вторник, 15 ноября 2016 г.

Продавать ли недвижимость без риэлтора? (Советы сомневающимся)



Риэлторская деятельность, не регулируемая никакими законами и не лицензируемая, давно превратилась в оказание услуг населению по продаже недвижимости, покупке и оформлению за большие деньги. При этом не мотивированный риэлтор не отвечает ни за качество услуг, ни за конечный результат.

Любое препятствие может для него стать камнем преткновения и он будет готов или вынужден бросить заниматься сделкой. Поэтому вокруг риэлторов выросли, помогающие им структуры: юридическая служба, бухгалтерия, оценщик. В идеале, риэлтор – это человек, который в своей сфере должен знать основы юриспруденции, строительства, инвестиционной деятельности, банковской работы, маркетинга, психологии, налогового законодательства, ипотеки, ЖКХ, уметь работать в базе данных (она у каждого агентства своя), с мультилистингом (объединённые базы данных), проектной документацией. Вы встречали такого уникума? Таких просто нет или есть единицы!

Кто такой риэлтор?

Хороший российский риэлтор представляет из себя женщину средних лет, имеющую взрослых детей, по каким-то причинам потерявшую работу по специальности, с высшим или средне-специальным образованием (зависит от требований при приёме на работу), коммуникабельностью (часто из педагогического сообщества), автомобилем, разнообразным жизненным опытом, без амбиций, но с желанием заработать (жизнь заставляет). Это самый надёжный и самый востребованный вариант риэлтора. Все другие риэлторы – это сборная недоучившихся студентов, не нашедших работу по специальности выпускников ВУЗов, скучающих бездетных женщин; приезжих из сельской местности обоих полов, мечтающих «зацепиться в городе»: интеллигентных запойных мужчин, меняющих агентства, как перчатки и т.д. Сегодня в Краснодаре только 50% риэлторов - местные. Остальные - приезжие из стран СНГ и регионов России. Надёжных, давно работающих агентств на рынке около 30%, остальные – выходцы из этих же агентств –«маток» или работающие самостоятельно «ИПэшники» и «чёрные маклеры». У последних реклама – это «сарафанное радио», какие-то связи в госорганах и более низкие проценты оплаты услуг.

Многие наши сограждане хоть раз в жизни покупали или продавали недвижимость, оформляли наследство, разменивались с родителями, съезжались и разъезжались по разным квартирам и домам или участвовали в какой-то роли в спектакле под названием «купля-продажа» недвижимости через риэлторов. У кого-то всё проходило гладко, у кого-то не очень, но риэлторский бизнес в России, стал серьёзным сектором сферы недвижимости в финансовом и социальном выражении. Продавать ли недвижимость через риэлтора, делать ли это самостоятельно – выбор за вами!

Что делать, если вы не хотите обращаться в агентство?

Всё очень просто! В век информационных технологий нужно уметь ими пользоваться. Поэтому сначала о том, как рекламировать свою недвижимость в интернете и СМИ, а затем – как увидеть среди тысяч предложений то самое «моё» при покупке жилья.

В интернет-пространстве сегодня огромное количество сайтов с бесплатными объявлениями. Нужно найти несколько, зарегистрироваться и заполнить форму «Добавить объявление». Заполнять нужно очень подробно, стараясь указать все параметры и нюансы, преподнести положительные стороны приобретения этого жилья и перспективы развития района или населённого пункта. Можно дать и платное объявление для ускорения процесса. Не дружите с интернетом – попросите знакомых помочь. Под вашу диктовку любой школьник напишет объявление на интернет-досках. Неплохо работают в плане рекламы недвижимости местные СМИ, где есть страницы или вкладки «купи-продай». Бегущая строка на местном телеканале тоже поможет быстрее решить проблему продажи, но такая услуга стоит дорого.

Главное в этом процессе – расставить верные приоритеты, то есть, соотношение цены и качества продаваемого объекта недвижимости. Хотите продать быстро – установите среднерыночную цену, которую можно узнать, позвонив в любое агентство недвижимости или посмотрев обзор местного рынка квартир и домов в интернете и обязательно добавив в своём объявлении волшебную фразу: «торг уместен» или « реальному покупателю хороший торг». Действует это беспроигрышно! Ещё эффективнее для ускорения процесса выставить цену чуть ниже рыночной - на 10-15%, но только за наличные деньги, так как ипотечные кредиты, материнский капитал и другие госпрограммы потребуют немало времени на оформление документов, а цена уже будет зафиксирована в предварительном договоре с вами. Можно его не подписывать, особой юридической ценности в нём нет, кроме пункта о задатке или авансе.

Задаток – сумма, переданная продавцу покупателем перед сделкой в счёт оплаты продающегося объекта недвижимого имущества, в подтверждение своих намерений о покупке этого объекта в сроки, оговорённые в предварительном договоре или договоре о задатке (расписке).

Принципиальны два момента:

- В случае отказа от проведения сделки покупателя, задаток остаётся продавцу.

- В случае отказа от проведения сделки продавца, он должен вернуть сумму задатка в двойном размере.

Аванс – аналог задатка, только возврат его продавцом производится в том же размере.

Предварительный договор купли-продажи или основной договор можно заказать в любой юридической компании, представив паспорта и правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности на каждого собственника, договор купли-продажи, наследство, дарение), то есть документы подтверждающие право собственности на продаваемый объект недвижимого имущества. После определения сроков сделки, продавцы и покупатели идут вместе на её регистрацию в Многофункциональный Центр по месту жительства или в Регистрационную службу. Деньги принято передавать перед регистрацией сделки либо оставлять их в банковской ячейке с передачей ключа после регистрации покупателю. Наличные это деньги, перевод со счёта на счёт или банковскую карту – решайте сами. Для продавца важно проверить и зафиксировать реальность этих денег.

Как купить «дёшево и сердито»?
Очень часто случается, что после продажи квартиры или дома, нужно приобрести новый вариант для проживания или вложения капитала. Продавец становится покупателем и начинает искать на тех же сайтах и в тех же газетах и журналах, интересные ему объекты недвижимости, созванивается с продавцами и договаривается о просмотре. Сегодня очень много предложений именно от продавцов, но и риэлторы рекламируют свои базы данных. Понять, агентство это или нет, бывает сложно, так как в объявлениях показаны телефоны и имена, хотя многие собственники пишут, что они – собственники и продают свою недвижимость без посредников. Агентства наверняка помогут вам найти нужную квартиру быстрее, но попросят за эти свои услуги крупную сумму в размере 3-4, а иногда и более, процентов от стоимости приобретаемой квартиры.

«Риэлторское» отступление

В России большинство региональных сообществ в этой сфере взяли за правило брать деньги только с покупателя, что в «корне» неверно, ведь работа с продаваемым объектом часто влечёт за собой дополнительные финансовые расходы и потерю времени при оформлении документов и справок, если они не собраны собственником заблаговременно. В Москве и некоторых других регионах предпочтение отдаётся «эксклюзивным» договорам с продавцом, согласно которым определяется время продажи и сумма вознаграждения агентства после выполнения всех обязательств. Далеко не всегда подобные договора работают из-за нежелания продавцов сотрудничать только с одним агентством в надежде на более быстрое решение вопроса продажи. Агентства пытаются страховаться тем, что просят оставить в залог правоустанавливающие документы на квартиру, но это незаконно и не приводит к ускорению продажи недвижимости.

При оформлении «сложных» объектов недвижимости, риэлтор или юрист могут оказать действенную помощь, но потребуют от продавцов оплаты своих услуг и это правильно. Справедливым решением вопроса оплаты услуг было бы предложение оплатить их пополам продавцу и покупателю.

«Сами с усами!»

Но вернёмся к самостоятельному плаванию по волнам сферы недвижимости. Нужно посмотреть несколько квартир по интересующей вас цене, чтобы затем принимать решение. Не следует смотреть десятки квартир, так как «замыливается глаз» и начинает пропадать чувство объективности оценки. Ездить на показы лучше всей семьёй или вдвоём, чтобы обсудить потом детали. Часто дети говорят удивительные вещи, на которые стоит обратить внимание. В квартире вас интересовать должно всё: от паутины в углах и счётчиков до сечения провода в проводке и качества оконных блоков, особенно если был капитальный ремонт или перестройка помещений. Соседи со всех сторон – тоже предмет вашего интереса.

Документы должны быть рассмотрены и скопированы для проверки в МФЦ или Регистрационной службе. Лучше, если бы это сделал опытный юрист или специалист-девелопер, но продвинутый гражданин и сам может определить, всё ли верно написано и соответствует действительности. Какие-то «косяки» могут вылезти уже при регистрации: не хватает какой-то справки, квитанции об оплате коммунальных услуг или госпошлины, но это дело поправимое. Регистратор может взять документы на регистрацию с условием предоставления в течение определённого срока недостающих справок или квитанций (госпошлина – обязательна сразу).

Вот основные алгоритмы самостоятельной работы с недвижимостью. Времени это потребует немного, если всё конкретно спланировать. Но нужно помнить, что рынок недвижимости зависит от множества причин: политических, экономических, социальных, градостроительных, архитектурных, человеческих. Всего невозможно предугадать и представить. Сроки проведения сделок от начала и до конца могут составлять от 1 часа до нескольких месяцев. Единственное, что общеизвестно – недвижимое имущество продавалось, продаётся и будет продаваться всегда!

Продавать ли недвижимость без риэлтора? Конечно! Но с ним спокойнее (если он не «чёрный»…).

Комментариев нет:

Отправить комментарий