О регулировании риэлторской деятельности

На медиафоруме Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге, весной 2015 года Президент Путин выразил свое отношение к сфере риэлторской деятельности: «… это такая область, которая напрямую выходит на граждан и в значительной степени находится в серой и даже черной зоне». Он добавил, что риэлторская деятельность требует более жесткого регулирования и что решением проблем в сфере контроля риэлторской сферы необходимо заняться.

За прошедшие полтора года сделано не было ничего. Впрочем, что там полтора года, с 2002-го прошло уже полтора десятка лет, в течение которых, в части возникновения приемлемого законодательства о риэлторах, ни один бывший президент РГР пальцем о палец не ударил… Да и кто-то же лоббировал в свое время отмену регулирующих риэлторскую деятельность документов в 2002-м, и получилось – не стало даже каких-то жиденьких требований по этике и правилам риэлторской деятельности.

А то, что даже намека на закон не появилось в течение многих лет нахождения на вершинах риэлторской власти сегодняшних вице-президентов РГР – оставим на их совести.

Риэлторская деятельность регулируется во всем мире, в разных странах по-разному. В странах Европы – это прямые или опосредованные государственные гарантии: регистрируя сделку, государство, так или иначе, несет ответственность за результаты, независимо от того, кто регистрирует сделку: государственные регистраторы или контролируемые государством (как правило - Минюстом) специальным образом уполномоченные агенты – нотариусы…

Что даст рынку аттестация риэлторов?

На данный момент посреднический бизнес в России законодательно не регулируется. Новая инициатива принесет порядок на рынок, а агентствам недвижимости даст новый инструмент по отбору квалифицированных кадров.

Депутаты в рамках закона об агентской деятельности планируют ввести обязательную аттестацию риэлторов. В рамках Закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке недвижимости» предлагается введение обязательной аттестации риэлторов. «В законопроекте идет речь об аттестации, которая подразумевается такой же, как и у аудиторов. Сейчас они все в саморегулируемых организациях, само сообщество разрабатывает себе стандарты, утверждает их и само проводит по ним аттестацию аудиторов. Точно такой же алгоритм заложен и в этом законопроекте», — заявил парламентарий Дмитрий Ушаков.

Трудно оценить реальность и сроки принятия такого законопроекта, однако, судя по интересу наших законодателей к этой теме, ожидать изменений можно в обозримом будущем. Насколько реально, что законопроекту дадут ход? Были ли раньше подобные начинания? Эксперты приводят свои доводы.

Сегодня риэлторский бизнес не регулируется законодательно

Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», напоминает о второй половине 90-х годов, тогда агентства должны были обязательно получать лицензию. Сейчас же посреднический бизнес в недвижимости вообще не регулируется, и это очень плохо, так как в профессии огромное количество случайных людей:

— В аттестации риэлторской деятельности нет ничего нового. Риэлторское сообщество это уже проходило в конце 90-х, когда агентства недвижимости были обязаны получать лицензию на осуществление своей деятельности и аттестовывать специалистов. Сегодня риэлторский бизнес никак законодательно не регулируется, и это самое худшее, что может быть. Исходя из этого, законодательно закрепленная аттестация специалистов по недвижимости пусть и не станет прорывом, учитывая, что мы возвращаемся к старым нормам, но она необходима. Это будет как дополнительной защитой для клиентов, так и для самих риэлторов. Не секрет, что сегодня риэлторской деятельностью может заниматься кто угодно. У многих это даже не основной вид деятельности, а дополнительный заработок. И когда такие псевдоспециалисты совершают ошибки, страдает имидж всего риэлторского сообщества. В этой связи аттестация риэлторского бизнеса пойдет только на пользу.

Регулирование посреднической деятельности — ключ к порядку на рынке

Может ли закон создать проблемы для деятельности агентств? Ведь если потребуется обязательная аттестация для всех риэлторов, и многие её не пройдут, то кто же тогда будет работать? Руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савёловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов не видит в этом сложности, наоборот, — все компании получат возможность набирать в свои ряды только квалифицированных людей:

— Законодательно обусловленное регулирование риэлторской деятельности — это ключ к дисциплине на рынке недвижимости. При правильном внедрении этого закона никаких проблем для агентств и стройкомпаний возникнуть не должно. Наоборот, игроки рынка получат инструмент для получения в свои ряды квалифицированных кадров. Изменения приведут к введению стандартов работы, а также стандартов поведения агентов. Это безусловный плюс, в том числе для потребителей, так как все начнут играть по одним правилам и стандартам.

Агентства получат инструмент по подготовке кадров

Риэлторов все-таки планируют легализовать

Разговоры о необходимости выработки закона, который бы четко регулировал деятельность посредников на рынке недвижимости, чем дальше, тем убедительнее переходят в практическую плоскость...

Так, этим летом группа депутатов-«справедливороссов» внесла в Госдуму законопроект, призванный решить этот вопрос.

Немного истории

Многотысячная армия риэлторов разной степени компетентности сформировалась на рынке недвижимости естественным образом еще в девяностых. Правда, тогда при всем том хаосе, что творился в этой отрасли, такая деятельность все же подлежала лицензированию. Другое дело, что посредники без всяких разрешений работали «в черную», и в 2001 обязательное лицензирование было отменено.

К тому времени уже имели место несколько попыток на законодательном уровне урегулировать этот вопрос. Дважды депутаты пытались провести через Госдуму законопроект «О риэлторской деятельности …» и оба раза документ был отклонен. В 2005 году Костромская областная дума пыталась инициировать возврат к лицензированию риэлторов, но тоже безуспешно.

Тогда данный вопрос «сполз» в плоскость дебатов и обсуждений на многочисленных форумах и конгрессах вплоть до нынешних дней, когда и сторонники законодательного регулирования деятельности риэлторов, и противники, наконец, смогли четко сформулировать свои аргументы.

Сторонники законодательного регулирования ратуют за очистку рынка от непрофессиональных агентов, предоставляющих некачественные услуги вплоть до откровенного жульничества. Противники утверждают, что имеющейся сейчас законодательной базы вполне достаточно, и не надо ничего трогать.

Конечно, никто не рассчитывает и не предлагает возврата к лицензированию. Со стороны государства в свое время прозвучал четкий сигнал, что вся ответственность возлагается на саморегулируемые организации. Поэтому авторы нового законопроекта в целом старались идти в ногу со временем.

Что предлагается?

В основу нового законопроекта возложена модель саморегулирования профессиональной деятельности риэлторов с возложением на них имущественной ответственности.

В первую очередь, согласно документу, каждый работающий агент обязан состоять в одной из профильных СРО. Допускается ведение деятельности риэлтора как юридического лица, индивидуального предпринимателя или просто физлица.

Каждый «легальный» риэлтор, состоящий в СРО, платит обязательный взнос в размере не менее 30 тыс. рублей. Так формируется фонд, средства которого будут аккумулироваться для выплат компенсаций пострадавшим в случае разного рода ЧП, возникших по вине члена СРО.

Имущественная ответственность риэлтора, согласно законопроекту, также подлежит обязательному страхованию на сумму не менее 10 тыс. рублей.

Есть отдельные требования и к личности риэлтора. Так, для членства в СРО агент должен иметь высшее юридическое образование и/или стаж официальной работы со сделками с недвижимостью. Также для вступления в СРО агенту необходимо будет получить квалификационный аттестат. Последний выдается после успешной сдачи соискателем квалификационного экзамена, проводимого специальной комиссией от организации, имеющей аккредитацию институционального объединения риэлторов.

Перевод с языка риэлтеров!

жилое состояние — нежилое состояние;
хорошее состояние — нехорошее состояние;
косметический ремонт — долгое отсутствие ремонта;
ремонту 2 года — 10 лет никакого ремонта не было;
ремонт 90-х годов — ремонта не было с тех пор, когда ты ходил в садик;
евроремонт — хотя бы какой-то ремонт;
отличная гостинка — оксюморон;
требует ремонта — не было ни одного ракурса, чтобы сделать пристойные фотки;
квартира готова к воплощению ваших самых смелых дизайнерских фантазий — голые стены или там 50 лет жила бабушка, которую похоронили неделю назад;
квартира достойна вашего внимания — риэлтору срочно нужны деньги;
квартира делалась для себя — безвкусная дорогая квартира с дешевыми канделябрами;
шикарная квартира — очень дорогая и особо безвкусная квартира;
квартира еще не сдавалась — квартиру никак не могут сдать;
отличная планировка — пол-квартиры кухня и коридоры;
удачная планировка — обычная планировка;
функциональная планировка — все натыкано друг на друге;
уютная квартира — маленькая квартира;
светлая, солнечная квартира — летом солнце шпарит целый день, в квартире 40 градусов;
видовая квартира — квартира выше 5-го этажа;
можно использовать под офис — квартира на первом этаже;
царский дом — очень старый дом;
сталинка — старый кирпичный дом;
спецпроект — старый многоэтажный панельный дом;
ведомственный дом — старый дом с пенсионерами;
дом клубного типа — любой дом построенный начиная с 2000 года;
элитный дом — любой новый дом;
студио — снесли стену кухни;
гардеробная - любой встроенный шкаф, где кроме полок можно стоять хотя бы на одной ноге;
дом введен в эксплуатацию — дом будут доделывать около года;
в историческом центре — в окружении ветхих домов;
возле метро — 2 остановки до метро;
5 мин до метро — рассчитывалось по времени Усейна Болта на 100-метровке;
удобная транспортная развязка — дом на шоссе;
развитая инфраструктура — есть продуктовый магазин;
приятные, отзывчивые соседи — бабушки;
солидные соседи — нувориши, быки, силиконовые телки и прочий высший свет;
адекватный хозяин - берет трубку, когда трезв;
облагороженная территория — двор закатан в асфальт, кустики и 2 деревца;
вид на Покровский монастырь — из окна кухни, если стать вот тут и наклониться, в бинокль видно пол левого купола;
рядом 2 озера — болото, комары, вонь;
парковка во дворе — нет парковки;
автономное отопление — бойлер висит над унитазом;
во дворе детская площадка — во дворе когда-то была детская площадка;
дизайнерский ремонт — оранжевые стены и синяя мебель Икеа.

В квартире есть:

Материалы ППКР-2015 доступны всему риэлторскому сообществу

Впервые все выступления спикеров одного из крупнейших мероприятий рынка недвижимости - Первой Практической Конференции Риэлторов, - которая состоялась в октябре 2015 года в городе Электростали, в полном объеме стали доступны всему риэлторскому сообществу.

С ними уже можно ознакомиться в плейлисте канала YouTube http://www.youtube.com/playlist?list=PLKouF5oVnIKnGivgn48SAcqNwE4Ep7L4-. В ближайшие дни все видео и презентации к ним появятся на официальном сайте ППКР - http://1pkr.ru. Там же совсем скоро будут размещены отзывы участников Первой Практической Конференция Риэлторов и фотографии с этого масштабного мероприятия.

Напомним, что организатором ППКР-2015 второй год кряду выступила Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» при активной поддержке Гильдии риэлторов Московской области. Генеральным спонсором мероприятия являлся Банк Москвы. Спонсорами мероприятия стали Сбербанк и Абсолют Банк, генеральным информационным партнером – аналитический портал «Индикаторы Рынка Недвижимости», а информационными партнерами – журналы «Ипотека и Кредит» и «MetrInfo.ru», интернет-порталы Realto.ru, Realsearch.ru, ЛюдиИпотеки.рф, Русипотека.ru, Ners.ru и Tatre.ru.



Деловая программа ППКР-2015 включала в себя выступления более 30 спикеров, среди которых было немало признанных профессиональным сообществом авторитетов и бизнес-тренеров в сфере недвижимости. В Конференции приняли участие более 460 человек из 36 городов Подмосковья и 38 регионов Российской Федерации.

Кризис в риэлторской среде – кто выживет?

Н. Клочкова, руководитель образовательного проекта «Профессиональный участник рынка недвижимости»: Отсутствие барьера для входа в профессию – это болезнь российского риэлтерского сообщества.

- Любой риэлтор скажет, что основа основ профессии – опыт и умение услышать клиента – при чем тут образование?

- Соглашусь с этим мнением лишь отчасти. Далеко не все риэлторы, к счастью, так считают. Дело в том, что в 90-е года у нас в стране работало лицензирование, призванное закрыть излишне легкий доступ в профессию. Для этого нужно было пройти обучение, сдать достаточно сложный экзамен, который принимала комиссия Комитета по имуществу и получить диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Брокер». Однако, в начале 2000 годов лицензирование было отменено. На рынок хлынуло большое количество людей, не имеющих никакого образования, мечтающих о быстром легком заработке. Так вот, сейчас, когда мы начали реализовывать свою образовательную программу, многие риэлторы, которые получали лицензии тогда, приходят к нам и благодарят за нашу программу, за то, что мы обратили внимание на острую проблему нехватки квалифицированных кадров на рынке продажи недвижимости. Масштабы этой проблемы – низкого уровня профессионализма в риэлторской среде – сегодня пугающе велики. Так, например, недавно на одном крупном профильном мероприятии руководитель регионального агентства недвижимости делилась опытом по принципам набора новых кадров – оказалось, что одним из критериев был «правильный» знак зодиака. Что уж говорить о засилии «черных риэлторов», регулярно всплывающих в криминальных хрониках. Отсутствие барьера для входа в профессию риэлтора – это болезнь российского риэлтерского сообщества. Образовательный ценз, по моему мнению, один из механизмов преодоления этого недуга.

- Расскажите об истории вашей программы «Профессиональный участник рынка недвижимости»?

Взгляд риэлтора на рынок застройщиков

Если сравнивать рынок риэлторских услуг и строительный рынок Екатеринбурга, то параллель по масштабам бизнесов будет следующая: годовой объём всего рынка всех риэлторских услуг уральской столицы сопоставим с инвестициями на строительство всего одного жилого комплекса средних размеров.
Андрей Сачков,
руководитель риелторской компании «СуперАдрес»

Поверхностный анализ четырёхсот пятидесяти агентств недвижимости Екатеринбурга показывает, что почти 99% из них относятся к категории микропредприятий (по недавно изменённой Правительством РФ градации – это компании с оборотом до 120 млн. руб. в год). При таких цифрах, отбросив профессиональную гордость, я адекватно отношусь к позиции девелоперов, которые предпочитают создавать собственные отделы продаж в противовес сотрудничеству с агентствами недвижимости. Тем не менее, нам (как риэлторам) в своих размышлениях хотелось бы выйти за рамки своего агентского рынка и оценить смежный (строительный) рынок.

Наверное, на ближайшие несколько лет можно забыть аллегорию, что до недавнего времени строительный бетон называли «серое золото» (по аналогии с нефтью – «черным золотом»). Сегодня это «серое золото» стало ежедневной «гимнастикой» для «серого вещества» (я имею в виду человеческий мозг) многих профессионалов строительного рынка. А значит, адаптивность и способность к обновлению – чрезвычайно важные квалификации на коротких экономических циклах – снова становятся крайне нужными компетенциями.

Вне всякого сомнения то, что при любом экономическом кризисе начинают свою реинкарнацию разного рода суррогаты: на риэлторском рынке – это чисто «обменные» сделки без доплат, на рынке застройщиков – это «зачет» в счет оплаты новой квартиры уже имеющейся недвижимости клиента. И, безусловно, что, приняв в качестве частичной оплаты нового жилья «вторичную» квартиру, застройщик запускает бартерную цепочку: принятая в зачёт квартира будет предложена подрядчику для оплаты материалов, которому, в свою очередь, придётся предложить эту же самую «зачётную» квартиру своему поставщику. Таким образом, у предпринимателя, которому придётся стать конечным получателя такой квартиры, на балансе произойдет что-то вроде «натурализации» нераспределенной прибыли прошлых лет – заработанная им за прошлые годы прибыль будет насильственно «конвертирована» в недвижимость. И отказаться от такой «натурализации» конечный поставщик вряд ли сможет — в противном случае у него повиснет на балансе безнадёжная дебиторская задолженность.
Сложившаяся за последние годы структура предложения на рынке недвижимости такова, что 3/4 объектов недвижимости в России продают частные лица и лишь 1/4 от всех продаваемых объектов представлена застройщиками. Эти цифры говорят о том, что скоро у застройщиков закончится резерв повышения продажной стоимости квадратных метров (в том числе и по объективным причинам вследствии инфляции цен на стройматериалы), т.к. достигнув цен «вторичного» рынка, предложения застройщиков окажутся размыты гораздо бóльшим количеством ценовых аналогов.

Краеугольным камнем во все кризисы становится величина спроса. Обладая обширной статистикой за последние годы, застройщики могут «очистить» проведённые ранее сделки от так называемой спекулятивной составляющей – т.е. вычислить что называется «ядро спроса» (без учета спекулятивных инвесторов, только конечные покупатели). А так как на сегодняшний день спекулятивные инвесторы уже переложили свои накопления из недвижимости в банковские депозиты, то полученное ядро спроса и будет новой точкой отсчета для будущих бюджетов продаж и маркетинговых мероприятий. Считается, что средняя загрузка отраслей в России на конец 2012 года — 74%, на конец 2014 года — она продолжала оставаться не выше 80%. Но мы можем прирастать по крайне мере на 3% ВВП в год, даже в отсутствие роста инвестиций, просто загружая текущие избыточные производственные мощности. Лишь бы был спрос!

Несомненно, в нескольких абзацах невозможно выразить все аспекты той турбулентности, которые происходят на рынке. Должно успокаивать то, что неоспоримым превосходством вложений в недвижимость (а также золото) для граждан является то, что у них есть «дно», а у инвестиции в акции - его нет. Значит, рынок недвижимости в глазах инвесторов должен выглядеть более привлекательным перед фондовым рынком.

Готовиться законопроект о регулировании риэлтерской деятельности

Уже осенью этого года в Госдуму будет внесен новый законопроект о регулировании риэлтерской деятельности, об этом рассказала заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева.

В частности, она отметила, что уже готова концепция законопроекта, которая, в первую очередь, опишет риэлтерскую деятельность и само понятие брокеров.Предлагается ввести регулирование работы риэлтера по механизму саморегулирования с поручительством других участников рынка."Надеюсь, что к осенней сессии мы сможем выдать текст законопроекта, который будет наводить порядок в этой части",- подчеркнула Елена Николаева.