Программа материнского капитала стартовала в январе 2007 года и была рассчитана на 10 лет. Время течет быстро, и эти положенные 10 лет уже прошли. Но эта мера государственной поддержки хорошо отработала поставленные задачи, завоевала себе популярность среди населения, и поэтому была продлена до 31 декабря 2018 года.
Условия ее действия не изменились. Маткапитал по-прежнему получают один раз за рождение или усыновление второго ребенка или любого последующего. Эти деньги нельзя получить на руки, и цели, на которые их можно использовать, строго ограничены законом. Тратить их в большинстве случаев можно не сразу, а когда ребенку исполнится три года. Чаще всего материнский капитал идет на улучшение жилищных условий. Каждый год сумма выплат индексировалась, но в этом году она осталась без изменений и составляет 453 026 рублей.
Квартира за маткапитал
Как уже было отмечено, чаще всего материнские деньги идут на покупку квартиры. Сумма недостаточна для полного расчета за жилье в большинстве городов России, зато она является хорошим подспорьем в этом процессе, особенно при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Так как же купить квартиру за материнские деньги?
Сертификат можно привлекать как на первичном, так и на вторичном рынке. Если покупка происходит через договор купли-продажи, то материнские деньги возможно привлечь к этому процессу лишь спустя три года. Если покупка идет в кредит, то трех лет ждать не нужно. Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новстройки», обращает внимание, что материнский капитал невозможно использовать, если квартира покупается по ЖСК или по уступке физлица.
Сложность привлечения маткапитала для оплаты жилья заключается в том, что этих денег нет на руках у покупателя, деньги поступают от Пенсионного фонда, который сперва рассматривает заявку. Обычно этот процесс занимает 2–3 месяца. Но ведь ПФР может и не одобрить заявку. Случается такое нечасто, но бывает. Наталья Селиванова, руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», рассказывает, что такое возможно, если объект недвижимости не отвечает требованиям закона, например, здание ветхое или не соответствует нормативам. Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», дополняет, что приобретаемая таким образом квартира должна находиться на территории РФ. Кроме того, стоит помнить, что столь популярные сейчас апартаменты — нежилые помещения, а, следовательно, Пенсионный фонд на такую покупку денег не даст.
Маткапитал и ипотека
Это самая популярная отработанная схема. Рустам Азизов, руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI, рассказывает, что при покупке в ипотеку есть два варианта привлечения материнского капитала.
Первый — маткапитал поступает в качестве первоначального взноса или его части. Стоит отметить, что такое практикуется не во всех банках. Как рассказывает Рустам Азизов, клиент должен получить в ПФР справку об остатке суммы маткапитала и предоставить ее в банк вместе с сертификатом и другими требуемыми для кредита документами. Банк рассматривает все документы и принимает решение о выдаче ипотеки. Как правило, сумма кредита выдается больше запрашиваемой ровно на сумму маткапитала, далее банк обязывает клиента в течение трех месяцев провести частичное досрочное погашение суммой денег, положенных по материнскому сертификату.
Второй — материнский капитал используется для частично-досрочного погашения существующего долга. Это самая отработанная и распространенная схема. Клиент получает справку в ПФР об остатке суммы маткапитала и предоставляет ее, материнский сертификат и все другие требуемые документ в банк. Банк делает справку, в которой указываются текущие параметры ипотеки: остаток долга, ставку, срок, реквизиты банка и т. д. Клиент эту банковскую справку и необходимые документы для получения маткапитала относит в ПФР, где заявка рассматривается, и после материнские деньги перечисляются в счет погашения ипотеки в банк.
Валентина Камышова, начальник отдела продаж объектов многоэтажного строительства ГК «А101», советует внимательно изучать условия банка при использовании материнского капитала в оплате ипотечного кредита, так как в этом случае процентная ставка может варьироваться в соответствии с ипотечным продуктом, предлагаемым той или иной финансовой организацией. А Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet, отмечает проблематичность использования этих денег для погашения субсидированной государством ипотеки: «Изначально Минфин запретил использование материнского капитала в качестве первоначального взноса для программ ипотеки с господдержкой, однако ряд банков проводят подобные сделки. У всех банков свои требования, некоторые настаивают, чтобы для первоначального взноса использовалось 5–10 % собственных средств, другие разрешают полностью формировать первый взнос за счет материнского капитала».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание, что, пока ПФР не перечислит банку средства, покупатель платит более высокий ежемесячный платеж. После поступления маткапитала на счет, клиент получает новый график ипотечных выплат: «Разберем конкретный пример. Клиенту не хватает для покупки жилья 4 млн рублей, он хочет использовать материнские средства. По идее банк должен дать ему 3 547 000 рублей, а оставшиеся 453 000 рублей получить от ПФР. Но на практике все иначе. Заемщику предоставляют кредит на полные 4 млн. Первые три месяца ежемесячный платеж составит 46 800 рублей (при кредите на 20 лет). После перечисления средств ПФР взносы снижаются до 41 500 рублей или срок ипотеки уменьшается на 6,5 лет».
Маткапитал и новостройка сразу
Купить квартиру в новостройке с привлечением материнских денег, но без ипотеки, сложнее, так как надо найти застройщика, согласного ждать 2–3 месяца поступления выплат из Пенсионного фонда. Как отмечает Наталья Селиванова, сговорчивых застройщиков на рынке немного: «Доля таких сделок на первичном рынке едва достигает 10 % от общего объема покупок».
О проведении покупки рассказала Валентина Камышова, отмечая, что механизм несложен. Сперва выбирается квартира, потом оформляется договор. Договор должен оформляться либо на того родителя, на чье имя выдан материнский сертификат, либо в ДДУ включаются все, в том числе и дети. Если выбирается первый вариант, то дополнительно оформляется у нотариуса письменное обязательство оформить потом приобретаемое помещение в общую долевую собственность на всех членов семьи. Если выбирается второй путь, то у нотариуса ничего оформлять не потребуется.
Далее застройщик оформляет рассрочку платежа на один квартал, так как деньги от Пенсионного фонда он увидит как раз через этот промежуток времени. Покупатель вносит на счет нужную сумму, получает от застройщика справку о внесении суммы в счет уплаты цены за квартиру по ДДУ и об оставшейся неуплаченной сумме. Затем все документы относятся в ПФР, где документы рассматриваются в течение двух месяцев, а потом в течение 30 дней ПФР переводит деньги на счет застройщика.
Маткапитал и «вторичка»
Можно использовать две схемы: привлечение ипотеки и отложенная оплата. Взаимосвязь ипотеки и маткапитала уже рассматривалась выше, а про отложенную оплату рассказывает Ольга Балбек: «Продавец получает денежные средства после оформления документов в Росреестре (после совершения покупки жилья) и положительного ответа Пенсионного фонда о расходовании средств капитала. Фактически жилье приобретается отложенной оплатой, так как продавцу приходится ждать перевода денег от Пенсионного фонда. Сама сделка проходит в обычном режиме, в договоре купли-продажи обязательно требуется указать, что часть стоимости объекта недвижимости будет оплачена материнским капиталом, она производится путем перечисления на расчетный счет продавца денег самим Пенсионным фондом. Продавец квартиры может себя подстраховать, прописав в договоре, что объект недвижимости будет передан покупателю по акту приема-передачи объекта недвижимости в соответствии со статьей № 556 ГК РФ после получения всей денежной суммы».
Итак, материнский капитал практически всегда можно использовать при покупке квартиры. Иногда этот путь отработан и прост, иногда сложнее. Но возможность есть. Яна Сергеева, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», сообщает, что количество сделок с привлечением материнского капитала за последний год значительно увеличилось. Условия таких сделок абсолютно прозрачны и понятны любому продавцу и покупателю, а схема расчета всегда отражается в договоре купли-продажи.
Комментариев нет:
Отправить комментарий