«До регистрации ДДУ договор не заключен, и нет оснований для его оплаты»

Иногда застройщики требуют от покупателей квартир оплатить первый взнос по ДДУ до регистрации договора в Росреестре, что является грубым нарушением 214-ФЗ. Если вам довелось столкнуться с этим, ознакомьтесь с советами Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, который рассказал, как следует действовать дольщику в такой ситуации.

Согласно п.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, до регистрации ДДУ договор не заключен и нет оснований для его оплаты, так как статьи договора еще не действуют, их просто нет. Разумеется, это касается и статей о цене квартиры и порядке оплаты. Образно говоря, оплата по ДДУ до регистрации – это как прогулка по лестнице еще не построенного многоквартирного дома: ступенек еще нет.

Ответственность застройщика за привлечение денежных средств дольщика без регистрации ДДУ можно разделить на гражданско-правовую, административную и уголовную.

- Гражданско-правовая установлена п. 3 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»: гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов по ст.395 ГК РФ на эту сумму (сейчас 10 % годовых) и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

- Административная ответственность регламентирована ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ (Кодекса об административных правонарушениях): застройщика могут оштрафовать на сумму от 500 тыс. до 1 млн. рублей.

- Согласно ст. 200.3 УК РФ за нарушение требований 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан в крупном (от 3 млн. рублей) и особо крупном (от 5 млн. рублей) размерах возможна и более серьезная уголовная ответственность: руководители застройщика могут лишиться свободы на срок от 2 до 5 лет (этот вопрос уже освещался в одной из статей Novostroy-M).

Что делать гражданину, если застройщик требует оплату (частично или полностью) до регистрации ДДУ? Если деньги еще не внесены, лучше не участвовать в таких рискованных схемах. Ведь Росреестр, который осуществляет регистрацию ДДУ, может отказать в проведении регистрационных действий – например, если квартира по недосмотру застройщика или намеренно уже кому-то реализована (двойные продажи) или на квартиру наложен арест. В этом случае выходит, что деньги за квартиру уже оплачены, но никаких прав на нее не возникло.

«Мы штрафуем и будем штрафовать за привлечение средств граждан до регистрации ДДУ. Это очень частое нарушение сегодня: 51% от всех оштрафованных»
Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста, на VII семинаре «Диалог с инвестором»

Если деньги уже внесены, а регистрация ДДУ не происходит – для начала можно сделать попытку получить свои деньги обратно в добровольном порядке, описать представителю застройщику последствия не возврата. Как показано выше, такие последствия довольно серьезны.

Если это не помогает, можно написать жалобу в уполномоченные органы (в Москве – Москомстройинвест, в Московской области – Минстройкомплекса МО, в Петербурге – Комитет по строительству, в Ленинградской области - Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы). Одновременно возможно обращение в суд с гражданско-правовым иском и правоохранительные органы с заявлением о преступлении.