Программа поддержки ипотеки заканчивается, что дальше? Льготы в тумане

Ипотечные кредиты выдаются, но вяло. Драйвером роста рынка по-прежнему остаются субсидии государства, позволяющие банкам кредитовать заемщиков по льготной ставке. Банкиры настоятельно советуют не затягивать с оформлением кредита: госпрограмма действует до 1 января 2017 года, и пока перспективы ее пролонгации туманны.

Гудбай, субсидии!

Руководитель АЦ «Сравни.ру» Вадим Тихонов сообщил, что на 1 сентября 2016 года совокупный объем ипотечного портфеля российских банков составил 4,27 трлн рублей. Из них около 97% — рублевые кредиты. «Темпы роста из года в год снижаются: 7% за первые девять месяцев 2016 года по отношению к 2015 году, 13% — в 2015 г. к 2014 году, 33% — в 2014 году к 2013 году», — рассказывает зампред правления Росгосстрах банка Аскер Еникеев. Судя по динамике, по итогам текущего года в объеме и в штуках ипотечных кредитов будет выдано примерно на 6–8% больше, чем по итогам прошлого. «Но текущие объемы далеки от показателей выдач 2014 года», — констатирует банкир.

Впрочем, и этого роста могло бы не быть: по оценкам «ипотекарей», около 40–60% выдач (пропорция зависит от кредитной политики конкретного банка) в настоящее время обеспечивают государственные субсидии. Программа запущена в 2015 году и позволяет банкирам выдавать займы на приобретение первичного жилья по льготной процентной ставке. «Сейчас среднерыночная ставка находится на уровне 12,73% годовых, но мы понимаем, что почти половина рынка — это господдержка по ставке ниже 12%. То есть средняя ставка по кредитам на вторичное жилье находится на уровне 13,4–13,5%», — рассказывает старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов.

Программа заканчивается 1 января 2017 года и скорее всего продлена не будет. «Программа господдержки оказала серьезное влияние на рынок, но она уже сыграла свою роль и больше не будет иметь экономического смысла при снижении ключевой ставки, — отметил заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Сергей Платонов. — Что касается наших дальнейших взглядов на то, как поддержать ипотеку, то они изложены в новой редакции постановления правительства №220. У банков, в частности, теперь будет право уступки ипотечным агентам прав требования по выданным ипотечным кредитам».

«Если вы уже выбрали квартиру мечты, то сейчас лучшее время для приобретения жилья с использованием программы господдержки, пока она не завершилась», — настоятельно советует начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.

Наценка за «тень»

Со ставками выяснили — если есть возможность, не стоит откладывать покупку квартиры в долгий ящик. Ведь классические ипотечные тарифы во многом зависят от ключевой ставки ЦБ. В сентябре она была снижена до 10%, но в дальнейшем регулятор дал понять — до конца года этот показатель пересматриваться не будет. В октябре Сбербанк и ВТБ24 анонсировали снижение ипотечных тарифов, но в будущем ценники на ипотечные продукты сформируются под влиянием дальнейших денежно-кредитных шагов ЦБ. Если в следующем году ставка будет снижена — можно рассчитывать на удешевление жилищных займов. Но пока необходимо ориентироваться на действующий «прайс».

Что касается качественных характеристик современных ипотечных продуктов, то в целом они остались прежними: идеальный заемщик должен зарабатывать достаточно, чтобы на ипотечный платеж приходилось не больше 30–40% ежемесячного дохода. Причем доход этот должен быть «белым» — придется повозиться со справкой 2НДФЛ. У налогонеплательщиков с «черной» зарплатой шанс стать героем ипотечного романа тоже есть — справку о доходах с работы по форме банка никто не отменял. Но, естественно, «теневым» заемщикам предложат процентную ставку на несколько процентных пунктов выше, чем белым и пушистым: так банк страхует собственные риски.

Некоторые игроки предлагают ипотеку по двум документам с первоначальным взносом в размере 30–40%, но и здесь действует классическое правило: чем меньше документов вы предоставите, тем дороже обойдется кредит.

Ликбез для новичков
«ЭВ» попросил финансистов дать несколько советов начинающим ипотечникам.

Директор департамента ипотечного кредитования СМП банка Наталья Коняхина рекомендует накопить первоначальный взнос более 30%. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка и тем меньше размер ежемесячного платежа.

Аскер Еникеев уверен: «Желательно проанализировать все предложения на рынке, использовать преимущества совместных программ застройщиков и банков, внимательно оценить объект недвижимости, так как его неадекватная цена даже при низкой ставке может существенно увеличить расходы по кредиту».

«Если есть возможность и желание — стоит брать максимальную сумму на минимальный срок. Кредит обойдется дешевле», — считает Вадим Тихонов.

Даже самым «белым» заемщикам на черный день стоит иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее 2–3 ипотечных платежей.

И, наконец, ипотечный кредит нужно оформлять строго в валюте дохода. Конечно, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Но, как показала печально известная история с валютными ипотечниками, кто рискует — тот не ест и не спит. А пьет разве что корвалол.