Как купить жилье без денег?

Хотя бы раз в жизни каждого из нас посещал вопрос: можно ли как-то приобрести долгожданное жилье без внушительных денежных средств на руках, не влезая в ипотеку? Особенно если у тебя нет близких родственников, которые могли бы подарить квартиру или оставить в наследство? «Разумная Недвижимость» задала эти вопросы членам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Оказалось, приобрести жилье, так сказать, без денег можно — заключив с пожилым или одиноким человеком договор пожизненной ренты. Способ вполне реальный и законный. Но так ли он прост в своем исполнении, как кажется на первый взгляд?!

Договор пожизненной ренты: устами юриста
Менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Невский Альянс», юрист-практик Вера Закревская пояснила, что понятие пожизненной ренты определено в Гражданском кодексе РФ:

— По закону собственники жилья могут отказаться от своей недвижимости в пользу другого гражданина под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. По рентному договору владелец имущества имеет право передать другому в собственность квартиру, а последний в обмен на это будет выплачивать ренту в виде денежной суммы либо иного содержания (ст. 583 ГК).

Рентный договор в любом случае должен быть нотариально заверен, а если дело касается недвижимости, то еще и государственно зарегистрирован. Это является некой страховкой от обмана с той или иной стороны.

Просьба о помощи
В большинстве случаев договор пожизненной ренты заключают с престарелыми одинокими людьми.

По мнению заместителя директора компании «Адвекс-Приморское агентство» Людмилы Ермолаевой, рента — это договор купли-продажи с набором обязательных условий. Чаще всего такие сделки заключают люди, нуждающиеся в помощи.

— В связи с тем, что такие люди находятся в группе риска и осознают это, они стараются заключать договор ренты с хорошо знакомым человеком. Пенсия маленькая, лекарства дорогие; плохо станет — кто позаботится, вызовет «скорую», приберет в квартире, кошку покормит, цветы польет? Если человек много лет прожил в одном доме, у него на глазах повзрослело целое поколение, с кем-то из родственников или соседей заключается договор ренты и старость перестает быть в тягость, — прокомментировала эксперт.

Блестящая возможность или пожизненное бремя?
В каких же случаях договор пожизненной ренты может стать блестящей возможностью?

— Плюс в том, что плательщик ренты сразу становится собственником, в то же время уходит риск лишения пожилого человека крыши над головой. Опять же, условия ренты должны выполняться — значит, есть пища в холодильнике, лекарства в аптечке, из квартиры не выгонят, потому как она в залоге, да и недвижимость — хороший стимул к добросовестному выполнению условий ренты для нового собственника. Минусы возникают в случае непорядочности одной из сторон по договору: как старики, бывает, ведут себя некрасиво, так и уход не всегда добросовестный, — говорит Людмила Ермолаева.

Одним из самых больших минусов считается факт оспоримости договора пожизненной ренты. Как рассказала специалист по недвижимости ООО «Партнер-К» Наталья Самородова, суды в 99% случаев стоят на стороне пожилого человека, а мошеннические действия, к сожалению, нередки.

— В Санкт-Петербурге были случаи, что получатель ренты заключал на одну квартиру договора с несколькими людьми. Были случаи сокрытия полной информации со стороны недобросовестных нотариусов при заключении договоров ренты. Например, они забывали спросить, состоит ли в браке человек, заключающий договор. Если после смерти получателя ренты появлялись родственники, они могли легко оспорить договор. Родственники вообще скользкий момент. Существуют и другие схемы оспорить договор, а учитывая лояльность судов, человек, готовый взять на пожизненное содержание пожилого человека, сильно рискует.

Кроме того, как рассказали знатоки рынка недвижимости Петербурга, существуют целые организации, заключающие с пожилыми людьми договоры ренты. Обычно все действия такого рода оформлены идеально и найти виновных или заподозрить кого-либо в нечестной игре почти невозможно.

Риэлторы против
Противоречивость сделки служит еще одной причиной того, почему риэлторы не рекомендуют договоры пожизненной ренты. Менеджер департамента готового жилья АН «ДОМПЛЮ­СОФИС» Светлана Здорова считает, что подобные сделки встречаются не часто, так как очень чреваты разного рода осложнениями.

— Получатель ренты может не до конца понимать, что по сути квартира становится уже не его, а плательщик оказывается ввергнут в долгосрочные и изнурительные судебные процессы с внезапно объявившимися наследниками по закону. Бывает, конечно, и благополучный исход в таких ситуациях, но, как показывает практика, неблагополучных, к сожалению, больше.

Рента или ипотека
Многие эксперты рынка полагают, что договор пожизненной ренты изжил себя и советуют воспользоваться другим популярным на сегодняшний день способом покупки жилья — взять ипотеку.

— Наши специалисты не сталкивались с рентой уже несколько лет. Ипотека — более безопасный способ приобрести недвижимость. У покупателя в договоре однозначно обозначены срок и ежемесячный платеж. Покупка недвижимого имущества в ипотеку — это та сделка, которую можно переуступить другому лицу при возникновении непредвиденных ситуаций. Не стоит забывать о получении налогового вычета с выплаченных процентов по ипотеке. Все это невозможно при договоре ренты, — отметила специалист по недвижимости ООО «Партнер-К» Наталья Самородова.

Тем не менее, если рента — единственный для вас способ приобрести жилье, эксперт посоветовала не наступать на распространенные «грабли»: не использовать в договоре отсылку на МРОТ при расчете ежемесячного платежа.