Взгляд риэлтора на рынок застройщиков

Если сравнивать рынок риэлторских услуг и строительный рынок Екатеринбурга, то параллель по масштабам бизнесов будет следующая: годовой объём всего рынка всех риэлторских услуг уральской столицы сопоставим с инвестициями на строительство всего одного жилого комплекса средних размеров.
Андрей Сачков,
руководитель риелторской компании «СуперАдрес»

Поверхностный анализ четырёхсот пятидесяти агентств недвижимости Екатеринбурга показывает, что почти 99% из них относятся к категории микропредприятий (по недавно изменённой Правительством РФ градации – это компании с оборотом до 120 млн. руб. в год). При таких цифрах, отбросив профессиональную гордость, я адекватно отношусь к позиции девелоперов, которые предпочитают создавать собственные отделы продаж в противовес сотрудничеству с агентствами недвижимости. Тем не менее, нам (как риэлторам) в своих размышлениях хотелось бы выйти за рамки своего агентского рынка и оценить смежный (строительный) рынок.

Наверное, на ближайшие несколько лет можно забыть аллегорию, что до недавнего времени строительный бетон называли «серое золото» (по аналогии с нефтью – «черным золотом»). Сегодня это «серое золото» стало ежедневной «гимнастикой» для «серого вещества» (я имею в виду человеческий мозг) многих профессионалов строительного рынка. А значит, адаптивность и способность к обновлению – чрезвычайно важные квалификации на коротких экономических циклах – снова становятся крайне нужными компетенциями.

Вне всякого сомнения то, что при любом экономическом кризисе начинают свою реинкарнацию разного рода суррогаты: на риэлторском рынке – это чисто «обменные» сделки без доплат, на рынке застройщиков – это «зачет» в счет оплаты новой квартиры уже имеющейся недвижимости клиента. И, безусловно, что, приняв в качестве частичной оплаты нового жилья «вторичную» квартиру, застройщик запускает бартерную цепочку: принятая в зачёт квартира будет предложена подрядчику для оплаты материалов, которому, в свою очередь, придётся предложить эту же самую «зачётную» квартиру своему поставщику. Таким образом, у предпринимателя, которому придётся стать конечным получателя такой квартиры, на балансе произойдет что-то вроде «натурализации» нераспределенной прибыли прошлых лет – заработанная им за прошлые годы прибыль будет насильственно «конвертирована» в недвижимость. И отказаться от такой «натурализации» конечный поставщик вряд ли сможет — в противном случае у него повиснет на балансе безнадёжная дебиторская задолженность.
Сложившаяся за последние годы структура предложения на рынке недвижимости такова, что 3/4 объектов недвижимости в России продают частные лица и лишь 1/4 от всех продаваемых объектов представлена застройщиками. Эти цифры говорят о том, что скоро у застройщиков закончится резерв повышения продажной стоимости квадратных метров (в том числе и по объективным причинам вследствии инфляции цен на стройматериалы), т.к. достигнув цен «вторичного» рынка, предложения застройщиков окажутся размыты гораздо бóльшим количеством ценовых аналогов.

Краеугольным камнем во все кризисы становится величина спроса. Обладая обширной статистикой за последние годы, застройщики могут «очистить» проведённые ранее сделки от так называемой спекулятивной составляющей – т.е. вычислить что называется «ядро спроса» (без учета спекулятивных инвесторов, только конечные покупатели). А так как на сегодняшний день спекулятивные инвесторы уже переложили свои накопления из недвижимости в банковские депозиты, то полученное ядро спроса и будет новой точкой отсчета для будущих бюджетов продаж и маркетинговых мероприятий. Считается, что средняя загрузка отраслей в России на конец 2012 года — 74%, на конец 2014 года — она продолжала оставаться не выше 80%. Но мы можем прирастать по крайне мере на 3% ВВП в год, даже в отсутствие роста инвестиций, просто загружая текущие избыточные производственные мощности. Лишь бы был спрос!

Несомненно, в нескольких абзацах невозможно выразить все аспекты той турбулентности, которые происходят на рынке. Должно успокаивать то, что неоспоримым превосходством вложений в недвижимость (а также золото) для граждан является то, что у них есть «дно», а у инвестиции в акции - его нет. Значит, рынок недвижимости в глазах инвесторов должен выглядеть более привлекательным перед фондовым рынком.