вторник, 3 января 2017 г.

О регулировании риэлторской деятельности


На медиафоруме Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге, весной 2015 года Президент Путин выразил свое отношение к сфере риэлторской деятельности: «… это такая область, которая напрямую выходит на граждан и в значительной степени находится в серой и даже черной зоне». Он добавил, что риэлторская деятельность требует более жесткого регулирования и что решением проблем в сфере контроля риэлторской сферы необходимо заняться.

За прошедшие полтора года сделано не было ничего. Впрочем, что там полтора года, с 2002-го прошло уже полтора десятка лет, в течение которых, в части возникновения приемлемого законодательства о риэлторах, ни один бывший президент РГР пальцем о палец не ударил… Да и кто-то же лоббировал в свое время отмену регулирующих риэлторскую деятельность документов в 2002-м, и получилось – не стало даже каких-то жиденьких требований по этике и правилам риэлторской деятельности.

А то, что даже намека на закон не появилось в течение многих лет нахождения на вершинах риэлторской власти сегодняшних вице-президентов РГР – оставим на их совести.

Риэлторская деятельность регулируется во всем мире, в разных странах по-разному. В странах Европы – это прямые или опосредованные государственные гарантии: регистрируя сделку, государство, так или иначе, несет ответственность за результаты, независимо от того, кто регистрирует сделку: государственные регистраторы или контролируемые государством (как правило - Минюстом) специальным образом уполномоченные агенты – нотариусы…
В США это осуществляется через государственное лицензирование брокеров и агентов, в рамках которого подтверждается квалификация, и осуществляется полный (в т.ч. оперативный) контроль их деятельности Национальной ассоциацией риэлторов. В НАР зарегистрировано подавляющее большинство риэлторов – все те, кто хочет и может реально работать на рынке недвижимости.

В Российской Федерации нет ни того, ни другого: ни регистрации сделок госчиновниками (осуществляется только двухстадийный переход права - прекращение предыдушего и регистрация "вновь возникшего"), ни государственного лицензирования...

Права на недвижимость регистрируются на основании Договора, в котором указание существенных условий – в т.ч. цены объекта – не является обязательным.

Регистратор получает на руки весь комплект документов вплоть до полного набора доверенностей от сособственников, согласий супругов (даже не сособственников), договоров и т.п. Риэлтор, встречая у себя в агентстве одного из сособственников, выражающего волю к продаже объекта недвижимости, ничего из этого не имеет. Ему, уже после подписания договора на оказание риэлторских услуг, еще только предстоит выяснить все обстоятельства и аспекты будущей сделки. Аспекты бывают сложными и даже очень сложными, а то и просто идиотскими, поэтому от риэлтора требуются серьезное знание многих определенного (но широкого) спектра правовых дисциплин и обладание навыками психологического анализа ситуаций и их
участников…

Получается, что знания нужны, навыки требуются, опыт приветствуется, душевные и человеческие качества, как всегда, необходимы, но их никто не проверяет, не оценивает и не принимает за основу.

И это для российских риэлторов – праздник?… Но тогда с чего вдруг, Президент – олицетворение всей власти в РФ – говорит про существование серых и черных зон, и объявляет во всеуслышание о том, что надо разобраться? А с чем или с кем? С бесконтрольностью действий риэлторов? С укрывательством доходов? С устроенным ими для себя налоговым раем?

Предвосхищу утверждения, что «все это не так и ерунда: а чего же теперь вдруг все спохватились, зашевелились, откуда с одной стороны – нервозность, суета, энергичные движения по законопроекту, а с другой – бодрые реляции о продвижении самоуправления в риэлторской сфере?

А вдруг и в самом деле разберется? А вдруг нашлет чиновников, и те зашурудят, закрутят и испортят отрасль как таковую? И пошли инициативы, законопроекты, обсуждения, участие в форсайтах на площадке АСИ…

И везде – саморегулирование, все - за саморегулирование, даешь СРО в каждом регионе, да еще и не одно – чтобы конкуренция была! И в застрельщиках саморегулирования и СРО – бывшие президенты, а ныне вице-президенты РГР. Может быть, оно и не страшно и даже не странно такое их поведение, однако, замечу одно: почему-то, ни в одном законопроекте, ни в одном обсуждении, никакого сколько-нибудь реального места для РГР не отводится, а если ее – РГР - по тексту как-то упоминают, то следующими пунктами себя же и опровергают.

Почему они замалчивают и игнорируют РГР, к чему они готовятся, чего они намерены добиваться? О каких институциональных образованиях и объединениях идет речь в законопроекте, зависшем в Государственной Думе?

Я уже высказывал свои ощущения по этому поводу: я считаю, что готовится элементарное разделение и растаскивание риэлторского сообщества на региональные сегменты, создание надриэлторских, надпрофессиональных структур, управляющих могущими возникнуть СРО.

Это будет сопровождаться сговорами части риэлторов на местах против остальных с целью переориентации на себя, узурпацией рынков, установлением порогов на вход в профессию перед теми, кто не устраивает, монополизацией отдельных, наиболее выгодных с точки зрения доходности секторов и сегментов региональных рынков и т.д. и т.п.

Кроме того, при регионализации риэлторской отрасли можно будет забыть о единых стандартах риэлторской деятельности, единых требованиях в вопросах квалификации и дисквалификации профессиональных участников и мн.др. Это приемлемо? – Ответьте себе сами.

А может быть стоит посмотреть на проблему с другой стороны? Может быть, члены РГР видят необходимость в ином решении своих проблем? Может быть, они в отличие от вице-президентов, считают себя ответственными за исправление ситуации в риэлторской сфере в рамках законодательно и нормативно оформленной системы регулирования риэлторской деятельности, но без многочисленных СРО?

Ведь могут же существовать и другие модели регулирования риэлторской деятельности – например в системе государственного регулирования.

Могут быть и реальные регуляторы, представленные в виде государственных органов и организаций.

Можно даже попытаться себе представить каким образом, государственное регулирование может осуществляться Федеральной Налоговой Службой или иными госорганами, например Росреестром. И все это - с учетом мнения и пожеланий Президента…

Предвижу сразу же возражения: мы - бизнесмены, это удар по бизнесу, бизнес потеряет свободу, его зарегулируют «до посинения», а ФНС нас «сожрет с потрохами» и дополнительными налогами обложит …

Это – конечно же, заблуждение, но и оно, как говорится, "имеет место быть" и для неподготовленного человека, такая реакция впоне может быть характерна...

Тогда, постараюсь ответить.

Итак:

1.ФНС никого не «сожрет» и не обложит – это не функция ФНС, она не устанавливает налогов и сборов, и даже не начисляет - в соответствии с законом это должен делать каждый субъект предпринимательской деятельности самостоятельно, - а лишь контролирует полноту и своевременность их начисления и собираемости - уплаты…

В качестве реплики: СРО – точно будут собирать с риэлторов средства помимо налогов – на содержание аппарата, на очередные полезные только для СРО фонды и т.п. Захотят ли этого риэлторы, после принятия закона и механизмов саморегулирования – спрашивать уже никто не будет.

2. Убрать с рынка риэлторских услуг всех этих пресловутых «серых и черных», случайных и неквалифицированных СРО не смогут и мне кажется не захотят. Более того, жизнь показывает, что они и захватят там власть в СРО, а вместе с тем и влияние на риэлторский бизнес. Надо понимать, что те, кто работает на грани закона, переходит его границы и т.п. – не сдуру это делают, а вследствие того своих личных качеств и обладания неодолимой волей к получению доходов любым – в т.ч. незаконным – путем, и они не остановятся ни перед чем, чтобы постоянно и неуклонно увеличивать свои доходы за счет других, стремясь подчинить себе рынки и присвоить результаты чужого труда, сначала частично, а потом и целиком.

В рамках же госрегулирования установить порог входа в профессию – не очень сложно, и вопрос этот решается в рамках четкой регистрации, санкционирования допуска на рынок и контроля функционирования субъектов предпринимательской деятельности. И никаких специальных контрольных мероприятий проводить для этого не потребуется - все будет проходить в рутинном виде, путем автоматического контроля всех организационно и юридически значимых действий риэлторов, для чего и будет создана специальная среда их функционирования. И при этом - полная, никем не контролируемая свобода бизнеса, творческая составляющая которого никак затронута не будет.

3. Имея соответствующий мандат на профессиональную деятельность от РГР и регистрацию в системе налогового учета, можно в рабочем порялке решать вопросы функционального взаимодействия риэлтора с Росреестром. Такое взаимодействие может быть осуществлено на уровне электронного документооборота в повседневном оперативном режиме.

В рамках функционирования системы государственного регулирования риэлторской деятельности в рабочем порядке могут быть обеспечено решение и всех животрепещущих проблем и удовлетворение нужд риэлторов.

Перечислю их просто, без акцентирования подробностей:

– эксклюзивность договоров на риэлторское обслуживание и фиксирование обязательств риэлторов и клиентов по заключенным договорам,

- МЛС – система, отражающая механизмы, правила и результаты расчетов как между риэлторами, так и риэлторов с клиентами, и клиентов между собой, вплоть до формирования отчетности по сделкам и даже бухучета, по крайней мере для тех, кто работает по упрощенке.

- Взаимодействие с ФСФМ в части исполнения требований ФЗ – 115 от 07.08.2001 г.

- Взаимодействие (при необходимости) с Роскомнадзором в части защиты персональных данных клиентов и иных участников сделок с недвижимостью.

- Взаимодействие с органами статистики, с органами местного самоуправления, общественными организациями и пр. в рамках существующих законов и действующих нормативных актов.

- Реклама в СМИ, защита прав потребителей, планирование и пр.

Все это – дело техники, т.е. буквально нескольких технических решений, причем совместно с ФНС, Росреестром, ФСФМ, МВД! Кто еще нужен? Все будут только за!

Да, государство будет вправе рассчитывать на полную лояльность риэлторов, в том числе в виде отказа от утаивания доходов и т.н. оптимизации налогов и сборов, и соответствующего исполнения существующих законов и норм.

Но ведь возможна и встречная лояльность государства – в виде специальных решений, например: все сделки с жилой недвижимостью и те, что осуществляются гражданами-физлицами в обязательном порядке проходят исключительно через риэлторов и регистрируются у них… Да, сделки становятся прозрачными для ФНС, доходы и собственников, и риэлторов становятся известны, суммы налогов легко вычисляются и своевременно оплачиваются, деньги от продажи недвижимости распределяются между собственниками, равно как и их налоговые обязательства, а риэлторы даже декларации за них как бы составляют – в информационной системе в автоматическом режиме.

В системе госрегулирования выживут и станут еще более успешными те риэлторы, которые успешны и сегодня, притом, что и законов стараются не нарушать…

Конечно, было бы интересно, услышать, а что думают сами риэлторы о СРО и государственном регулировании их деятельности.

Комментариев нет:

Отправить комментарий