Высокие кредитные ставки, несомненно, обусловлены ключевой ставкой, установленной ЦБ. Да, в последний день июля Банк России понизил ключевую ставку на 0,5%. Это значит, что теперь регулятор будет одалживать банкам под 11% годовых. И что же это дает? Ипотечные ставки станут меньше? Возможно, но не существенно! С уровнем дохода в 20-30 тысяч рублей, жителю Екатеринбурга не потянуть даже «льготную ипотеку» под 11,9% годовых, которые выдают крупнейшие банки при государственной поддержке. Ежемесячный платеж по кредиту в таком случае все равно выходит не меньше 15 тысяч рублей в месяц. Как показывает статистика — мера с субсидированием ипотеки не особо эффективная. Количество ипотечных сделок за 6 месяцев 2015 года сократилась почти вдвое, по сравнению с прошлогодними показателями.

«Скорее всего, банки, вслед за снижением ключевой ставки, снизят и процентную ставку по ипотеке. Не думаю, что снижение будет значительным, на мой взгляд, речь пойдет о дисконте в 0,2 — 0,3% годовых. Понятно, что реально изменить ситуацию на рынке ипотеки эти изменения не смогут и это будет скорее маркетинговый ход, когда вместо ипотеки под 13% годовых банки будут рекламировать ставку в 12,7%, — делится мнение директор компании «ОбменКвартир.рф» Станислав Галкин. — На самом деле, ставки по ипотеке на вторичном рынке уже вернулись к показателям середины прошлого года. Минимальная, но при этом, вполне реальная ставка на сегодняшний день составляет 13%, при этом количество ипотечных сделок, по-прежнему, ниже прошлогодних показателей раза в два».

За сколько сегодня люди готовы покупать жилье? Наверное, по цене, сопоставимой с уровнем ежемесячного дохода. То есть в интервале от 20 до 30 тысяч рублей. Нам же предлагают сегодня едва ли не в 2,5 раза дороже. Причем уровень доходов падает гораздо стремительней, чем снижается стоимость квадратного метра. Если даже опираться на официальные данные Росстата, с начала года цены на товары и услуги выросли на 10%. При этом жилье подешевело на 1,6%, а уровень доходов снизился в среднем на 30%. Высокий разрыв (более чем на 40 тысяч рублей) между ценой предложения, и стоимостью спроса и вызывает застой на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга. Такими темпами, этот «пузырь» может надуваться и дальше. Риелторы давно призывают продавцов жилья снижаться цены на объекты как минимум на 20%. Однако слушают их немногие.

А дальше, к сожалению, картина не радужная. С 1 июля на 8,3% в среднем по стране повысились тарифы ЖКХ, введена новая система оплаты за капитальный ремонт. Теперь каждому собственнику придется ежемесячно оплачивать от 300 рублей и выше. Не стоит забывать о введенном налоге на недвижимость, который со следующего года заработает в полную силу. Нагрузка на население только и делает, что возрастает. Инфляция при этом растет, продукты, товары и услуги — дорожают, а доходы — снижаются и снижаются. Не забывайте при этом, каков уровень закредитованности у людей. Задолженность и просрочки по кредитам уже накапливаются, словно снежный ком.

Станислав Галкин,
директор компании «ОбменКвартир.рф»
— Я считаю, что фактором перелома ситуации в сфере ипотеки станет не очередное снижение ставок, а рост реальных доходов населения. Ну или, по крайней мере, ощущение потенциальных покупателей, что мы уже прошли самые сложные этапы кризиса и, в дальнейшем, ситуация будет только улучшаться. Только после этого возможен стабильный рост числа желающих улучшить свои жилищные условия, в том числе, и с использованием ипотечного кредита.