Куда инвестировать, если не хватает на квартиру?

Машино-места приравняли к недвижимости, цены на гаражи растут, а спрос на кладовки-келлеры увеличивается вместе со временем эксплуатации домов.

Для инвестиций в недвижимость в большинстве случаев выбираются квартиры: стабильность рынка позволит даже при худшем сценарии получить не сильно ощутимые потери, а при сценарии позитивном — удвоить инвестиции. Однако при всех плюсах данного способа покупка даже самого дешевого объекта обойдется в несколько миллионов рублей. Стоит признать, не у всех желающих вложить деньги есть нужные суммы. Что же предпринять при отсутствии необходимых миллионов? Менее распространенным способом заработать или сохранить свои деньги является покупка объектов недвижимости с другим функционалом: гаражей, кладовых, машино-мест.

Отметим, что в некоторых странах паркинги уже давно приобретают как объекты для инвестиций, а вот можно ли говорить о подобной практике у нас в стране? Будет ли толк от гаражей и аналогичных объектов или пока можно надеяться лишь на личное использование объектов? Приводим данные и мнения экспертов.

Спрос на кладовки появляется со временем

Известно, что кладовые помещения девелоперы продают, чтобы осваивать не используемые в квартирах на продажу площади. Как правило, цена квадратного метра кладовки равняется половине стоимости квадратного метра квартиры. Для жильцов такой вариант удобен, но не сразу: на начальном этапе экономятся деньги на каждый метр, а уже потом, когда появляется все больше вещей, оказывается нужным помещение для хранения, и в этот момент вспоминают о кладовых.

Особенно востребованы кладовки у больших семей. Например, на одну квартиру может приходиться три или четыре машины, соответственно, нужно найти место для шестнадцати колес. Также интересны эти помещения тем, у кого есть хобби: в отдельном помещении можно хранить инвентарь для различных видов спорта, разнообразные коллекции, оборудование. Как правило, площадь кладовок составляет от 2 до 17 квадратных метров — хватит для всего, что нужно. В некоторых жилых комплексах реализуются расположенные на техническом этаже объекты с окнами. Кроме того, часто строители предлагают на кладовки скидки. Учитывая все эти преимущества, многие эксперты считают, что такие помещения имеют хороший потенциал.

Машино-места теперь недвижимость — можно брать ипотеку

Недавно в Госдуме решили приравнять машино-места к недвижимости, значит, права на эти объекты потребуют госрегистрации, кроме того, они добавляются в перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Известно, что в крупных городах постоянно растет спрос на недавно узаконенные как объекты недвижимости паркинги. Строители комплексов эконом-класса, как правило, из-за ограниченности в средствах своих покупателей, не закладывают в проекты машино-места. Не предусмотрена парковка и в старых домах. Для многих жителей мегаполисов стоянка машины становится проблемой: во дворе машину не поставить, а гараж слишком дорог. Спасением в такой ситуации является покупка или аренда места на крытой парковке.

Спрос на машино-места растет

Машиноместо снова станет недвижимостью

Недвижимость с нарисованными границами – невероятно и сомнительно, но в российском законе теперь и такое прописано. С 2017 года машиноместо станет полноценным объектом гражданских прав. «Его можно будет смело ставить на кадастровый учет, приобретать в собственность, продавать, обменивать, сдавать в аренду, предлагать в качестве залога и даже покупать в ипотеку», - поясняет адвокат Олег Сухов. Для этого депутатам пришлось изменить сразу несколько российских законов - Гражданский и Градостроительный кодексы, а также ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который, по сути, и отменил критерии обособленности парковочного места.

Пока еще владельцы квартир в новостройках, покупая место для своих авто, не могут оформить его в собственность. Росреестр таких сделок не регистрирует, заявляя, что машиноместо является объектом недвижимости только тогда, когда имеет естественные возведенные границы высотой как минимум 1 метр от пола. Такая позиция подкреплена и статьей 27 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», которая дает уполномоченному ведомству полное право отказывать в постановке помещения на кадастровый учет, если оно не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

«Единственной лазейкой для владельцев хоть как-то узаконить свои права на машиноместо является долевое участие», - говорит Сухов. По Жилищному кодексу парковочные места и стоянки являются общедомовой собственностью, то есть фактически принадлежат жильцам всего дома. И закон разрешает передавать объекты общего имущества в пользование третьим лицам только по решению общего собрания собственников квартир и при условии, что такие действия не являются нарушением чьих-то прав и законных интересов. Тем не менее, отмечает адвокат, эти ограничения не мешают застройщикам распродавать машиноместа наравне с жилым фондом.

Из истории вопроса известно, что до 2013 года машиноместа регистрировались в качестве объектов недвижимости по техническим паспортам БТИ. За 10 лет право собственности в столице было приобретено на 180 тысяч таких мест. Но после вступления в силу уже упомянутого выше Федерального закона №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" порядок учета кардинально изменился. С этого времени кадастровые паспорта начали оформлять только на индивидуально определенные объекты, к которым машиноместа и парковки не относятся. Фактически они просто выпали из хозяйственного оборота и системы кадастрового учета. Любые попытки застройщиков найти возможный выход из законодательного тупика – например, сымитировать «изолированность и обособленность», установив временные ограждения, легкие конструкции и сетки, оказывались безуспешными. Возведенные сооружения не делали объект изолированным, и более того - не соответствовали техническим стандартам.

Комиссия по регламенту, правилам и процедурам Московской городской думы обозначает масштабы проблемы для города, приводя следующие цифры: в Москве ежегодно строят до 60 тысяч квартир, почти на каждую из которых приходится 1, а то и 2 машиноместа. Несложно подсчитать, что за два последних года в столице возведено около 150 тысяч машиномест – это объекты с непонятной формой собственности и статуса. Если учесть, что стоимость среднего машиноместа составляет 400 тысяч рублей, получается, что ежегодно городская казна недополучает колоссальные налоговые поступления - почти на 20 миллионов рублей.

Когда машиноместа перестали ставить на кадастровый учет, право собственности их владельцам предстояло оспаривать в судебном порядке. «И чаще других в Арбитраже приходилось обжаловать отказы профильных ведомств в государственной регистрации прав или в выдаче кадастрового паспорта на машиноместо» - говорит Олег Сухов. Но позиции судов при вынесении решений существенно разнятся. Одни, используя информацию технической документации паркингов, расценивают место стоянки, как часть нежилого помещения в сооружении, предназначенном для размещения транспортных средств, и в этом случае самостоятельным объектом машиноместо не является. Другие руководствовались Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 № А33-10690/2007, которое декларирует, что владелец машиноместа – один из многих долевых собственников конкретного общедомового имущества. И пользоваться им он может по взаимному согласию остальных участников либо по решению суда. В этом случае объектом является не само машиноместо, а паркинг или стоянка.

У авторов нового закона, в первую очередь, стояла задача упорядочить рынок и узаконить торговый оборот парковочных мест, предоставить собственнику полноценное право распоряжаться машиноместом по своему усмотрению, без ограничений. И с этой точки зрения, закон выгоден застройщикам, поскольку делает машиноместа привлекательными объектами для приобретения – спрос на них должен возрасти.

Однако и минусы у этой инициативы тоже есть – платные стоянки после вступления в силу нового закона полностью снимут с себя ответственность за сохранность транспортных средств своих клиентов и начнут оказывать услуги по предоставлению парковочных мест в аренду. «Таким образом, предъявить в суде претензии владельцу автостоянки по поводу, например, хищения или поджога автомобиля, и возмещению ущерба после 1 января 2017 года уже вряд ли удастся», - резюмирует адвокат. О сохранности своего авто придется заботиться самим. Ну и как любой объект недвижимости, машиноместо будет облагаться налогом на имущество. К этому тоже надо быть готовым.