В недавние исторические времена прямой обмен был главным и, пожалуй, единственным средством изменить место жительства гражданина великой страны и на вопрос: «можно ли обменять квартиру» всегда следовал утвердительный ответ. Обменивались все со всеми: в городах и посёлках, внутри регионов, между регионами. Существовали обменные пункты и специальные издания с объявлениями. С началом перехода к рыночной экономике, приоритетным стал вариант купли-продажи недвижимости, хотя до сих пор существует и возможность поменять «что-то на что-то» по договору мены. Именно на этом варианте сделок по недвижимости остановимся подробно.
Сложность прямого обмена недвижимости в оценке обмениваемого имущества и соответствии продуктов обмена друг другу. Есть ещё и момент доплаты за более дорогую недвижимость. Любая из сторон должна увидеть обмениваемый объект внутри, понимать, в каком районе он расположен, кто ваши соседи, есть ли рядом детский сад, школа. магазины. При межрегиональном обмене эти вопросы решить сложно, не съездив на просмотр перед сделкой. Как же сегодня происходят эти процессы?
«Меняю Сочи на Чикаго»…
Эти слова из песни советской рок-группы 80-х годов сегодня сочли бы юмором или несбыточной мечтой. Так оно и есть! Но прямые обмены во внутреннем пространстве России встречаются и предлагаются активно и много. На сайтах по недвижимости есть разделы и рубрики, касающиеся обменов квартир и домов, а законодательно договор мены предполагает такие же права, как и договор купли-продажи. Финансовые нюансы сделки описываются в договоре отдельным пунктом. Возможен и равноценный обмен, и обмен с доплатой по договорённости сторон. Такие сделки популярны при желании представителя одной стороны иметь реальную сумму денег вместо «больших» квадратных метров, при «дорогом» ремонте, за который нужно доплатить, переезде из непрестижного района в центральный (квартиры могут быть при этом абсолютно равноценны), разъезде из многокомнатной квартиры в малогабаритные и так далее. Кому-то просто необходимо улучшить своё материальное положение и обменяв большую квартиру на меньшую с доплатой, решить проблему.
Обмены могут состояться, как с приватизированными квартирами, так и муниципальным жильём, которое нельзя продать без приватизации. Опытный риэлтор поможет обменять недвижимость, уменьшив риски. Существуют риэлторские сообщества, внутри которых на межрегиональном уровне можно производить обменные схемы. Многие агентства сотрудничают, проводя обменные сделки в своих регионах и гарантируя качество, финансовую безопасность и юридическое сопровождение клиентам. Агентства такого уровня есть в любом регионе страны. Поэтому не стоит обращаться за помощью к «мелким рыбёшкам» рынка риэлторских услуг, лучше прийти к «акулам», со сложившимся положительным имиджем и репутацией, которая, как известно, дороже денег. Специалисты агентства расскажут, можно ли обменять квартиру и какие виды обменов существуют.
Альтернативный обмен квартир
Так называют многоступенчатую сделку, в которой могут участвовать от трёх до десяти и более сторон. Выстроить схему такого обмена может только специалист рынка недвижимости. В советское время подпольные маклеры выстаивали обмены из десятков квартир. В наше время работать через куплю-продажу или способом прямого обмена, выстраивая цепочки клиентов, могут только «матёрые» риэлторы с большим багажом проведённых сделок. Можно ли обменять квартиру без агентства? Можно, но для этого, пожалуй, придётся оставить работу и полностью посвятить себя этой задаче.
Если возникла необходимость переезда в другой регион надолго или насовсем, вопрос о приобретении недвижимости встаёт обязательно. Оплачивать дорогостоящую аренду, изымая ежемесячно крупную сумму из семейного бюджета не хочется никому. Начинается поиск вариантов и переговоры по телефону и скайпу. Рекомендуется обменяться фильмами о своей недвижимости, но лучше побывать и посмотреть всё самому. В этом случае вопросов будет гораздо меньше. Если нет прямых обменов на город, в котором вы проживаете, остаётся вариант продажи, который может затянуться на месяцы и сдачи в аренду на время продажи. Поэтому лучше доверить свои проблемы опытному сотруднику агентства недвижимости, с которым вы сможете постоянно поддерживать связь.
Новые виды сделок
В последние несколько лет появились варианты сделок с недвижимостью, которые классифицируются, как обмены. Это:
- сделки с участием материнского капитала, как формы оплаты,
- обмены «trade-in» с передачей своей квартиры девелоперам в счёт готовой квартиры в новостройке,
- обмены с ипотечным жильём с участием банка, выдавшего кредит, при котором подписывается два документа: договор продажи, по которому покупатель должен выплатить существующий долг по продаваемой недвижимости и договор покупки. Квартира находится под обременением до выплаты кредита новым собственником. Банки идут неохотно на переоформление долговых обязательств, требуя выплаты всей суммы долга по квартире при проведении сделки.
Муниципальная на приватизированную
Такой вид обмена существует, но предполагает сбор большого количества документов со стороны владельцев муниципального жилья. Для собственника приватизированной квартиры обмен на муниципальную невыгоден с точки зрения юридической составляющей объекта владения. Обмен с муниципальным жильём может состояться только по договору мены, в то время, как собственники могут выбрать для себя наиболее простую и быструю форму обмена недвижимости.
Налоговые правила при подписании договора мены применяются также, как и при договоре купли-продажи. Если продавец владел собственностью более трёх лет, он освобождается от налогообложения. В случае прямого обмена стороны, согласно Гражданского кодекса (ст.567) признаются продавцом и покупателем. Оплата производится в натуральной форме, по отражённой в договоре мены, стоимости.
Документы, необходимые при оформлении договора мены:
- правоустанавливающие,
- кадастровые,
- финансово-лицевой счёт и домовая книга (выписки),
- справка об обременениях из регистрационной службы (или МФЦ),
- отчёт об оценке,
- документы о браке или его расторжении,
- письменное согласие супруга(и),
- справка органов опеки (для прописанных или имеющих доли несовершеннолетних детей),
- паспорта или другие, удостоверяющие личность, документы.
Если решение о прямом обмене у вас созрело, лучше всего обратиться к риэлторам, хотя это предполагает дополнительные траты. Поверьте, оно того стоит!
Комментариев нет:
Отправить комментарий