Ипотека без первого взноса – достаточно большой риск для банков

На рынке новостроек сегодня можно встретить предложения о покупке квартиры в ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Покупатели это приняли с удовольствием, что логично: можно не копить деньги, а сразу купить жильё, зафиксировав его стоимость. Почему же далеко не все участники рынка приветствуют идею отсутствия первого взноса?

—Для банков – это риски в связи с непониманием реальной платежеспособности клиента, а также из-за возможных трудностей при реализации объекта в случае неисполнения клиентом своих обязательств, – объясняет руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI Рустам Азизов.

Заместитель гендиректора по продажам ООО «Самолёт Девелопмент» Яна Сосорева также считает, что нулевой первоначальный взнос – достаточно большой риск для кредитных организаций.

—Клиент, берущий кредит без первоначального взноса, почти ничего не теряет, поэтому существуют опасения, что он может перестать в дальнейшем вносить средства. Клиент же, который берёт кредит с первоначальным взносом, теряет больше. И, согласно статистике, он более дисциплинированный, поэтому финансовые организации рассматривают его как более надежного заёмщика, – комментирует она.

Руководитель департамента ипотечного кредитования СК KASKAD Family Анна Борисова согласна с коллегой:

—Физическое лицо, не способное на накопление хотя бы 10% от стоимости объекта, более халатно относится и к выплате своего кредита. По статистике банков, «дефолт заёмщика» и уход в просрочку «90+» чаще всего допускают клиенты с низким первоначальным взносом или вовсе без него. А чем выше взнос, тем аккуратнее выплачивается ипотечный кредит.

Об этом же говорят и специалисты отдела ипотеки компании S.A. Ricci жилая недвижимость:

—На любые кредиты без первоначального взноса приходится наибольшее количество дефолтов. Можно предположить, что клиенты, которые не могут или не хотят накопить на первый взнос, будут менее дисциплинированно платить по кредиту.

В пресс-службе Россельхозбанка эту информацию подтверждают. Здесь подчёркивают, что первоначальный взнос отражает способность населения к накоплению, а также уровень собственного участия заёмщика в приобретаемом объекте недвижимости. Чем больше такое участие, тем менее вероятна возможность риска дефолта по кредиту.
Нюансы предложения

Ипотеку с нулевым первоначальным взносом предлагают несколько банков. В их числе эксперты называют Банк «Возрождение», «СМП-банк», «Промсвязьбанк», «Металлинвестбанк». Подобные предложения есть в ЖК целого ряда петербургских, московских и подмосковных застройщиков.

По словам начальника отдела ипотеки ГК «Инград» Сабины Хамитовой, использование ипотечного кредита без первоначального взноса распространено среди молодых семей, которым необходимо несколько лет для того, чтобы накопить на этот самый взнос. Однако данный инструмент обладает рядом особенностей, как для самих покупателей, так и для застройщиков и банков.

Прежде всего, ставки по ипотечным продуктам без первоначального взноса в среднем на 2-3 п.п. выше ставок в рамках стандартных ипотечных продуктов. Повышая стоимость кредита, банки компенсируют финансовые риски.
—К минусам таких программ для клиента, прежде всего, относится более высокая ипотечная ставка. Скажем, в том же «СМП-банке» ставка по программе ипотечного кредитования без первого взноса составляет 12,75%, при том, что на рынке есть ставки и в районе 10%. Кроме того, клиенту всё равно придётся платить – за страхование имущества, услуги риэлтора, регистрацию сделки, – предупреждают в S.A. Ricci жилая недвижимость.

Пол словам экспертов компании, при работе с такими программами увеличиваются риски банка или застройщика (в зависимости от того, какой договор они заключили между собой). Кто-то из них должен будет покрывать убытки банка, если заёмщик перестанет обслуживать кредит, а рыночная стоимость жилья, служащего залогом, снизится относительно суммы договора. Собственно, первый взнос в случае классического ипотечного кредита является для банка страховкой именно от этой ситуации.

При отсутствии стартового взноса кредитные организации стремятся минимизировать свои риски и другими способами. В частности, проводят более жёсткий и тщательный андеррайтинг. Некоторые банки требуют дополнительное поручительство со стороны застройщиков, которые, в свою очередь, неохотно идут на это.

—При ипотеке с нулевым взносом выдвигаются завышенные требования к заёмщикам. Обязательна идеальная кредитная история, подтверждение дохода по справке 2 НДФЛ, в то время как у большинства заёмщиков доходы подтверждаются справкой по форме банка, – рассказывает генеральный директор «Азбуки Жилья» Владимир Каширцев.

При этом если потенциальный заёмщик владеет недвижимостью, которую продаёт, чтобы улучшить жилищные условия (но не хочет снижать цену для ускорения процесса и поэтому берёт ипотеку без первоначального взноса), то проблем с одобрением, скорее всего, не будет. А вот если ни собственности, ни накоплений у человека нет, доказать свою платежеспособность и стабильность дохода будет сложно.

—Чтобы получить одобрение, заёмщику придётся подтвердить стабильный доход в размере как минимум вдвое больше планируемого ипотечного платежа. Кроме того, доход этот должен быть стабильным, а не возникшим полгода назад. И даже в этом случае банк может усомниться, так как, по логике кредитной организации, если человек давно и хорошо зарабатывает, непонятно, почему у него нет накоплений хотя бы на 10-процентный первоначальный взнос, – отмечает заместитель гендиректора по развитию ИСК «Ареал» Максим Радченко.

Именно поэтому значительная часть заявок на ипотеку без первоначального взноса банками отклоняется, и оформить такой вид ипотеки удаётся немногим. И потенциальным покупателям не помешает это учитывать при изучении заманчивых рыночных предложений.