Переустройство и перепланировка жилого помещения

Собственники недвижимого имущества в силу различных причин часто переустраивают, достраивают принадлежащие им помещения, не задумываясь о юридических аспектах такой деятельности. На практике, у собственника такого имущества могут возникнуть разнообразные проблемы, вплоть до невозможности отчуждения (продажи, дарения и т. д.) и регистрации имущества.

Отныне перепланировка и переустройство квартиры возможны только после согласования с органом местного самоуправления и внесения поправок в технический паспорт квартиры. Выступить с инициативой проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) определяет: переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилья определены в статье 26 ЖК РФ.
 1. Переустройство и/или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения;
2. Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения представляет: заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме №160-ФЗ 23.07.2008; правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения; технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения; согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу заявителя документ, подтверждающий принятие такого решения.

Работы, выполняемые без оформления разрешительной документации
1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.
2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Работы, выполняемые по эскизам, с оформлением разрешительной документации Если предусматриваются работы по переустройству и/или перепланировке жилого и нежилого помещения в жилом доме, для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов и с остальными документами представляются заявителями в орган, осуществляющий согласование.
Перечень работ.
1. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок.
2. Устройство проемов в ненесущих перегородках.
3. Заделка дверных проемов в несущих стенах.
4. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.
5. Замена столярных элементов фасада с изменением рисунка (согласовывается с ГорАрхитектурой).
6. Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь.
7. Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей.

Работы, выполняемые по проектам, с оформлением разрешительной документации Если планируемые мероприятия требуют разработки и согласования проектов, то они должны изготавливаться на весь объем работ.
Перечень работ
1. Устройство проемов в несущих стенах и перегородках (при объединении помещений по горизонтали).
2. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали).
3. Устройство внутренних лестниц.
4. Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен.
5. Изменение полов (с увеличением нагрузок).
6. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения в эркеры).
7. Остекление лоджий и балконов.
8. Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров.
9. Ликвидация или изменение тамбуров.
10. Устройство лоджий, балконов.
11. Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.
12. Создание тамбуров и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий.
13. Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д.
14. Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.
15. Объединение лоджий с внутренними помещениями.
16. Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих.
17. Устройство лоджий на первых этажах, террас, устройство (ликвидация) балконов, непредусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами.
18. Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь.
19. Установка электроплит взамен газовых.
20. Замена и (или) установка дополнительного оборудования) с увеличением энерго-, водопотребления и/или с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления). 

Разработку проектной документации осуществляют организации и лица, имеющие лицензию на данный вид работ. 

В договорах должны предусматриваться обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами (ГосПожНадзором, Газовой Инспекцией, Управляющей Компанией и т. д.) и ведению авторского надзора. Последнее можно оформить отдельным договором. Договор об авторском надзоре с проектной организацией нужен для того, чтобы инженер, разработавший проект, оценил выполненные работы и подписал Акт на скрытые работы. В противном случае, получение Акта на скрытые работы невозможно.

 Акт на скрытые работы является обязательным документом, предоставляемым при подписании комиссией Акта приемки выполненных ремонтно-строительных работ. Неподписание комиссией Акта приемки выполненных работ делает невозможным внесение изменений в поэтажный план БТИ. Подписание комиссией Акта приемки — основание для снятия перепланировки с контроля. После завершения работ — внесение изменений в поэтажный план БТИ.

Не допускаются переустройство и перепланировка, при которых: ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; переустроенное помещение может быть отнесено к категории непригодных для проживания; предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса их функционального назначения; затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны без соответствующего разрешения начальника штаба; нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение; устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов; предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. 

Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и/или перепланировку жилого помещения. Помимо обязанности нести административную ответственность у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера — они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

Перепланировка, переустройство и реконструкция: советы юристов

Взявшись за ремонт, вы вскоре обнаружите ряд проблем, с которыми сталкиваются из-за незнания законов. Отличать переустройство от перепланировки помогают юристы Кирилл Ромашов и Андрей Катловский.

Перепланировка

Определение перепланировки. Перепланировка жилого помещения— это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Она подразумевает проведение ремонтно-строительных работ, в результате которых фактическая архитектура квартиры перестает соответствовать указанной в поэтажном плане застройки. Чтобы произвести перепланировку, необходимо получить разрешение в установленном законодательством порядке. Перепланировка проводится с целью повышения уровня комфортности проживания в жилых комнатах. В нежилых помещениях задачи перепланировки иные: здесь перепланировка — это повышение потребительских качеств помещения путем устройства естественного освещения, самостоятельного входа, оборудования санузла, вентиляции и т.д.

Кирилл Ромашов, юрист, кандидат наук, директор Центра аналитической юриспруденции и правовой защиты: В силу элементарного незнания законодательства люди часто сталкиваются с «непреодолимыми» на первый взгляд препятствиями, которых можно было бы избежать. Здесь не может быть других советов, кроме как детально разобраться, что вы сделали или же собираетесь сделать: перепланировку, переустройство или реконструкцию помещения.Что такое перепланировка? — Согласно статье 25 Жилищного Кодекса РФ понятие перепланировки включает: демонтаж и возведение новых стен и перегородок, заделывание и установку дверных проемов и арок, перенос и разборку перегородок, разукрупнение (т.е. уменьшение) и укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д. Помните, что ремонтно-строительные работы, направленные на реализацию перепланировки, нужно производить с учетом положений, предусмотренных Правилами технической эксплуатации жилищного фонда, разделы 4 и 5 (утверждены Постановлением Госстроя России, 27.09.2003 г.).

Переустройство

Установка оборудования. Переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Согласно статье 25 Жилищного Кодекса РФ это преобразование также требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Чтобы согласовать любой вид переустройства, потребуется наличие проекта или эскиза (может быть выполнен как специалистом, так и собственноручно). Проект заказывается в специализированной лицензированной организации (например, в частной архитектурной организации, получившей лицензию Москомархитектуры). Как правило, к работам по переустройству относятся: установка бытовых электроплит взамен газовых; перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Андрей Катловский, юрист, директор правового департамента Центра аналитической юриспруденции и правовой защиты:
— Чаще всего работы по перепланировке и переустройству проводятся одновременно. Нередки случаи, когда люди путают понятия «перепланировка», «переустройство» и «реконструкция». Последнее содержится в Градостроительном кодексе. Главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вносятся существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором – изменяется планировка (разрушаются или устанавливаются новые стены, объединяются комнаты и даже квартиры).

Реконструкция

Работы по фасаду. Реконструкция — это работы по фасаду, в том числе остекление балконов и лоджий, установка оконных и дверных проемов. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ она подразумевает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения. Для всех видов работ по реконструкции необходим проект, причем для объединения лоджий и балконов требуется еще разрешение Москомархитектуры. Как и переустройство с перепланировкой, реконструкция проводится с соблюдением требований законодательства, т.е. на основании принятого уполномоченным органом решения. Не стоит забывать, что фасад многоквартирного дома является общим имуществом. Исходя из того, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется с согласия всех собственников (ст. 246 Гражданский Кодекс РФ), ст. 44 Жилищного кодекса РФ указывает на то, что реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна производиться на основании решения общего собрания собственников (в том числе п. 14. ст. 1 Градостроительный Кодекс РФ).

При наличии разрешения Москомархитектуры по проекту выполняются все работы по реконструкции: устройство, изменение формы и ликвидация оконных и наружных дверных проемов; устройство и изменение входов в здание; пристройка тамбуров входов; ликвидация и изменение формы балконов, тамбуров, козырьков; остекление лоджий и балконов; замена столярных элементов фасада; установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.); изменение материалов и пластики внешних конструкций; объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями, — рассказывает Кирилл Ромашев