Застройщики с «карманными» банками рассчитывают безболезненно пережить отмену господдержки ипотеки

На фоне мощного восстановления ипотечного кредитования и роста конкуренции банки развивают партнерские программы с застройщиками. Ниже рыночных опускают ставки "карманные" банки девелоперов.

Ипотека стала главным драйвером восстановления розничного кредитования в 2016 году. Объем выданных ипотечных кредитов в Петербурге на 1 октября с начала года составил 64,8 млрд рублей, то есть вырос на 41% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На фоне падения доходов населения за клиентов усиленно борются как банки, так и застройщики. С одной стороны, активизировалось предложение партнерских программ. С другой — девелоперы, сами владеющие банками, предлагают ипотеку ниже ключевой ставки. Но такое сотрудничество может быть рискованно, предупреждают участники рынка.

Партнерские выгоды

Спрос на ипотеку сохраняется, несмотря на падение реальных доходов населения, в том числе благодаря снижению ставок вслед за ключевой ставкой. Средневзвешенная ставка по ипотеке в Петербурге, по данным ЦБ, опустилась с 13,72% в начале года до 12,49%.

Рост выдачи ипотечных кредитов и участие многих банков в госпрограмме субсидирования ставок по ипотеке привели к росту конкуренции на этом рынке. Постоянный поток клиентов позволяет банкам обеспечить развитие партнерских программ. Ипотека по ставке ниже рыночной обычно сопровождается условиями в виде ограничения числа объектов, на покупку жилья в которых банк и застройщик предлагают более дешевые кредиты, более жестких требований к заемщику, большого первоначального взноса и т. п. Например, осенью ВТБ24 совместно с "Группой ЛСР", ГК "КВС" и "Ленстройтрестом" запустил программу, которая распространяется на непроданные квартиры в уже построенных домах. Минимальная ставка по ипотеке на покупку квартир в уже построенных домах от ЛСР по этой программе составляет 6,9% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года увеличивается до 11,4%.

Кредитная ставка может быть или снижена банком для партнера, если по ипотечной программе банка проводятся большие объемы сделок, или субсидироваться застройщиком. "Оптимальный вид сотрудничества банков с застройщиками — это когда объекты строятся за счет проектного финансирования банка, — уверена начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт–Петербурге Ольга Патракеева. — В этом случае основная часть приобретаемых объектов продается с использованием ипотеки банка, который осуществлял проектное финансирование". Но получить проектное финансирование непросто.

Карманные банки
Возможность снизить ставку по ипотеке до уровня ниже рыночной имеют банки, в капитал которых входит застройщик. Один из примеров такой рыночной модели — группа Normann и Донхлеббанк (ДХБ). С момента покупки банка группой Normann в 2013 году банк стал постоянным партнером застройщика. Минимальная ставка по ипотеке в четырех объектах Normann сейчас составляет 7,9% годовых. При этом программа предполагает первоначальный взнос от 15% и ограничение по сумме кредита до 1,6 млн рублей. В Normann поясняют, что субсидируют ставки. На Донхлеббанк приходится 40% всех ипотечных сделок застройщика.

"Мы очень довольны этой покупкой. Помимо ипотеки для наших клиентов ДХБ кредитует наших подрядчиков, и это серьезное подспорье в работе", — поясняет коммерческий директор ООО "Норманн" Татьяна Алексеева. С 1 октября аналогичную акцию запустил банк "РостФинанс", который контролирует совладелец компании "Дальпитерстрой" Аркадий Скоров. Минимальная фиксированная ставка по ипотеке в банке с учетом акции составляет 9,7% годовых при первоначальном взносе от 30% и 10,5% годовых без первоначального взноса.

Застройщики с "карманными" банками, возможно, рассчитывают на рост интереса к своим предложениям после отмены госпрограммы субсидирования. "После отмены программы господдержки ипотеки в 2017 году ставки на первичном рынке жилья могут повыситься, что приведет к смещению спроса на вторичное жилье", — предупреждают в петербургом филиале "РостФинанса".
Без панацеи

Основной плюс во взаимоотношении застройщика с собственным банком — управляемость и быстрота принятия решений. Но и минусов немало.

"Само наличие собственного банка не спасет застройщика от ситуации в экономике. И не спасет от кассовых разрывов в связи с ошибками в стратегии развития и продаж застройщика", — говорит Алексей Муравьев, директор по маркетингу проекта "Новоселье: Городские кварталы". И добавляет, что хоть свой банк и дает низкие ставки, но разницу компенсирует застройщик.

Об опасностях говорят и другие застройщики. Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, приводит в пример обанкротившуюся ГК "Город" и банк "Фининвест", который с ней связывают. "Это очень опасный тандем, при котором есть много возможностей для манипуляций с денежными потоками и обходом закона", — говорит она, уточняя, что, учитывая новые поправки в 214–ФЗ, касающиеся открытия счетов по страхованию дольщиков, наличие собственного банка существенно облегчило бы жизнь девелопера.

"Для сотрудничества не обязательно владеть долями или акциями друг друга. Есть другие способы поддержки интересов друг друга", — уверен Дмитрий Шевченко, зампредправления Ланта–Банка. Он говорит, что владение акциями банка несет ограничения, необходимые для соблюдения банковских нормативов.

Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт–Петербурге: "Рыночная модель, которая предполагает, что застройщик владеет долей акций в банке или же является его основным владельцем, а банк предоставляет ипотеку по ставкам ниже рыночных, не сильно распространена в Петербурге, поскольку есть много сложностей по подобному участию застройщика в капитале банка. Банковский бизнес укрупняется, и небольшим банкам сложнее соблюдать нормативы, устанавливаемые Центробанком РФ. В то же время такая схема позволяет застройщику без сложной аккредитации в других банках сформировать конкурентное предложение и спрос на свои объекты".

Александр Рассудов, младший партнер ГК "Лидер Групп": "В связке девелопер — банк именно банк может являться слабым звеном, так как вынужден значительные ресурсы тратить на исполнение требований законодательства и надзорных органов. Использовать свой банк для фондирования строительного бизнеса достаточно рискованно, ведь при соблюдении нормативов банк может выдать кредит в сумме не более 20% от капитала, а нарушение нормативов и скрытое кредитование бизнеса акционеров чревато отзывом лицензии. Сейчас оправданна скорее покупка значимой доли в крупном банке, чтобы получить преференции по обслуживанию с точки зрения сервиса.

Елена Микаилова, заместитель начальника отдела залогового кредитования Бинбанка: " Любое сотрудничество между организациями в итоге должно являться рыночным. Если застройщик предлагает в партнерстве с каким–либо банком ипотеку по льготной ставке, то недополученная прибыль, возникающая в этом случае у банка, компенсируется застройщиком. Обе организации заинтересованы в сотрудничестве, так как застройщик увеличивает объемы продаж, а банк получает поток ипотечных клиентов. Получая от застройщика компенсацию, банк не несет убытка, предоставляя ипотеку по льготной ставке. При этом застройщик формирует для банка поток клиентов, заинтересованных в получении ипотеки по максимально выгодной ставке".

Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК "Теорема": " Каждый должен заниматься своим делом. Покупка застройщиком банка несет комплексные риски. В случае падения одной из структур она потащит за собой другую. Вряд ли эта связка сможет разорваться безболезненно. Для клиента не аффилированный со строительной компанией банк — дополнительная линия защиты. Внешние банки проводят свои проверки перед выдачей аккредитации, ну а внутренний банк вряд ли будет серьезно проверять материнскую компанию. Приобретение банка можно сравнить с покупкой застройщиком производства стройматериалов. Как правило, такие производства работают только на проектах материнской компании и без нее нежизнеспособны".