Всё переделать!

Стремление сделать свое жилье индивидуальным вполне понятно. Особенно резко оно проявлялось в 1990-е — начале 2000-х, когда располагающие средствами на покупку недвижимости граждане осознали, что типовой советской застройкой выбор ограничиваться не обязан. И свободная планировка тогда пользовалась большой популярностью.

Годы шли, радость отхода от стандартизации поутихла, начало приходить понимание, что нетиповое не значит функциональное или удобное. Постепенно застройщики пришли к определенному стандарту качества своих проектов, в том числе и в вопросах планировок. Но уже успел накопиться планировочный неликвид — речь и об ошибках застройщиков. «Резкий рост стоимости жилья в период экономического процветания возродил сегмент новых коммуналок в многокомнатных квартирах, когда собственник мог позволить приобрести лишь долю в жилье, — рассказывает Никита Чулочников, президент Ассоциации АКОН. — Это отразилось на зонировании кухни для нужд каждой семьи, обустройстве нескольких кухонь-столовых в одной квартире или нескольких санузлов, если это позволяли возможности собственника и планировка жилья».

Устаревший жилфонд явно во многом перестал соответствовать современным представлениям о комфорте. «В ленинградской многокомнатной коммуналке старого фонда, — приводит пример Никита Чулочников, — одним из собственников в своей части квартиры была обустроена отдельная кухня и санузел, что вместе с комнатой и прихожей составило самостоятельную квартиру, которая имела собственный вход из общего коридора коммуналки». В некоммунальных квартирах старого фонда разного рода неудобств тоже хватает.

«В работе над проектом мы исходили из большого предварительного исследования маркетологов по предпочтениям собственников жилья. Это исследование показало, что неактуальны планировки с большим количеством коридоров, — рассказывает Евгений Большаков, коммерческий директор квартала ONLY, Central Properties. — Кроме того, устарели планировки с комнатами-пеналами, в которых глубина комнаты сделана непропорционально, она узкая, плохо освещенная, вся мебель стоит вдоль одной длинной стены».

Желающие что-то переделать в доме никуда не делись. Что делать? Перепланировку, конечно. Но вот вопрос: как далеко можно зайти в стремлении улучшить свое жилище без ущерба? Не так давно, например, один из московских судов принял решение о продаже с торгов квартиры одного из таких «перепланировщиков».

«Один из самых распространенных и допустимых видов перепланировки — присоединение и утепление балкона. Сейчас модно обустраивать там рабочий кабинет или зону для отдыха с мягкой мебелью, — рассказывает Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet. — Самое популярное изменение планировки в малогабаритных квартирах — превращение кухни в кухню-столовую за счет отсечения площади от спальни, которую оставляют только в качестве места для сна. В малогабаритных квартирах зачастую расширяют площадь кухни или спален за счет коридора, в котором также любят делать гардеробные и кладовые комнаты».

«Последний писк перепланировочной моды — это объединение кухни с гостиной, — говорит Евгений Большаков. — Это удобно, красиво, это позволяет всей семье проводить вечера вместе. Еще я бы выделил планировки, в которых есть разделение общественной и приватной зоны, где от входа гости попадают в общую зону с гостиной и кухней и гостевым санузлом, а доступ на территорию хозяев дальше через дверь или по коридору».

В студиях, огромное количество которых вышло на рынок в последние годы, ситуация с перепланировкой сложная, отмечает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Мокрые зоны, кухонное пространство закреплены, а в оставшейся жилой зоне квартир-студий места для экспериментов со стенами практически нет. Поэтому в студиях фокус смещается с перепланировок на зонирование, оригинальные дизайнерские решения, использование которых позволяет сделать жилье максимально комфортным для всех членов семьи».

Легче всего согласовать типовые проекты перепланировки, где много готовых планировочных решений (как в домах массовых строительных серий), говорит Никита Чулочников. «Сложнее всего перепланировать квартиры с неправильной геометрией, панорамным остеклением, с нестандартным расположением мокрых зон, где инженерные системы изначально рассчитаны на определенный тип планировки», — отмечает эксперт. Довольно сложно перепланировать и одно-двухкомнатные квартиры большой площади, говорит Ольга Тихонова: «Например, в квартире площадью 80 кв. м может быть всего два окна. Получатся большие комнаты с недостатком естественного освещения».

«Вне зависимости от технологии строительства, в квартире нельзя переносить, вносить изменения или ломать несущие конструкции. В редких случаях это возможно, но только в рамках индивидуального согласования и узаконивания в БТИ, — рассказывает Владимир Богданюк. — А вот ломать и переносить ненесущие стены можно, что чаще всего и делают жильцы при перепланировке, однако это требует узаконивания в регистрирующих органах. Также запрещено переносить мокрые зоны — кухню и санузлы, чтобы они накладывались на сухие зоны, то есть, например, сделать кухню в гостиной нельзя, поскольку тогда мокрая зона окажется над жилыми комнатами квартиры снизу».

«Официально нельзя объединять жилое пространство и лоджии, переносить мокрые зоны и сносить несущие стены. Это все нельзя делать. Но не стоит скрывать, что при наличии определенного финансового ресурса, наверное, допустимо смягчение правил по первым двум пунктам, но, конечно же, не снос несущих конструкций, — говорит Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости Millhouse. — В нашем проекте „Сколково Парк для Жизни“ из ярких случаев перепланировки вспоминается, как собственники на месте гостевого санузла сделали гардеробную. Это не запрещено законом».

При этом, по словам Ольги Тихоновой, отношение и покупателей, и продавцов к перепланировкам за последние годы изменилось, что связано с ужесточением санкций за незаконные перепланировки: «Люди стали задумываться над последствиями своих действий. Покупатели вторичного жилья тщательно изучают законность планировки, понимая, что отвечать за нарушения придется рублем, да и ликвидность такой квартиры при продаже значительно ниже, чем с узаконенной перепланировкой».

Даже сделанная по дизайнерскому проекту оригинальная перепланировка может создать покупателям проблемы, если не согласована должным образом, подчеркивает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко: «Если предыдущие владельцы квартиры не узаконили перепланировку, в случае интереса жилищной инспекции именно новым покупателям придется возвращать квартире первоначальный вид, а также оплачивать штрафы, либо доказывать в суде, что ремонт был сделан предыдущим собственником. Поэтому при покупке стоит убедиться, что перепланировки не было, либо она оформлена должным образом», — предостерегает эксперт.

Зато, приобретая квартиру в новостройке, найти хорошую планировку становится проще. Разумеется, есть квартиры-студии минимальной площади, но чаще покупатели все-таки решаются на покупку клетушки с открытыми глазами, понимая, что могут позволить себе только эти метры. Что до более просторного жилья, оно стало за последние 10–15 лет значительно ближе к народу, подчеркивает Ольга Тихонова: «Доля неудобных квартир за эти годы заметно снизилась. Кроме прочего, усилилась конкуренция: жилья строится много, покупатели внимательно изучают все предложения, и при прочих равных делают выбор в пользу функционального планировочного решения, — рассказывает эксперт. — Сократилось и число модных несколько лет назад перепланировок: кухни стали реже соединять со столовыми, меньше экспериментируют с переносом в жилое пространство балконов и лоджий». И связано это именно с отрадной тенденцией: квартиры в новых проектах становятся более продуманными и удобными для жизни.