Что делать, если вы больше не можете выплачивать ипотеку?

Бывает, что ипотечный заемщик теряет работу, лишается дохода и не может обслуживать кредит. Как в такой ситуации поступать?
Деньги кончились

По общемировой статистике, около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита (независимо от экономической ситуации в стране).

Пик неплатежей приходится на 4-5-й год выплат кредита.

В числе объективных причин этого: рождение ребенка, смена работы, развод или смерть одного из заемщиков (в большинстве случаев этот риск покрывается страховой компанией, но бывают исключения из правил).

Субъективные причины связаны с переоценкой своих финансовых возможностей. Это и расчет на нестабильные доходы, и получение валютного кредита при рублевой зарплате, и наличие дополнительных кредитов.

Проблемы с деньгами могут возникнуть и при увольнении с работы, попадании в больницу или невыплате зарплаты за несколько месяцев.

Возможные варианты решения проблем: заткнуть финансовую прореху деньгами из запасов или занять у друзей. Эти «пожарные» меры работают в течение непродолжительного времени - до полугода. Можно также сдать квартиру и переехать к родителям или на дачу. Но если проблема так и не решилась, пора приступить к решительным действиям по сохранению своей хорошей кредитной истории. И остается только один путь – в банк.
Диалог с кредитором

Скрывать свои долги от кредитора опасно и нерационально. По закону, при возникновении трех (даже незначительных) просрочек в течение года или если просрочка составила более 90 дней и размер долга превышает 5% от стоимости имущества, банк вправе потребовать полного досрочного погашения кредита. Но паниковать все же не стоит.

Надо изучить договор страхования: возможно, это страховой случай (увольнение, потеря работы по причине ухудшения здоровья.). Также надо сразу обратиться в банк - к своему персональному менеджеру. Ждать, пока накопится большая задолженность, нельзя.
Ирина Доброхотовапредседатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Кстати, пока идет переписка с банком, постарайтесь найти возможность вносить ежемесячные платежи, за каждый день просрочки, в среднем, начисляется пеня в размере 0,1-0,2% от оставшейся суммы долга.

В письме менеджеру надо подробно объяснить причины ухудшения финансового положения. Любые письма кредитору надо отправлять с уведомлением о прочтении, это гарантирует ответ от кредитного учреждения. А копии поданных заявлений и приложенных документов надо регистрировать и хранить.
Навстречу заемщику

Банки обычно готовы пойти навстречу заемщику, особенно если он до этого не срывал график платежей. По словам Ирины Доброхотовой, чаще всего предлагаются кредитные каникулы или срок кредита увеличивают на несколько лет, чтобы снизить ежемесячный платеж.

А как же рефинансирование в другом банке? Вдруг найдутся желающие перекредитовать заемщика под более низкие проценты.

Увы, такой вариант подходит только платежеспособным гражданам, которые трезво оценили свои финансовые возможности и снизили платежи по кредиту до возникновения задолженности

Тем, кто уже объявил о проблемах с деньгами, рассчитывать на помощь стороннего банка не приходится – банк оценит заемщика как неплатежеспособного.

Чем неудобна помощь банка?

Варианты, которые может предложить банк, удовлетворят далеко не всех.

Увеличение сроков кредитования ограничивается возрастом заемщика, а вернее временем его выхода на пенсию. Допустим, у вас кредит на 10 лет, а ваш возраст на момент возникновения проблем с деньгами – 50 лет, порог кредитования – 15 лет. Преимущество у более молодых заемщиков, но и оно нивелируется, если ежемесячные платежи по кредиту высокие. Снизить выплаты по ипотеке хотя бы в два раза вряд ли получится. При этом общая сумма переплаты по кредиту вырастает.

Примерно то же самое можно сказать и про кредитные каникулы. В первые годы обслуживания кредита большая часть ежемесячных выплат состоит из процентов за пользование заемными средствами, а не из погашения основного долга. И только к четвертому-пятому году выплат при 10-летнем кредите, размер отчислений в «тело» долга и проценты уравниваются. А если проблемы возникли на первом или втором году выплат - каникулы не помогут. И еще надо помнить, что во время каникул проценты начисляются на основной долг. После их окончания размер выплат может даже увеличиться.
Заемщики с валютными кредитами

Отдельная история – это заемщики, получившие валютный кредит. Они больше всего пострадали во время девальвации рубля. Правда, с того момента, как курс национальной валюты стал снижаться, прошло уже почти три года. За это время ряд банков уже разработал свои предложения проблемным заемщикам. Если же заемщик до сих пор не выбрал что-то из предложенного или вообще не получал предложений, инициативу надо брать в свои руки.

Часто предлагается рефинансирование ипотеки в рубли (но, конечно, не по первоначальному курсу) или продажа предмета залога (квартиры) с прощением остатка долга.

Это самые оптимальные варианты. К сожалению, во втором случае заемщик останется без квартиры и без денег, потеряв и ранее выплаченные средства.

Последний вариант

Если принятые меры не дали результата или же банк отказался реструктурировать долг (такое по нашему законодательству не исключается), остаётся только один шаг – продать квартиру. Если реальная рыночная стоимость ипотечного залога выше, чем текущие обязательства заемщика перед кредитором, банк разрешает клиенту продавать квартиру самостоятельно.

Но, если до кризиса это можно было сделать практически без потерь, то сейчас быстро продать квартиру очень сложно.

«Предложение на рынке жилья в разы превышает спрос. Покупатели не готовы вкладывать сбережения в объекты, а кредиторы, в свою очередь, не готовы делать скидки и продавать дешевле», - отмечает Елена Докучаева, президент «Секвойя Кредит Консолидейшен».

По данным риелторов, квартиры «висят» на рынке от 3 месяцев до полугода. Вот и приходится заемщикам снижать стоимость квартиры даже на 20%. На такую скидку покупатели находятся, а вырученных денег чаще всего хватает на погашение кредита. Хуже приходится тем, у кого просто нет денег или же стоимость квартиры существенно ниже суммы обязательств заемщика перед банком. Всего пару лет назад такие квартиры выставлялись на аукцион, где продавались по бросовым ценам. Вырученные деньги шли на покрытие издержек, а заемщик, оставшись без жилья, получал в «подарок» ворох долгов. Впрочем, после вступления в силу революционных поправок в ипотечное законодательство, обладателям валютного кредита остаток долга прощают. Но квартира переходит на баланс банка.