четверг, 3 ноября 2016 г.

Стоит ли покупать землю в современных экономических реалиях



Почему именно сейчас надо покупать землю? И надо ли? Давайте поразмышляем на тему с точки зрения «почему — да».

После периода безудержного роста благосостояния граждан до 2008 года и насыщения подмосковного рынка коттеджными поселками всех размеров и вариаций кризис произвел такую коррекцию, от которой «загородка» оправляется до сих пор. Время, когда можно было купить землю за $150 за сотку и через год продать спекулятивно за $1,5 тыс., безвозвратно прошло. Как прошло и время, когда продавался практически любой клочок земли под дачи и коттеджи.

Часть проектов зависла на рынке, уйдя за долги банкам, другая часть до сих пор «наслаждается» результатами концепций, принятых, когда казалось, что счастье будет вечным с участками по 20–30 соток. Проектное финансирование в загороде практически остановилось.

Ранее инвестиционные сделки составляли до половины от всех продаж поселка. Волна 2008 года смыла с рынка спекулянтов, а вместе с ними и классических инвесторов. И только в 2014–2015 годах первые частные инвесторы стали постепенно возвращаться в «загородку».

Кто всегда остается в выигрыше

А причины просты. В «загородке» наконец голод победил жадность, что привело к корректировке существующих цен так, что появились первые инвестиционные идеи. В некоторых поселках цены снизились в разы. При этом часть проектов остается в профите.

Участки и дома стали более компактными, девелоперы — более клиентоориентированными и сговорчивыми. А покупатели стали больше понимать свои потребности и разбираться в особенностях загородной жизни.
То же касается и оптового рынка, где постепенно лендлорды принимают новые рыночные реалии и готовы продавать свои активы по ценам, которые позволяют девелоперам улучшать экономику для клиента. В некоторых случаях цены на оптовом рынке на ликвидные активы снижены на порядок.

То есть вроде как депрессивный рынок, но именно эти изменения создают возможность зарабатывать на загороде. Несмотря на общее снижение спроса, двукратный рост стоимости зарубежной недвижимости в связи с курсовой разницей и действия государства по возвращению капитала оказывают поддержку загородному рынку — ведь потребность отдыхать никуда не делась. Каждый год появляются новые семьи, рождаются дети, которым надо проводить время вдали от экологии мегаполиса.

Об инвестициях

Чем отличается инвестиция от затрат? Правильно. Тем, что мы рассчитываем через какое-то время вернуть вложенные средства и получить желаемый доход, который существенно превышает то, что мы можем получить в надежном банке.

И если в самом надежном банке у нас доходность банковских депозитов составляет сейчас не более 9% в рублях, значит нас должны интересовать варианты, которые существенно лучше этих ставок. Для наших расчетов давайте ориентироваться на желаемые 30% годовых.

Сейчас на загородном рынке есть разные инвестиционные идеи для разных сегментов, которые условно можно разделить на две группы: пассивная инвестиция — вложить и подождать, когда подрастет цена, и активная инвестиция — создание добавочной стоимости (улучшение).

Из всех сегментов, на мой взгляд, наиболее предпочтительным выглядит массовый сегмент. Немного перефразирую Генри Форда: хочешь быть богатым — создавай массовый продукт. Причина этого в том, что данный сегмент является наиболее емким, наименее подверженным волатильности, требующим меньше начальных вложений и потому позволяющим диверсифицировать портфель.

Инвестиции в участки

Здесь основа инвестиционной идеи заключается в том, чтобы заработать на создании добавочной стоимости девелопером, который строит инженерную и социальную инфраструктуры поселка. Это касается поселков с участками без подряда.

Специфика реализации загородных проектов сейчас в том, что они просчитываются девелопером исходя из сверхконсервативных прогнозов, которые в первые месяцы проекта могут улучшаться в сторону повышения. После этого происходит уточнение бизнес-плана, в дальнейшем цены следуют за конъюнктурой рынка.

Например, в одном из проектов, вышедшем в прошлом году, цены поднимались четыре раза в первые четыре месяца, в итоге средняя цена отличалась от начальной почти на 50%. Для нового проекта с нормальной концепцией повышение цены на 30% в течение первых шести месяцев — это вполне нормально.

То есть для того чтобы такие инвестиции в текущих условиях были успешными, нужно отслеживать появление новых проектов у серийных девелоперов. Ну и в целом немного изучить рыночный ландшафт. Благо аналитики сейчас в открытом доступе достаточно. Для особо любопытных можно заказать аналитические отчеты в пределах 50–100 тыс. руб. Из них вы сможете понять, по каким направлениям, какой продукт и на каких условиях сейчас лучше продается, и делать вполне осознанный выбор, не будучи глубоким профессионалом в загороде.

С учетом того, что успех вашей инвестиции в данном случае в большей части зависит от девелопера и его профессиональных действий, обращать внимание нужно и на послужной список будущего партнера. Ну а так как наша задача не только купить, но и в оговоренные сроки продать участок, необходимо заранее согласовать с девелопером ваши дальнейшие шаги и его участие в продаже.

Инвестиции в дома

Здесь идея заключается в создании дополнительной добавочной стоимости для вашего будущего покупателя. Мы участок превращаем в дачу (загородный дом) — и получаем профит за экономию времени клиента на строительство. Идея давно реализуется людьми со строительной экспертизой, однако такой вариант доступен и «чистым» инвесторам.

За последний год мы зафиксировали увеличение в два раза первичного спроса на готовые дома (это выражается в количестве звонков в компании). Почти все, что было готового, продали. Это новый запрос формата «хочу здесь и сейчас».

Как пример можно привести следующую математику (живой пример): 1,5 млн руб. стоит участок с коммуникациями, 1,7 млн руб. стоит 100-метровый дом из оцилиндрованного бревна. Продажная же цена построенного дома с участком — примерно 4,6 млн руб. Столько люди готовы платить за экономию времени и снятие строительных рисков. Причем чем большую готовность объекта вы получите — сделав внутреннюю отделку или ландшафтные работы, — тем большую добавочную стоимость можно заложить в цену продажи.

Девелоперы всячески приветствуют такого рода инвестиции, так как это улучшает внешний вид поселка и ускоряет продажи остальных участков. А возможности собственных инвестиций такого рода у загородных девелоперов сильно ограничены в связи с высокой капиталоемкостью и отсутствием рынка проектного банковского финансирования. В массовом сегменте затраты девелопера на сети и управление составляют от 300 тыс. до 700 тыс. руб. на один участок. Как видите, затраты на строительство дома на этом участке в размере 1,7 млн руб. кратно выше. Поэтому здесь точка, где ваши интересы сходятся и дополняют интересы девелопера.

Срок экспозиции приведенного в примере дома не превышает одного года. А значит, можно получить доходность 40% и выше в случае сокращения срока экспозиции. Искомая нами 30%-ная доходность достигается при сроке экспозиции такого дома в 16 месяцев.

Если доход от создания дома совместить с доходом от инвестиции в участок, например, размером в 300 тыс. руб., то годовая доходность вашей инвестиции может составить 53%.

В целом у такого подхода существенно больший запас прочности на случай непредвиденных обстоятельств.

Для тех, кто умеет работать с кредитными средствами

Как было сказано выше, после событий 2008 года и изменения кредитной политики ЦБ, направленной на оздоровление банковской системы, банки практически полностью свернули кредитование загородных объектов для девелоперов. Однако кредитование физических лиц на покупку участка и строительство дома не останавливалось. В этом случае, имея 30% собственных средств, можно получить существенное плечо от банка по ставке в районе 18% годовых.

Как говорит мой хороший знакомый, «вот на эту разницу между дебиторкой и кредиторкой и живем». Давайте посчитаем, что получается.

Если участок из нашего примера стоит 1,5 млн руб., стоимость строительства деревянного дома — 1,7 млн руб., значит нам необходимо примерно 1 млн руб. собственных средств сразу и примерно по 65 тыс. руб. в месяц на протяжении 12–18 месяцев и 2,2 млн руб. кредитных. Кредит берем на пять лет с уменьшающимися платежами.

За год мы заплатим 360 тыс. руб. процентов. Доход составит 1,04 млн руб., доходность (внутренняя норма доходности IRR) — 63%. За полтора года мы заплатим 509 тыс. руб. процентов. Доход составит 891 тыс. руб., доходность — 32%. Доходность, как мы говорили, можно поднять еще выше при инвестировании в строительство на ранних стадиях проекта.

То есть даже при текущих процентных ставках для физических лиц банковское финансирование позволяет получить более высокую доходность на собственный капитал. Естественно, с большим риском для вас как инвестора. Однако запас прочности для получения 30%-ной доходности у такой модели еще выше по сравнению с полным собственным финансированием.

Почему — нет

Наши размышления были бы неполными, если бы мы не рассмотрели факторы, работающие против инвестиций в загородную недвижимость.

Одним из таких факторов является то, что загородный рынок еще до конца не оправился от предыдущего кризиса. В дополнение к этому макроэкономическая неопределенность также не добавляет оптимизма. Емкость рынка на порядок ниже, например, сегмента городского жилья, и увеличение емкости не предвидится. Предложение в среднем по рынку превышает спрос.

Если вы не готовы тратить время на то, чтобы разбираться и следить внимательно за ситуацией на рынке и в конкретном проекте/девелопере, инвестиции в загород сейчас не для вас.

Также если вы предпочитаете формировать свое состояние в валютных активах, то надо понимать, что загородный рынок давно перешел в рублевую зону и не учитывает курсовые риски.

В заключение

Рынок всегда развивается циклично. Кризис — санитар рынка. Неуспешные модели уходят. Остается то, что работает.

Как в любом деле — дьявол всегда в деталях, и профессионально инвестировать в загород, как, впрочем, и в любую другую сферу, нужно учиться.

И если вы решили попробовать использовать свои средства для получения доходности, обгоняющей инфляцию и банковские депозиты, рынок загородной недвижимости сейчас предоставляет такую возможность, а порог вложений в размере от 1 млн руб. делает доступными для многих инвестиции в «загородку» по сравнению с квартирами в Москве и многими другими инструментами.

Ну и, в конце концов, приятно осознавать, что твои вложения могут приносить не только финансовую выгоду, но и вполне определенно способствовать импортозамещению, то бишь нести существенную пользу обществу.

Комментариев нет:

Отправить комментарий