Покупка квартиры в строящемся доме – всегда риск. И дело не только в возможном затягивании сроков сдачи. Нередко людям, уже заплатившим за квадратные метры, вдруг выставляют дополнительные счета. Итоговая стоимость жилья после таких доплат может увеличиться на несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. В некоторых случаях требования застройщика справедливы. А иногда компания просто пытается нажиться на клиенте.
Чаще и больше других за новостройки переплачивают участники жилищно-строительных кооперативов. Приобретая недвижимость по такой схеме, гражданин должен заплатить вступительный, паевой и членские взносы. Их общая сумма, по сути, и является ценой квартиры. Но в уставе ЖСК зачастую прописаны целевые платежи, которые все пайщики обязаны вносить при необходимости. Например, если оборудование подъезда к дому оказалось дороже, чем предполагалось. Отказаться от этих сборов не получится, поскольку, вступив в ЖСК, покупатель автоматически согласился со всеми пунктами устава.
Важную роль играют и отношения кооператива с застройщиком. Когда это разные юридические лица, стоимость строительства обычно указывается в договоре между ними и не подлежит изменению. Но если работы введет ЖСК, покупателям придется скидываться при каждом повышении расходов – достаточно, чтобы такое решение приняли на общем собрании. В итоге за несколько лет оговоренная цена жилплощади рискует вырасти на 20-50% и более.
В подобную ловушку попали участники ЖСК «Остров» в Приморье. При создании кооператива в 2012 году пайщикам предлагали заплатить за «квадрат» 41 650 рублей. Затем коррективы внес кризис, появились непредусмотренные затраты. Всего за три года жилье подорожало на 60% до 67 000. Теперь вместо 2 млн руб. однокомнатная квартира площадью 50 кв. м обойдется в 3,3 миллиона, и это явно не предел – дома сдадут не раньше января 2018-го.
При заключении договора долевого участия (ДДУ) о лишних тратах, казалось бы, переживать не стоит. По закону в нем указывается фиксированная стоимость квартиры. Но и здесь есть нюансы. Так, 214-ФЗ позволяет застройщику вполне легально поднять цену уже купленного жилья. Правда, только с согласия дольщика и только если такое условие изначально оговорено в ДДУ. В документе обязательно должно быть прописано, в каких ситуациях возможно удорожание и на сколько процентов.
Строительные организации активно пользуются этим правом. Практически все участники рынка включают в договоры пункт о доплате за лишние метры. Оговорка помогает взыскать с клиента деньги, если обмер БТИ покажет, что реальная площадь жилья больше расчетной. Учитывая, что разница порой достигает 5-7 кв. м, переплата может быть существенной. Прошлой весной компания «Главстрой» поставила дольщиков комплекса «Северная долина» перед фактом: «трешки» в ходе строительства прибавили до 6 кв. м, «однушки» — до двух. В результате цена некоторых квартир выросла на 150 000-600 000 рублей. Покупатели пытались спорить, даже устроили митинг. Но закон оказался на стороне застройщика. В ДДУ прямо говорилось: метраж ориентировочный и полный расчет состоится после финишных обмеров. А значит, люди знали, на что идут.
Многие компании сегодня используют в договорах так называемые «антикризисные» условия. Доплата за квартиру в этом случае может зависеть от изменения размера налогов или уровня инфляции в период строительства. Например, питерский застройщик «Мегалит» внес в ДДУ сразу два таких пункта. Дольщики получат счет на 5% от полной стоимости жилья, если рост индекса потребительских цен превысит 15% или стройматериалы подорожают более чем на 5%. Таким образом, для «двушки» за 7 млн рублей максимальная накрутка составит 350 000.
Иногда необходимость будущих платежей не прописывают прямо, а маскируют в формулировках условий. Скажем, указывают, что стоимость 1 кв. м рассчитана «с учетом затрат, необходимых для строительства». То есть за ввод дома в эксплуатацию, скорее всего, придется приплатить. Как это делают клиенты красноярской компании «Реставрация»: в зависимости от объекта она дополнительно берет с дольщиков от 500 до 2500 рублей за 1 кв. м. Для трехкомнатной квартиры площадью 80 кв. м цена договора меняется на 40 000-200 000.
И наоборот, слишком подробный перечень расходов, входящих в цену жилья, в итоге может оказаться пресловутым чеховским ружьем. Через год-полтора выяснится, что в договоре не упомянута установка лифтов, благоустройство двора или что угодно еще. Все эти траты лягут на покупателей.
Если в ДДУ нет лазеек, позволяющих законно поднять стоимость жилья, а деньги нужны, некоторые застройщики идут на обман. Например, манипулируют данными о площади. Недавно на такой схеме попался ООО «Строй Вест». После сдачи комплекса «Крылатский» на Рублевке компания потребовала от дольщиков доплату за якобы неучтенные метры. Причем значительную: у одного из покупателей квартира увеличилась на 17 кв. м, цена договора – на 2,5 млн руб. ФАС провела проверку и выяснила, что существенные изменения в проект дома не вносились, а застройщик с самого начала знал реальные параметры жилья и просто ввел людей в заблуждение. В Петербурге организация «Балтпродком» вовсе брала с новоселов ЖК «Константиновское» деньги за «воздух», включая в площадь многоуровневых квартир лестницы. После переобмера метраж у клиентов сократился на 15-25 кв. м, а расходы – на 750 000-1,3 млн рублей.
Еще один популярный способ отъема денег у дольщиков – остекление балконов и лоджий. Компании навязывают установку стеклопакетов, не прописывая в договоре стоимость, объем работ и материалы, хотя такое размытое требование о доплате является незаконным. В свое время эту схему активно применял застройщик «ЛЭК» (сейчас «Л1») из Санкт-Петербурга. В их ДДУ был специальный пункт о «возможном остеклении», а сумму платежа организация определяла по своему усмотрению. Счет за одну лоджию мог составить как 150 000, так и 300 000 рублей, при рыночной цене работ в 30 000. Сумма поборов с одной многоэтажки достигала 100 млн рублей.
Столкнувшись с требованием о доплате, даже самой незначительной, главное для дольщика – не торопиться. Изменить стоимость квартиры в одностороннем порядке строительная компания не может, а чтобы получить согласие клиента, ей нужно обосновать запросы. Если аргументов в пользу повышения цены недостаточно или пункты допсоглашения вызывают сомнения, лучше не подписывать ничего без консультации с юристом.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Комментариев нет:
Отправить комментарий