вторник, 3 января 2017 г.

Как правильно закопать деньги?


Инвестирование в недвижимость долгое время было весьма прибыльным занятием. Земля дорожала сама по себе, не требуя никаких вложений. Многие зарабатывали на самых простых спекулятивных схемах: купил, подождал и продал втридорога. Кризис приструнил спекулянтов. Просто на перепродаже участка теперь денег не заработаешь, либо этот участок должен быть сказочно привлекательным, каких практически уже не осталось на рынке.

Сейчас над монетизацией земли необходимо работать. Это возможно, так как, несмотря на экономические трудности, стройки массово не замораживаются, а новые проекты продолжают выходить на рынок. Но монетизировать следует обдуманно, так как период получения денег из воздуха закончился, началась эра труда.

Классификация инвесторов

Инвестиции в землю достаточно надежны, такова особенность самого продукта: он конечен, не способен стать долгостроем и т. п. Но эти инвестиции могут быть малоприбыльными, хотя все зависит от условий игры и размера игрока. Инвесторы, по мнению Татьяны Казаковой, директора по маркетингу iResidence, делятся, в зависимости от объемов собственных средств, на следующие категории:

- физлица, готовые вложить деньги в 1–2 участка в коттеджном поселке площадью 7–15 соток каждый;
- инвесторы, способные купить несколько участков оптом под развитие бизнеса, способные потратить на это мероприятие 3–15 млн рублей;
- крупные лендлорды, которые покупают землю под развитие или получают ее в качестве залога, а возможно, и сами выкупают у банка как непрофильный актив, и тратят на это значительные суммы.

В каждом конкретном случае стратегия инвестирования разная.

Малой кровью

Эффективные инвестиции в землю возможны, причем есть несколько вариантов.

Во-первых, заработок на строительстве никто не отменял, то есть до сих пор можно купить участок на старте продаж, а потом переуступить его незадолго до сдачи объекта, когда уже готовы дороги, инженерные сети, КПП, инфраструктура и прочие объекты. Но возможность прибыли далеко не 100 %. Павел Матюхин, генеральный директор iResidence, рассказывает, что здесь работает та же логика, что и при покупке квартиры по ДДУ, с той лишь разницей, что рисков меньше, ниже порог входа по сравнению со столичными квартирами и есть вероятность большей выгоды. «Квартира от стадии котлована до последних этажей в лучшие годы прибавляла в цене 30 % максимум. Мне известен случай, когда участок в поселке Векшино за неполные два года вырос в цене более чем вдвое только благодаря своевременному развитию проекта. Но найти такой проект под силу лишь опытному инвестору», — рассказывает эксперт. Дмитрий Гордов, генеральный директор компании LANDWERK, подтверждает существование такой схемы, отмечая, что к моменту завершения проекта можно заработать до 50 %.

Во-вторых, можно купить участок с готовым домом или подрядом. Но доходность такой инвестиции ниже и больше подходит для тех, кто желает просто сберечь свои финансы. На перепродаже здесь много не заработаешь, но есть возможность сдавать потом объект для получения ренты, и такая схема также находит своих почитателей.

В-третьих, можно купить участок и построить дом собственными силами. С точки зрения инвестиций, это почти всегда убыточно. Павел Матюхин отмечает: «Чем больше индивидуальных особенностей у вашего дома, тем уже круг его будущих потенциальных покупателей. Вернуть все вложенные средства в собственный проект застройки, тем более заработать на нем, практически нереально. Собственный проект — это инвестиция в себя, в качество жизни. Для кого-то такие вложения, возможно, выгоднее, чем прибыль в денежном выражении».
Дмитрий Гордов не столь категоричен и утверждает, что прибыль возможна, так как стоимость участка с домовладением увеличивается однозначно, главное — все правильно рассчитать. Доходность инвестиции становится выше, если в процесс вовлекались ипотечные деньги. Перепродавать можно и купленный по выгодной цене домик в СНТ или подобных дачных товариществах, но Татьяна Илюхина, генеральный директор GOOD WOOD Development, не рекомендует такие вложения, так как возможны сложности с документами и различные скрытые платежи и долги, которые вскроются лишь после покупки недвижимости.

Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», обращает внимание, что весьма прозорливо покупать земли, где в дальнейшем будет проложена федеральная трасса. Потом есть шанс выгодно продать такую землю государству, хотя могут участок просто отобрать за надобностью.

Инвесторы средней руки

Такие инвесторы чаще всего зарабатывают на покупке пула участков под развитие бизнеса домостроения. В загородном поселке скупается часть земли, на ней строится готовое жилье, которое потом и реализуется. По оценкам экспертов, такая схема может иметь 20–30 % доходности. Николай Лавров отмечает, что инвестиции в оптовое коттеджное строительство успешны только в одном из 10–20 поселков. Здесь важно выбирать надежного застройщика, чей поселок грамотно позиционируется на рынке, а заявленная цена соответствует предлагаемому качеству. В кризис можно удачно было инвестировать в большой земельный участок, а потом распродать его на участки без подряда. Покупка такой земли — спорное вложение. Но многие покупали в кризис наделы с целью сбережения собственных средств.

Их величества лорды!

Развивать крупный земельный актив сложно, и многое зависит от самого участка.

Владимир Комар, генеральный директор RDI Group, рассказывает, что в настоящее время реализация любого строительного объекта происходит при участии сразу нескольких игроков: собственника, девелопера и генподрядчика. А это означает, что за земельный участок расплачиваются сложнее, например, деньгами с рассрочками и с гарантиями расчетов совместной прибыли, которая появится в результате реализации совместных проектов. Хотя участки, полностью пригодные для жилого строительства с соответствующими ППТ и ГПЗУ, по-прежнему в цене и пользуются спросом, но встречаются редко.

Владимир Комар справедливо отмечает, что, вкладываясь в землю под будущие строительные объекты, необходимо учитывать массу нюансов: категорию разрешенного использования, возможность проложить сети и подключить мощности, построить дороги и т. д. На современном рынке большая вероятность приобретения рискованного участка, на котором ничего нельзя построить, либо это будет крайне дорого по себестоимости, а следовательно, тяжело в реализации.

Сейчас земля сама по себе не дорожает, это актив, с которым надо грамотно работать.

Строительный проект, реализующийся на земельном участке, должен быть востребован рынком, ведь конкуренция высока, просто квартиры в чистом поле уже никому не нужны. Кроме жилья, развивать участки, как замечает Павел Матюхин, можно и под коммерческие проекты — склады и производства. А можно даже под фермы, но эта форма инвестиций появилась лишь с возникновением западных санкций, поэтому большого опыта в этом пока не наработано. Выбирая участок для денежных вложений, необходимо смотреть не только на документы, но и на местоположение. Локацию надо оценивать с точки зрения возможного спроса, так как есть востребованные и популярные направления, а есть и малоперспективные места.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» советует: «Если говорить о долгосрочных инвестициях, то смысл вкладывать в землю есть, но при этом надо обладать некой исходной информацией о целесообразности сделки. Например, есть смысл покупать землю в районе Дмитровки у большой воды, в населенных пунктах средней Рублевки и Новой Риги, где земля привлекательна для вложений. Также инвестиционно привлекательны Калужское и Киевское шоссе. Интересны земельные участки, расположенные в зоне 5–10 км по обе стороны от Малого Бетонного кольца и будущей ЦКАД. Уже второй год наблюдается стабильный спрос на подобные предложения».

Вход воспрещен

Инвестируя в землю, стоит помнить, что всегда есть риск просто закопать деньги. Николай Лавров предупреждает, что не все инвестиции прибыльны, зачастую они оборачиваются и большими убытками: «Очень часто такая ситуация происходила в последнее время с сельскохозяйственными паями, приватизированными колхозами и затем распроданными частным инвесторам. В большинстве случаев эти инвесторы до сих пор не могут избавиться от приобретенных в докризисные времена паев». А Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна», советует учитывать следующие важные в нынешний момент факторы перед инвестициями в землю, которые весьма существенно могут отразиться на прибыли:

Налог на землю теперь начисляется по ее кадастровой стоимости, и в ряде случаев эта трата выросла более чем в 20 раз, то есть доходность от земельных инвестиций снизилась.
Наиболее выгодным периодом вложения в землю всегда считался срок от трех лет и более, именно тогда земля приносила максимальный доход. Однако сейчас действует закон об изъятии земли, если она не используется по назначению в течение трех лет. Это требует от собственников дополнительных вложений, которые могут и не окупиться.

Перевод земли из одного назначения в другое стал дороже, иногда цена перевода в категорию под ИЖС выше, чем цена самой земли.

Инвестиции — это бизнес, который требует не только денег, но и знаний.

При грамотном подходе заработать можно и в нынешних условиях. Не забывайте: в нашей стране есть не только московские и подмосковные земли, можно рассмотреть и другие регионы. Например, Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг», убеждена, что не менее привлекателен с этой точки зрения и юг России: «Земля на побережье всегда рассматривалась как выгодная инвестиция. Ни разу, ни в один кризис она не становилась дешевле. Кроме этого, есть такие точки роста, как агротуризм, рынок санаториев и здравниц, который нуждается в новых объектах, и, конечно, рынок курортной недвижимости».

Комментариев нет:

Отправить комментарий