Кредит под снос. Будут ли банки требовать возврата ипотеки от владельцев "аварийных" квартир

Ипотечники, чьи дома попали под программу сноса, оказались в неприятной ситуации. В социальных сетях и некоторых СМИ их пугают необходимостью быстро и в полном объеме погасить кредит.

Страшно. Тем более что такой пункт действительно есть в договоре с банком. Но не стоит исключать более выгодные для всех сторон сделки варианты. Снос ветхого и аварийного жилья в этом году набирает обороты. Программа рассчитана до сентября, и регионы наращивают объемы переселения.

Расселить жильцов "хрущевок" решили и в столице, на эти цели планируется выделить 300 миллиардов рублей на три года.

Принято считать, что в домах, запланированных под снос, нет новых собственников, и тем более ипотечников. Но это не так. К примеру, многие московские "хрущевки" стояли в так называемых стоп-листах банков. То есть на покупку квартир в них банки не давали одобрение.

Но теперь к программе сноса добавились новые серии домов, которых в стоп-листах не было. Кроме того власти Москвы готовы добавить к программе сноса девятиэтажки, если они находятся в границах квартала, определенного под снос. Это позволит освобождать площади квартала целиком и планировать их дальнейшую комплексную застройку.

Ипотека без первого взноса – достаточно большой риск для банков

На рынке новостроек сегодня можно встретить предложения о покупке квартиры в ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Покупатели это приняли с удовольствием, что логично: можно не копить деньги, а сразу купить жильё, зафиксировав его стоимость. Почему же далеко не все участники рынка приветствуют идею отсутствия первого взноса?

—Для банков – это риски в связи с непониманием реальной платежеспособности клиента, а также из-за возможных трудностей при реализации объекта в случае неисполнения клиентом своих обязательств, – объясняет руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI Рустам Азизов.

Заместитель гендиректора по продажам ООО «Самолёт Девелопмент» Яна Сосорева также считает, что нулевой первоначальный взнос – достаточно большой риск для кредитных организаций.

—Клиент, берущий кредит без первоначального взноса, почти ничего не теряет, поэтому существуют опасения, что он может перестать в дальнейшем вносить средства. Клиент же, который берёт кредит с первоначальным взносом, теряет больше. И, согласно статистике, он более дисциплинированный, поэтому финансовые организации рассматривают его как более надежного заёмщика, – комментирует она.

Руководитель департамента ипотечного кредитования СК KASKAD Family Анна Борисова согласна с коллегой:

—Физическое лицо, не способное на накопление хотя бы 10% от стоимости объекта, более халатно относится и к выплате своего кредита. По статистике банков, «дефолт заёмщика» и уход в просрочку «90+» чаще всего допускают клиенты с низким первоначальным взносом или вовсе без него. А чем выше взнос, тем аккуратнее выплачивается ипотечный кредит.

Об этом же говорят и специалисты отдела ипотеки компании S.A. Ricci жилая недвижимость:

—На любые кредиты без первоначального взноса приходится наибольшее количество дефолтов. Можно предположить, что клиенты, которые не могут или не хотят накопить на первый взнос, будут менее дисциплинированно платить по кредиту.

В пресс-службе Россельхозбанка эту информацию подтверждают. Здесь подчёркивают, что первоначальный взнос отражает способность населения к накоплению, а также уровень собственного участия заёмщика в приобретаемом объекте недвижимости. Чем больше такое участие, тем менее вероятна возможность риска дефолта по кредиту.
Нюансы предложения

Ипотеку с нулевым первоначальным взносом предлагают несколько банков. В их числе эксперты называют Банк «Возрождение», «СМП-банк», «Промсвязьбанк», «Металлинвестбанк». Подобные предложения есть в ЖК целого ряда петербургских, московских и подмосковных застройщиков.

По словам начальника отдела ипотеки ГК «Инград» Сабины Хамитовой, использование ипотечного кредита без первоначального взноса распространено среди молодых семей, которым необходимо несколько лет для того, чтобы накопить на этот самый взнос. Однако данный инструмент обладает рядом особенностей, как для самих покупателей, так и для застройщиков и банков.

Прежде всего, ставки по ипотечным продуктам без первоначального взноса в среднем на 2-3 п.п. выше ставок в рамках стандартных ипотечных продуктов. Повышая стоимость кредита, банки компенсируют финансовые риски.

Банки обяжут указывать полную стоимость ипотеки на первой странице договора

Минфин РФ предлагает обязать банки указывать полную стоимость ипотеки на первой странице кредитного договора и ограничить размер неустойки за просрочку платежа по ипотечному кредиту. Проект соответствующих поправок в закон "О потребительском кредите (займе)" опубликован на официальном портале проектов нормативных правовых актов.

Согласно разработанным поправкам, банки должны указывать в договоре полную стоимость ипотечного кредита - как в процентах, так и в денежном выражении. При этом в расчет полной стоимости ипотеки должны быть включены все платежи заемщика, передает РИА "Новости".

Министерство также предлагает ограничить размер неустойки за просрочку ипотечного платежа. Если по условиям кредитного договора за период просрочки по кредиту начисляются проценты, размер неустойки не должен превышать ключевую ставку ЦБ на день заключения договора. В случае если проценты за пользование таким кредитом за период нарушения обязательств не начисляются, неустойка должна быть в пределах 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа.

Кроме того, согласно предложениям Минфина, ипотечный договор должен содержать информацию об очередности погашения из суммы произведенного заемщиком платежа задолженности по основному долгу, процентам и иным платежам по кредиту.

Напомним, резкое ослабление рубля в 2014 году привело к резкому увеличению платежей валютных заемщиков, что повлекло за собой их акции протеста, которые продолжаются до сих пор. Власти валютных заемщиков, как известно, не поддержали, заявив, что они сами должны расплачиваться за свои решения. Между тем Минфину было дано поручение повысить информированность граждан о рисках, возникающих при заключении кредитного договора в иностранной валюте.

Застройщики с «карманными» банками рассчитывают безболезненно пережить отмену господдержки ипотеки

На фоне мощного восстановления ипотечного кредитования и роста конкуренции банки развивают партнерские программы с застройщиками. Ниже рыночных опускают ставки "карманные" банки девелоперов.

Ипотека стала главным драйвером восстановления розничного кредитования в 2016 году. Объем выданных ипотечных кредитов в Петербурге на 1 октября с начала года составил 64,8 млрд рублей, то есть вырос на 41% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На фоне падения доходов населения за клиентов усиленно борются как банки, так и застройщики. С одной стороны, активизировалось предложение партнерских программ. С другой — девелоперы, сами владеющие банками, предлагают ипотеку ниже ключевой ставки. Но такое сотрудничество может быть рискованно, предупреждают участники рынка.

Партнерские выгоды

Спрос на ипотеку сохраняется, несмотря на падение реальных доходов населения, в том числе благодаря снижению ставок вслед за ключевой ставкой. Средневзвешенная ставка по ипотеке в Петербурге, по данным ЦБ, опустилась с 13,72% в начале года до 12,49%.

Рост выдачи ипотечных кредитов и участие многих банков в госпрограмме субсидирования ставок по ипотеке привели к росту конкуренции на этом рынке. Постоянный поток клиентов позволяет банкам обеспечить развитие партнерских программ. Ипотека по ставке ниже рыночной обычно сопровождается условиями в виде ограничения числа объектов, на покупку жилья в которых банк и застройщик предлагают более дешевые кредиты, более жестких требований к заемщику, большого первоначального взноса и т. п. Например, осенью ВТБ24 совместно с "Группой ЛСР", ГК "КВС" и "Ленстройтрестом" запустил программу, которая распространяется на непроданные квартиры в уже построенных домах. Минимальная ставка по ипотеке на покупку квартир в уже построенных домах от ЛСР по этой программе составляет 6,9% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года увеличивается до 11,4%.

Кредитная ставка может быть или снижена банком для партнера, если по ипотечной программе банка проводятся большие объемы сделок, или субсидироваться застройщиком. "Оптимальный вид сотрудничества банков с застройщиками — это когда объекты строятся за счет проектного финансирования банка, — уверена начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт–Петербурге Ольга Патракеева. — В этом случае основная часть приобретаемых объектов продается с использованием ипотеки банка, который осуществлял проектное финансирование". Но получить проектное финансирование непросто.

Карманные банки

Российские банки снизили ипотечные ставки

В 2017 году ипотека продолжит становиться все более доступной, считают эксперты
Сразу несколько банков по всей России объявили о снижении ставок по ипотечным кредитам. Как сообщает «БН-газета», на 0,5 п.п. была снижена базовая ставка банка «Российский капитал» по продуктам «Классический» (приобретение готового жилья и приобретение строящегося жилья) и «Рефинансирование». Банк «Уральский Финансовый Дом» тоже снизил ставки по ипотеке. Теперь заемщики могут купить квартиру в новостройке, в том числе по программе «Паенакопление» под 13,25—14,75% годовых.

Не отстают и другие банки. «Газпромбанк» сделал более доступными кредиты для участников программы «Социальная ипотека» в Подмосковье. Россельхозбанк объявил о снижении ставок по ипотеке с государственной поддержкой. До конца года получить кредит можно будет по ставке от 11,3% годовых. В рамках ипотечного кредитования с господдержкой кредиты предоставляются на приобретение жилья у застройщика по договору купли-продажи либо по договору участия в долевом строительстве.

Банк «Возрождение» решил снизить ставки по ипотеке с государственной поддержкой и по собственным ипотечным программам. Теперь жилищный кредит по программе «Квартира-новостройка 2016» на первичном рынке и программе «Квартира 2016» на вторичном рынке можно взять под 10,9% годовых.

Сотрудничество Примсоцбанка с АО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» дало возможность кредитной организации снизить ставки по наиболее популярным ипотечным программам. Ипотеку в банке можно взять по ставке 8,5% годовых.

Сезон ипотеки наступил

По традиции, осень – лучшее время для оформления ипотеки

В осенние месяцы покупатели жилья обычно довольно активны. Банки, со своей стороны, подогревают интерес к покупкам, предлагая акции по ипотеке и снижая ставки.

Банки снижают ставки

Ставки в сентябре снизил банк «ДельтаКредит». Теперь минимальный размер процентной ставки по ипотеке для вторичного рынка недвижимости составит 11,5%. Она актуальна для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ при первоначальном взносе от 50% от рыночной стоимости объекта, с учетом совершения платежа за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита. Минимальная ставка для первичного рынка недвижимости предлагается в рамках акции «Ипотека 11,95% на новостройки». Также в банке изменились условия программы «Платеж 1 раз в 14 дней». Теперь она совместима с кредитными продуктами банка по приобретению квартиры в строящемся доме, на строительство дома и на улучшение жилищных условий.

Банк «Уралсиб» улучшил условия по ипотеке с государственной поддержкой, снизив минимальный уровень процентных ставок до 11,25% для всех категорий клиентов.

Банк «Глобэкс» предложил ипотеку от 8% годовых на квартиры в жилых комплексах компании «Полис Групп». Специальное предложение касается приобретения квартир в ЖК «Мой город», ЖК «Вернисаж», ЖК «Краски лета» и ЖК «Березовая роща». Ставка по ипотеке фиксируется на весь срок кредитования (до 30 лет). Минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости недвижимости. Сумма кредита – от 300 тыс. до 8 млн рублей.

СМП-банк отменил надбавку к процентной ставке в размере 1 п.п. на период до регистрации права собственности заемщика на недвижимость на первичном рынке жилья. Теперь ставка фиксируется на весь срок и составляет от 12% годовых в рублях. Минимальный размер первоначального взноса – 20%, при использовании средств маткапитала – 10%. Срок кредитования – до 25 лет.

РосЕвроБанк снизил ставки по ипотеке на приобретение готовых квартир и апартаментов на этапе строительства. Теперь минимальная ставка при приобретении квартиры составляет 11%, апартаментов – 13%. Ставка по программе приобретения квартир на этапе строительства «Ипотека с государственной поддержкой» снижена до 11,4%.

С начала октября снизил ставки по всем программам ипотеки банк «Открытие». Снижение составило 0,5% по программам «Квартира», «Новостройка», «Свободные метры», «Ипотека плюс», «Рефинансирование», «Квартира + Материнский капитал», «Новостройка + Материнский капитал», «Апартаменты». По программе с господдержкой ставка снижена на 0,65% и составляет 11,30%. По программе «Квартира» на вторичном рынке можно воспользоваться ставкой от 12,25%.

Райффайзенбанк снизил ставку по программе рефинансирования ипотечных кредитов до 11,9%. Также до 11,9% снижены ставки по программам «Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья» и «Приобретение недвижимости под залог квартиры в собственности». Процентная ставка единая на весь срок кредитования для всех клиентов, вне зависимости от размера первоначального взноса и формы подтверждения дохода. Это снижение временное, лишь до конца года.