понедельник, 9 ноября 2015 г.

Рынок аренды жилья за чертой цивилизации



Усилиями специалистов рынка недвижимости Екатеринбурга была создана рабочая группа. В течение последних четырех месяцев члены этого объединения вели работу по упорядочиванию рынка аренды. Однако беседа повернулась таким образом, что всем присутствующим стало ясно: подводить итоги преждевременно.

— Войти в рабочую группу предложили десяти ведущим риелторским компаниям города, однако согласие дали только пять из них, — рассказала Ирина Зырянова, управляющий директор «Бюро недвижимости Зыряновой». – За прошедшие четыре месяца мы доработали «Правила осуществления риелторской деятельности», включив в них раздел о найме жилья, которого до этого не было. В частности, разработали три типовых документа: договор найма между собственников и нанимателем, договор на оказание услуг по подбору арендного жилья и договор на оказание услуг по сдаче жилья собственника в наем; прописали в правилах, что риелтор может действовать только на основании подписанного договора. Создали и разместили на базе официального городского портала базу объектов, сдаваемых в аренду – www.arendaburg.ru. Выставлять в эту базу можно будет только проверенные объекты с точной стоимостью, объекты-фейки (выставленные по ценам-заманушкам) и двойные лоты будут исключаться — у каждого объекта недвижимости должен быть только один официальный представитель. Задача рабочей группы – добиться такой же чистоты и прозрачности работы на рынке аренды, какой удалось добиться на рынке купли-продажи.

К этическим моментам эксперты отнесли определение правил взимания агентского вознаграждения.

— Платить комиссию агенту должен тот, кто обратился за услугой, — считает Елена Мяло, директор Центра Недвижимости «Северная Казна». – Если мы заключаем с собственником договор на сдачу его жилья, то берем деньги с него, а для нанимателя, которого мы найдем, это будет бесплатно. Если обратился наниматель, то платит он. Однако не всегда собственники жилья хотят платить агентское вознаграждение. В таких случаях мы можем пойти на встречу и предложить разделить платеж с нанимателем – тогда услуга будет вдвое дешевле для каждого из участников сделки.

Однако резонный вопрос, заданный журналистами, о том, с кого же будут брать деньги риелторы, если сведут между собой двоих своих клиентов, с одним из которых заключен договор на оказание услуг по найму, а с другим – на оказание услуг по сдаче объекта, вскрыл противоречия между участниками рынка.

— В идеале платить должен собственник, потому что он на этом зарабатывает. Однако по факту, принимая во внимание сегодняшние реалии рынка и действуя в интересах бизнеса, риелтор возьмет деньги с обоих участников сделки, — заявил Антон Курмачев, директор АН «Находка».

— Правила игры на рынке аренды жилья начали резко меняться, и собственники еще не осознали этого, — считает Галина Кочнева, специалист по аренде ЦН «Северная Казна». – И если платежеспособным клиентам мы говорим о том, что сегодня собственники должны платить за подбор арендатора, то, например, бабушке, которой я последние 10 лет подбирала квартиранта в комнату бесплатно, я не могу объяснить, почему теперь она должна за это платить, и продолжаю оказывать ей услугу даром.

Нет согласия среди риелторов и по поводу того, брать ли страховой депозит и что он собой представляет. Часть экспертов считает, что это оплата за последний месяц пребывания в квартире, а часть – что это залог, который берется собственником в качестве гаранта сохранности состояния квартиры, и возвращается арендатору по истечении срока аренды в том случае, если квартире не нанесен ущерб.
— Складывается впечатление, что риелторы сами не знают, каким должен быть этот рынок, — подвел итог Максим Афанасьев, председатель комитета по бытовому обслуживанию администрации Екатеринбурга. – Добропорядочный человек, если он хочет снять квартиру, и так ежемесячно платит подоходный налог. При средней заработной плате по городу в размере 41 тыс. рублей подоходный налог, отчисляемый в бюджет Екатеринбурга, составляет порядка 4,5 тыс. Подоходный налог на 1-, 2-комнатную квартиру, которые являются самым ходовым товаром на рынке аренды, составляет примерно такую же сумму – но в год. Так о чем вы говорите? Как можно перекладывать необходимость платить агентское вознаграждение на того человека, который хочет снять квартиру, если он как минимум в 12 раз платит больше того, кто хочет ее сдать? Это обыкновенная арифметика. У нас как у чиновников есть понимание о том, как формируется бюджет, а у вас, риелторов, видимо нет. Вы даже не заключаете с собственикам договоры, не регистрируете их в установленном порядке. Заключая договор с собственником на сдачу его жилья, риелтор как минимум должен требовать у него справку о доходах за прошлый год. Чтобы вы понимали, что эти налоговые отчисления от бабушки или любого другого вашего клиента идут в бюджет города. Но вам это абсолютно не интересно, все ваши доходы остаются у вас и у товарища, который сдал квартиру. О каком цивилизованном рынке идет речь? Его нет. При этом вы же сумели сформировать рынок с точки зрения продажи недвижимости. Любой продавец или покупатель недвижимости должен соблюсти ряд требований, и прежде всего, заключить договор в регистрационной палате, чтобы никто не ушел от ответа.

— Наша профессия не подразумевает такой обязанности, — парировала Елена Мяло. – Да, как гражданин каждый риелтор понимает необходимость регистрации договора и отчисления собственником налога, но на практике у нас нет инструментов, чтобы контролировать это. Мы исправно платим налоги со своих доходов, а собственнику можем только напомнить о том, что он ответственен за уплату своего налога. В случае с оформлением сделок по купле и продаже недвижимости у нас есть конкретная обязанность подавать информацию по сделкам с объектами, стоимостью выше 3 млн рублей, в Федеральную службу по финансовому мониторингу. Для этого у нас есть базы, личные кабинеты. В случае с арендой никаких прав и инструментов у нас нет.

— Значит, вы должны стать инициаторами обращения в надзорные органы и, например, через Российскую Гильдию Риелторов выйти на законодателя и продавливать появление такого закона. Чтобы в итоге каждый понимал меру своей ответственности на этом рынке, — ответил Максим Афанасьев.

Рекомендации были приняты к сведению и, вероятно, они будут реализованы рабочей группой в будущем. Стоит отметить, что несмотря на разногласия, компании, принявшие участие в деятельности рабочей группы, действительно являются лидерами рынка, занимают на нем весомые доли и имеют многолетний опыт оказания услуг по найму. В частности, АН «Находка» оказывает услуги по доверительному управлению — полному сопровождению и обслуживанию квартиры собсвтенника от уборки и устранения недочетов до поиска арендатора, освобождая собственника от контактов с нанимателями и обеспечивая им стабильный оговоренный доход. «Бюро недвижимости Зыряновой» имеет большой опыт по обслуживанию клиентов с высоким уровнем доходов и подбору жилья высокого класса для топ-менеджеров крупных компаний, командированных зарубежных специалистов, дипломатов. Центр Недвижимости «Северная Казна» также является ведущим агенством недвижимости в регионе, грамотно подбирая решения даже для самых сложных случаев.

Комментариев нет:

Отправить комментарий