воскресенье, 4 декабря 2016 г.

Юридические аспекты аренды жилья с выкупом





Доступное жилье - одна из острейших социальных проблем современного российского общества. К сожалению, сейчас покупка собственного жилья является для более чем половины россиян скорее объектом мечтаний, а не реальной возможностью. На этом фоне слабая распространенность такого механизма, как аренда квартиры с выкупом, который смог бы расширить небогатый набор инструментов покупки жилья для большого количества россиян, вызывает недоумение.

Сам механизм представляет собой сочетание двух распространенных процедур с недвижимостью: найма и продажи. Арендатор, который станет и покупателем, находит подходящую квартиру, в которую сразу въезжает для проживания. Между ним и собственником заключается договор аренды, в котором указывается возможность дальнейшего выкупа квартиры. После выплаты оговоренной суммы право собственности на квартиру переходит к арендатору.

Как работает подобный механизм в юридическом поле? Регламентирована ли аренда жилья с выкупом законодательно в нашей стране? Много ли документов необходимо собирать для проведения сделки? Какие типовые ошибки совершают стороны при осуществлении аренды жилья с выкупом и как их избежать? Обо всем этом рассказал начальник юридического отдела «Федерального бюро выкупа жилья» Андрей Есилевский.

Необходимые документы

В сделке по аренде жилья с выкупом, как в стандартной сделке найма или купли-продажи недвижимости, обязательно участвуют две стороны: покупатель и собственник жилья. Для осуществления сделки по аренде с выкупом у покупателя все предельно просто. Ему необходим только паспорт.

У собственника ситуация сложнее. Ему необходимы:

• оригинал или дубликат свидетельства о регистрации его права собственности на квартиру;

• технический паспорт жилого помещения, который составлен не позднее пяти лет до момента заключения договора;

• кадастровый паспорт жилого помещения;

• выписка из Единого государственного реестра прав на жилое помещение с датой выдачи не менее чем за 30 дней до даты заключения договора;

• выписка из домовой книги, в которой указано, что зарегистрированных лиц в данном жилом помещении нет;

• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт;

• справка о семейном положении и ЗАГС тех субъектов Российской Федерации, в которых он проживал на момент покупки данной квартиры;

• нотариально заверенное согласие на отчуждение квартиры того супруга, с которым человек состоял в браке на момент покупки данной квартиры;

• оригинал или копия разрешения на строительство дома, если он был построен не крупной строительной компанией и не по договору долевого участия в строительстве.

Получается, что для регистрации сделки по аренде недвижимости в правом выкупа собственник должен предоставить пакет документов, который идентичен пакету необходимому при продаже жилья. Ничего дополнительного не нужно.

Законодательная база аренды жилья с выкупом

Законодательно отношения между собственником и покупателем-арендатором регулируются Гражданским кодексом РФ, глава 34 которого как раз и регулирует отношения по аренде (в том числе жилого помещения). Всю необходимую информацию можно найти в статьях с 606 по 625.

Что касается судебной практики, то существует Постановление пленума Высшего арбитражного суда «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» от 17 ноября 2011 №73. Но к нему вряд ли придется обращаться. Пленум Высшего арбитражного суда издавал постановления, обязательные для арбитражных судов, которые рассматривают дела между профессиональными участниками рынка: предпринимателями, юридическими лицами.
Законной сделка будет считаться при отсутствии злоупотреблений со стороны ее участников. Если квартира юридически существует, если арендодатель имеет право распоряжаться имуществом либо есть согласия всех собственников, если квартира предоставляется для аренды с выкупом одному лицу либо группе соарендаторов, которые знают, что они вместе берут квартиру в аренду с правом выкупа, то сделка законна.

А вот попытка сдать в аренду квартиру, на которую не существует свидетельства на права собственности, либо сдача лицом, которое, не является собственником или желание сдать ее сразу нескольким арендаторам без их ведома, приравнивается к мошенничеству.

Типичные ошибки

Если предположить, что все документы, необходимые для совершения сделки в порядке, то необходимо выделить несколько типичных ошибок, которые допускаются при совершении сделок по аренде жилья с выкупом. Мы в своей практике выделяем три подобных группы.

1. Ошибки при заключении договора.

Их также можно разделить на две большие подгруппы:

• неправильное указание паспортных данных, ошибки в написании идентификационных данных квартиры (кадастровый номер, площадь, адрес, назначение). Ошибка в любой букве чревато отказом в государственной регистрации квартиры. Госпошлина, внесенная в данном случае, не возвращается;

• не заключение акта приема-передачи объекта недвижимости. В данном случае если арендатор ухудшит помещение, то собственник не сможет доказать, что помещение не содержало в себе данных поломок.

2. Ошибки при исполнении договора:

• ошибка собственника - отказ от периодической проверки состояния помещения. Если арендатор повредит квартиру, двери, окна, обои или сделает незаконную перепланировку, то собственник, не увидев вовремя поломку, может пропустить исковой срок для обращения в суд за возмещением ущерба, который составляет три года;

• ошибка арендатора - не исполнение арендных платежей по вине банка. Иногда у банков отзывают лицензии, в работе их систем случаются технические сбои, при которых арендные платежи в пользу собственника не проходят.

В такой ситуации большинство людей уверены, что виноват банк, а не они и никаких претензий к ним быть не должно. Это в корне неверно. Обязательства должны исполняться. Если банк не принимает платежи, то необходимо использовать депозит нотариуса. Только в таком случае с юридической точки зрения платеж будет считаться внесенным.

3. Ошибка арендатора при расторжении договора.

При досрочном расторжении договора часто по непонятным причинам не подписывается акт приема-передачи при возврате квартиры. По закону пока данный документ не подписан, собственник имеет право начислять задолженность за пользование квартирой. Не арендные платежи, а именно за пользование квартирой.

Механизм аренды жилья с выкупом хорошо продуман и защищен в российском юридическом поле. В Гражданском кодексе четко регламентированы положения и действия сторон при возникновении непредвиденных обстоятельств. Помощь в осуществлении подобной сделки может оказать любой квалифицированный юрист.

Таким образом, для эффективной работы механизма аренды с выкупом обеим сторонам достаточно соблюдать закон и условия подписанного договора.

Комментариев нет:

Отправить комментарий