понедельник, 9 ноября 2015 г.

Рынок загородного жилья: выбираем вектор развития



В течение нынешнего года участники рынка загородной недвижимости поддерживали покупательский спрос, используя разные инструменты. Но привычного осеннего роста не произошло. В течение ближайших трех лет его не ждут. Тренды и перспективы рынка загородной недвижимости «Деловой квартал» обсудил с экспертами в рамках дискуссионного клуба.

В условиях кризиса и неопределенности перспектив выхода из него любые прогнозы сродни гаданию на кофейной гуще. Тем не менее, «Деловой квартал» попросил участников дискуссионного клуба поделиться своим видением того, что ждет рынок загородной недвижимости в ближайшие несколько лет. Легких проектов и легких продаж не будет — в этом убеждены все эксперты.

По оценке Николая Савина, президента Центра недвижимости «МАН», в 2015 и 2016 годах рынок ждут банкротства, снижение продаж земли и недвижимости.

«Люди боятся дальнейшего ухудшения ситуации. В условиях падения курса рубля, роста повседневных расходов они не склонны расставаться с деньгами. Недвижимость приносит не такой стабильный доход, как раньше, поэтому инвесторов на этом рынке практически нет. Традиционно выступавшие в этой роли коммерческие банки готовы предоставлять проектное финансирование только под суперпроекты и на суперусловиях: 18% годовых и 30%-50% доли в бизнесе. Число подобных проектов — один к ста. Проекты с доходностью 15%-20% (костяк рынка) сегодня не выгодны для инвестирования — деньги стоят дороже, поэтому они будут стоять и ждать своей участи».

По мнению эксперта, рынок недвижимости Екатеринбурга подстегнет Чемпионат мира по футболу 2018 года, строительство 2-ой Новосибирской улицы и других дорог. В перспективе вырастут и цены, и продажи. Но в ближайшие годы г-н Савин рекомендует застройщикам затянуть пояса, оптимизировать, заморозить, либо потихонечку двигать вперед то, что уже начато.

«Следует аккуратно входить в новые проекты или подождать и не входить, рассмотреть варианты партнерств. Мне, например, проще поделиться с банком, чем брать кредит», — делится Николай Савин.

Центр недвижимости «МАН» планирует осваивать рынок земли без подряда в текущих проектах, строить элитное жилье в городе и запустить гостиницу, продолжает г-н Савин:

«Я считаю, что в перспективе трех-пяти-десяти лет ситуация на нашем рынке будет позитивной, потому что недвижимость — хороший инструмент для сохранения и вложения денег. Не все люди хотят сбежать из страны. В Испании или Чехии жить комфортнее, но с точки зрения инвестиций лучших условий, чем в России, просто нет».

Умеренно позитивного сценария развития рынка придерживается Вадим Шамшурин, исполнительный директор НП «Палникс Групп»:

«В стране есть деньги, кроме того, некоторые люди зарабатывают на кризисе. Чем активнее будет застраиваться центр Екатеринбурга, тем больше будет желающих переехать за город».

Принципиально важное условие, необходимое для развития рынка нового жилья сегодня, по мнению г-на Шамшурина, — коррекция ситуации в сегменте вторичной недвижимости. Эксперт убежден: «вторичка» сдвинется. В ожидании роста НП «Палникс Групп» готовит новый проект: между районом Широкая Речка и поселком «Палникс» на площади в 33 га появится микрорайон с трех- и пятиэтажными многоквартирными домами. Застройщик намерен возвести 100 тыс. кв. м жилья, предполагаемая стоимость квадратного метра составит от 55 тыс. рублей.

«Я отношу этот проект к загородному жилью. В нем есть все, что нужно людям: малоэтажность, экология, собственный лес, — комментирует Вадим Шамшурин. — Мы бросаем на него все силы, веря в то, что в 2017 году продажи будут. Нельзя смотреть в будущее без оптимизма».

Большинство участников дискуссионного клуба уверены: у «малоэтажки» хорошие перспективы. Наряду с ней будет востребована земля без подряда. Сохранится стабильный спрос на дома в коттеджных поселках, принадлежащих к премиальному сегменту.
«Я убеждена, что у нашего рынка загородной недвижимости есть большой задел на будущее, — считает Анна Кошмина, руководитель отдела продаж и маркетинга «Экодолье Екатеринбург», — ведь екатеринбуржцы по своему менталитету — горожане, и в отличие, например, от жителей Поволжья или Московской области до недавнего времени были не готовы к постоянному проживанию за городом. Но мы уже видим, как ситуации меняется: жилье в малоэтажных жилых комплексах с развитой инфраструктурой и по доступной цене — своего рода компромисс между городской квартирой и загородным домом — хорошее решение для переходного рынка. Точками роста в сегменте «эконом-комфорт» должны стать новые продукты, в лидерах спроса будут таунхаусы, небольшие коттеджи и квартиры в малоэтажных домах. В то же время для поддержания спроса будет расти и качество предложения, готовность и комплектность объектов: застройщики, предлагавшие дома без отделки, будут выполнять черновую, предлагавшие с черновой, будут продавать с чистовой, поскольку заказчикам важно все увидеть и «пощупать» здесь и сейчас. Те застройщики, которые смогут почувствовать и быстро удовлетворить этот спрос, смогут сохранить стабильность в кризис. Мы, ГК «Экодолье», уже осваиваем различные типы продуктов, активно работаем с опционами и развиваем новые рынки, привлекаем покупателей из других регионов».

В числе компаний, верящих в перспективы малоэтажного строительства, — «AVS Девелопмент». По словам Анастасии Дударевой, замгенерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент», запрос на этот продукт исходит от потребителей. В 2016 году «AVS Девелопмент» планирует такое строительство в нескольких направлениях, включая Челябинский тракт.

«2016 год будет сложным, но продажи с рассрочками помогли нам сформировать финансовую подушку, которая позволит запустить эти проекты в 2016 году», — говорит Анастасия Дударева.

В том, что ближайшее будущее массового сегмента рынка загородной недвижимости в объектах класса «эконом», не сомневается Дмитрий Игонин, директор по инвестиционным проектам ГК «Гудлэнд»:

«2016 год будет хуже 2015-ого, и ближайшие три года я прогнозирую стабильную нестабильность практически всего. Сохранится спрос на землю без подряда: сегодня она занимает 90% рынка, в перспективе вырастет до 95%-99%. Сегодня люди экономят на всем, для них принципиально важна конечная цена покупки. Если еще год назад средний размер участка в сделке составлял 10-12 соток, то сегодня он уменьшился до 6-8. Поэтому будет процветать класс «эконом» и люксовая недвижимость. Классическая схема развития страны с сырьевой экономикой и маленькой прослойкой среднего класса».

Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort, подтвердил: его компания смотрит в будущее с оптимизмом.

«Наши клиенты нажились в деревнях, где им приходится ездить на дорогих авто по бездорожью. Им хватает экзотики в жизни. Кроме того, с ростом курса евро и доллара они стали реже ездить на гольф-поля за границу. Pine Creek Golf Resort предлагает им достойную альтернативу, а также особую атмосферу, «клубность». Мы планируем в ближайшие годы сконцентрироваться на совершенствовании инфраструктуры: оборудовать фитнес-зал, построить теннисные корты и небольшую гостиницу для приезжающих играть в гольф из других регионов».

Комментариев нет:

Отправить комментарий