понедельник, 6 марта 2017 г.

Сокращать некуда, впереди – хрущевки


Вслед за уменьшением доходов граждан продолжает таять и средняя площадь квартир в выводимых в продажу новостройках. Но девелоперы уверены, что дискомфорта не будет: рынок ответит рационализацией планировочных решений.

Главный вопрос – продолжат ли застройщики курс на минимализм в площадях новых квартир. Есть ли куда двигаться дальше – или уже достигнута грань, за которой жилье перестает быть удобным для жизни? Эксперты в ответ утверждают, что комфорт сейчас определяется не только размером квартиры, но и правильной организацией внутреннего пространства.

МАЛОГАБАРИТНЫЙ КРЕН

Мониторинг рынка, который все эти годы проводили аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», свидетельствует о неуклонном росте доли однокомнатных квартир и студий в структуре предложения. К примеру, в конце нулевых годов однушки на первичном рынке Петербурга составляли лишь 26% от всего предложения. А к 2008-му, когда ипотека набирала обороты, их доля (вместе со студиями) достигла 40%.

В ажиотажном 2014 году, когда на рынке было реализовано 5 млн «квадратов», застройщики поставили рекорд по насыщенности своих новых проектов такими форматами – 63% от всех поступивших в продажу квартир. Казалось бы, пределы достигнуты. На фоне спада спроса в 2015-м эта доля даже уменьшилась до 62%. Но в следующем году рынок оживила госипотека, и как результат были достигнуты новые рубежи: доля студий и однушек в стартовавших в черте Петербурга жилых комплексах выросла до 68,2%.

А в новостройках закадья картина в 2016-м получилась еще более впечатляющей: лишь пятая часть всех выведенных на рынок квартир – это двушки или трешки.

В новостройках пригородной зоны Ленобласти доля выведенных в продажу студий и однушек в 2016 году превысила 81% от общего объема. Прирост таких квартир за год составил почти 5%.

Интересно, что доля двушек в общей структуре предложения первичного рынка Петербурга за весь период мониторинга рынка менялась незначительно. В 2016 году их число в новых городских комплексах составило 24%. А вот трешки и многокомнатное жилье прошли путь серьезного «секвестирования». На заре рынка их доля в общем объеме предложения превышала 45%. Сейчас от былого величия не осталось и следов. В новых жилых комплексах Петербурга 2014-го года застройщики представили 13% таких квартир, а два года спустя – лишь около 7% от общего числа. В областных новостройках предложение многокомнатных квартир за 2016 год занимает доли процента.

Естественно, подобные изменения квартирографии сопровождались неудержимым сокращением размеров квартир. По данным аналитиков ГК «БН», в выведенных на рынок Петербурга ЖК средняя площадь квартир уменьшилась с 48,9 кв. м в 2014 году до 44,3 «квадрата» в 2016-м. В Ленобласти соответствующее сокращение за два года составило два «квадрата» – с 39,3 до 37,1 кв. м.

В 2016 году в черте Санкт-Петербурга появились в продаже жилые комплексы со средней площадью квартир 30-35 кв. м, причем позиционируются они в сегменте комфорт-класса. Такой минимализм раньше был характерен лишь для новостроек закадья.

При этом продолжало расти число новых объектов с так называемой мелкой нарезкой, в которых студии и однушки составляют подавляющее большинство. Рекорды минимализма, разумеется, принадлежат новостройкам пригородной зоны. Например, в Ленобласти в 2016 году были выведены на рынок сразу два объекта со средней площадью квартир в 23,5 «квадрата». Если раньше появление объектов мелкой нарезки было характерно исключительно для локаций за пределами кольцевой, то в прошлом году проекты со средней площадью квартир в 30 кв. м появились и на городских территориях.

КОМПАКТНЫЙ КОМФОРТ

Минимализм в площадях квартир все больше становится нормой на рынке. В этом нет ничего удивительного: застройщики подстраиваются под возможности кошелька клиента, а тот четвертый год демонстрирует курс на сокращение бюджетов покупок. Соответственно и девелоперы планируют квартирографию своих объектов, исходя из минималистских предпочтений клиентов.

«Компактное жилье уже многие годы находится в лидерах спроса. Более того, анализируя прошедший 2016-й год, мы видим, что спрос на однушки и студии в структуре сделок по-прежнему превышает объемы предложения», – констатирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«В наших проектах средняя площадь продаваемой недвижимости за последние шесть лет снизилась с 55 до 45 кв. м. Квартиры малой площади пользуются сейчас повышенным спросом. И, думаю, ситуация в ближайшей перспективе не изменится», – уверен руководитель аналитического центра «Главстроя-СПб» Петр Буслов.

Главным драйвером спроса на рынке по-прежнему будет доступность жилья по цене. А главным товаром – студии и однокомнатные квартиры, в том числе и совсем небольших метражей.

Другое дело, что покупатель сам ставит преграды чрезмерному минимализму. Двухлетней давности прогнозы о распространении на рынке студий площадью 15 кв. м в жизнь так и не воплотились.

Но площади квартир-студий уже в прошлом году стали падать к отметке 20 кв. м. Однокомнатные квартиры вполне востребованы в метраже 30-32 кв. м. Двушки преодолели психологический барьер площади в 50 «квадратов», ранее считавшийся границей комфорта для такого типа квартир.

«В 2016 году на рынке появились двухкомнатные квартиры площадью 47-48 кв. м, даже 44 “квадрата”, и это не вариант европланировок. Трехкомнатные также перешагнули рубеж в 70 кв. м – появился метраж 60-63 кв. м. Такие варианты площадей уже можно найти в типовых домах советского периода на вторичке. На рынок надвигаются хрущевки», – пессимистично рассуждает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Не все так однозначно. На угрозы дискомфорта рынок отвечает увеличением многообразия и повышением рационализма планировочных решений. К примеру, в некоторых вышедших на рынок в 2016 году ЖК (заполненных однушками и студиями на две трети и более) покупателям предлагаются уже по два-три десятка вариантов планировки. А площади для этих форматов жилья варьируются все в большем диапазоне – как правило, в пределах 20-50 «квадратов».

Девелоперы продолжают экспериментировать с оптимальной организацией минимального пространства: сокращают в площадях квартиры «пустые» квадратные метры, таким образом увеличивая ее функционал.

В этой связи получают все большее распространение так называемые евродвушки и евротрешки (в ДДУ – однокомнатные и двухкомнатные квартиры). Число европланировок стало расти не только в сегменте комфорт, как раньше, но и в эконом-классе.

Некоторые застройщики за время кризиса накопили в своем арсенале широкий ассортимент планировок для всех типов квартир и просто увеличат в своих проектах долю двушек и трешек, как только позволит конъюнктура.

Но вот прогнозировать, когда произойдет остановка «минималистского» тренда на рынке, ввиду сложности экономической ситуации никто из игроков не берется.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости
ГК «ЦДС»:

– Действительно, тенденция к уменьшению есть и уже достигла своего предела. Возвращаться к советскому прошлому с ее малогабаритными хрущевками неправильно. Разумный минимум по площади однокомнатной квартиры – 34 кв. м: это то пространство, с которым можно работать.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

– Студии и однокомнатные квартиры являются лидерами продаж и в ближайшие годы не утратят своей популярности. Это связано как с их стоимостью, так и с тем, что в последние годы формат малогабаритного жилья развивался и становился все более комфортным. Стереотипное представление о студии как коридороподобном помещении, нередко лишенном даже лоджии или балкона, уходит в прошлое.

Все более востребованы будут европланировки. Ведь они не только экономят «квадраты» за счет коридоров и перегородок, но и объединяют в себе просторную общественную зону и изолированное персональное пространство.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– В последнее время на рынке недвижимости комфорт-класса действительно прослеживается тенденция к уменьшению размеров квартир. Люди часто предпочитают больший функционал на меньшей площади, поэтому, например, равные по метражу двухкомнатная и трехкомнатная квартиры продаются по-разному. У каждого покупателя свои потребности, представления о комфортном жилье, и мы считаем, что квартиры должны быть спроектированы таким образом, чтобы каждый квадратный метр был максимально функциональным.

Комментариев нет:

Отправить комментарий