Куда инвестировать, если не хватает на квартиру?

Машино-места приравняли к недвижимости, цены на гаражи растут, а спрос на кладовки-келлеры увеличивается вместе со временем эксплуатации домов.

Для инвестиций в недвижимость в большинстве случаев выбираются квартиры: стабильность рынка позволит даже при худшем сценарии получить не сильно ощутимые потери, а при сценарии позитивном — удвоить инвестиции. Однако при всех плюсах данного способа покупка даже самого дешевого объекта обойдется в несколько миллионов рублей. Стоит признать, не у всех желающих вложить деньги есть нужные суммы. Что же предпринять при отсутствии необходимых миллионов? Менее распространенным способом заработать или сохранить свои деньги является покупка объектов недвижимости с другим функционалом: гаражей, кладовых, машино-мест.

Отметим, что в некоторых странах паркинги уже давно приобретают как объекты для инвестиций, а вот можно ли говорить о подобной практике у нас в стране? Будет ли толк от гаражей и аналогичных объектов или пока можно надеяться лишь на личное использование объектов? Приводим данные и мнения экспертов.

Спрос на кладовки появляется со временем

Известно, что кладовые помещения девелоперы продают, чтобы осваивать не используемые в квартирах на продажу площади. Как правило, цена квадратного метра кладовки равняется половине стоимости квадратного метра квартиры. Для жильцов такой вариант удобен, но не сразу: на начальном этапе экономятся деньги на каждый метр, а уже потом, когда появляется все больше вещей, оказывается нужным помещение для хранения, и в этот момент вспоминают о кладовых.

Особенно востребованы кладовки у больших семей. Например, на одну квартиру может приходиться три или четыре машины, соответственно, нужно найти место для шестнадцати колес. Также интересны эти помещения тем, у кого есть хобби: в отдельном помещении можно хранить инвентарь для различных видов спорта, разнообразные коллекции, оборудование. Как правило, площадь кладовок составляет от 2 до 17 квадратных метров — хватит для всего, что нужно. В некоторых жилых комплексах реализуются расположенные на техническом этаже объекты с окнами. Кроме того, часто строители предлагают на кладовки скидки. Учитывая все эти преимущества, многие эксперты считают, что такие помещения имеют хороший потенциал.

Машино-места теперь недвижимость — можно брать ипотеку

Недавно в Госдуме решили приравнять машино-места к недвижимости, значит, права на эти объекты потребуют госрегистрации, кроме того, они добавляются в перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Известно, что в крупных городах постоянно растет спрос на недавно узаконенные как объекты недвижимости паркинги. Строители комплексов эконом-класса, как правило, из-за ограниченности в средствах своих покупателей, не закладывают в проекты машино-места. Не предусмотрена парковка и в старых домах. Для многих жителей мегаполисов стоянка машины становится проблемой: во дворе машину не поставить, а гараж слишком дорог. Спасением в такой ситуации является покупка или аренда места на крытой парковке.

Спрос на машино-места растет
Кажется, что спрос на крытые машино-места будет все больше увеличиваться. Потенциальному инвестору будет гораздо проще сдать такое место в аренду, в отличие от владельца квартиры. Во-первых, здесь не нужно проводить капитальный ремонт. Не придется тратиться и на поддержание площади в нормальном состоянии: периодический косметический ремонт тоже не нужен. Во-вторых, не потребуется для парковочного места и мебель с бытовой техникой — все это тоже экономия.

Стоимость машино-мест сильно варьируется из-за уровня жилого комплекса, а также из-за его расположения. Можно купить объект и за 600 тысяч, а можно и за несколько миллионов рублей. Средняя стоимость предложения в домах бизнес-класса составляет приблизительно 1,5 млн рублей. Кроме того, застройщики иногда идут на хитрости и закладывают стоимость парковочного места в цену квартиры, а после продают его за очень небольшие деньги.

Гаражи дорожают в 5 раз

Известно, что в этом году на торгах в Москве гаражи продавались в среднем по 61,5 тыс. рублей за метр. Всего же властям удалось реализовать 28 подобных объектов, сообщил глава московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. Один из гаражей на аукционе удалось продать за невероятные 15,5 млн рублей. За эту сумму можно вполне купить пять «однушек» по 3 млн рублей (минимальная стоимость квартиры в Москве осенью 2016 года составила 3,2 млн рублей) в пределах МКАД. Расположен объект в Потаповском переулке, его площадь равняется 60 кв. м, а в ходе торгов цена за лот выросла в семь раз.

Ажиотаж подогревали 100 участников торгов, а стоимость каждого лота в ходе торгов выросла в среднем на 60%. Еще одним фактором роста цены можно считать территориальное расположение объектов: хорошие показатели обеспечили гаражи, расположенные в центре города, а это говорит о том, что важно правильно выбрать местоположение объекта недвижимости.

При выборе инвестиционного объекта важно не прогадать с местоположением

На окраинах больших городов, в отличие от центров, большое количество незаполненных паркингов, которые очень сложно потом будет продать, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, эксперт обращает внимание на относительно высокую стоимость таких инвестиций:

— На мой взгляд, пока еще рано говорить о появлении инвестиционного рынка машино-мест, так как данный объект недвижимости совсем недавно был легализован на законодательном уровне. Безусловно, прояснение правового статуса парковок создает предпосылки для зарождения полноценного рынка, однако, на мой взгляд, существует сразу несколько экономических факторов, которые еще не скоро позволят стать машино-месту привлекательным активом для инвесторов.

Во-первых, личная стоянка — это дорогое удовольствие, причем как с точки зрения застройщика, так и с позиции потребителя. К примеру, себестоимость строительства подземного паркинга составляет 300-400 тыс. рублей за кв. м, тогда как стоимость строительства одного жилого квадратного метра в Москве — 90-100 тыс. рублей. Бюджет покупки парковочного места варьируется в пределах 500 тыс. - 2 млн рублей. Соответственно, покупатель жилья массового сегмента едва ли станет тратить сумму, которая позволит ему приобрести квартиру большей площади. Таким образом, машино-место — это инвестиция с высоким порогом входа, поэтому вместо приобретения двух-трех парковок инвестор скорее вложится в квартиру.

Во-вторых, на рынке, очевидно, существует переизбыток парковочных мест. Для большинства девелоперов реализация машино-мест становится проблемой, так как зачастую далеко не все жители комплекса приобретают личную автостоянку, особенно если ей легко найти альтернативу поблизости. Соответственно, предложение парковок сильно превышает спрос, поэтому инвесторы не вкладываются в заведомо низколиквидный продукт, который сложно реализовать на рынке.

Тем не менее, полагаю, что в некоторых случаях машино-место может стать выгодным вложением. Особенно это касается небольших жилых комплексов бизнес-класса и элитного сегмента в центре, где альтернатив для парковки автомобилей мало, а число автомобилистов на одну семью может достигать 3-4 человек, — подытоживает эксперт.