Титульное страхование в России

Термин «титульное страхование» в России стал применяться недавно и в нашей стране нет широкого распространения такого вида страхования.

На то есть ряд причин, главная из которых – широко распространённое среди наших сограждан мнение о страховании, как излишней трате денег при покупке недвижимости. Есть и внешние факторы, например, плохо развитый рынок страхования при купле – продаже и аренде недвижимости.

Специфика предмета

Титульное страхование призвано обеспечить безопасность сделок купли – продажи с применением ипотеки, когда приобретаемое недвижимое имущество находится в залоге у банка. Многие банки требуют от своих клиентов страховать недвижимость таким образом и отказывают в кредитовании, если клиент не согласен с условиями страховки.

Страхование титула даёт кредитору возможность, в случае потери права собственности заёмщиком, вернуть убытки. Махинаций на рынке недвижимости, к сожалению, не становится меньше, и прикрывать «тылы» вынуждены все банки. Страхование титула собственника – это обеспечение финансовой безопасности кредитора, если приобретаемая в ипотеку недвижимость была подарена, заложена, продана, арестована или обременена другим способом до подписания договора титульного страхования, причём ни заёмщик, ни кредитор об этом не знали.

Сколько стоит страхование титула?

Сумма договора страхования может равняться сумме приобретаемой недвижимости (кадастровой стоимости) или сумме оформляемого ипотечного кредита. Рассматривая первый вариант, можно констатировать, что в этом случае банк – выгодополучатель может полностью погасить задолженность клиента по кредиту и процентам, а оставшуюся часть денег перечислить на счёт клиента, который возвращает таким образом свои вложенные средства. Второй случай для клиента более опасен в плане потери личных вложений, так как страховая компания, закрыв проценты и «тело» банковского кредита, ничем больше не может помочь клиенту – покупателю «проблемной» недвижимости.

Сроки договорных отношений трёх сторон определяются путём переговоров. Банки часто настаивают на сроках страхования соответствующих срокам кредитования, а страховщики, в свою очередь, хотят привязать страховку к срокам исковой давности, составляющим сегодня 3 года. Покупателю недвижимости и в том, и в другом случае, необходимо так планировать свои кредитные расходы, чтобы учесть все нюансы договоров ипотеки и страхования.

Кому это выгодно?

Клиенту банка, особенно, впервые оформляющему ипотечный кредит, может показаться, что банк перед сделкой обязательно проверит всю «подноготную» продавца и продаваемого объекта, но это далеко не всегда так. В действительности, банки проверяют недвижимость на обременения, подлинность документов, а клиентов на финансовую состоятельность и, в некоторых случаях – на вменяемость, но очень сложно предугадывать все возможные события и случаи, которые могут «притормозить» проведение сделки вплоть до признания её ничтожной, отдачу кредита или затягивание с его выплатой со стороны заёмщика.

Банк снижает свои риски с помощью титульного страхования, а риски заёмщика остаются высокими, хотя и у него есть вариант выхода из неблагоприятной ситуации.

Господдержка
Такой вариант возврата потраченных финансовых средств, как получение компенсации государства в случае непредвиденных обстоятельств, вполне осуществим. Это может сделать как утративший право собственности гражданин, так и добросовестный приобретатель объекта недвижимости. На этот счёт существует статья 31.1 ФЗ-122, в которой говорится о том, что собственник может претендовать на компенсацию, если утратит право собственности на недвижимость по каким-либо причинам.

Заявитель должен иметь на руках судебное решение (обязательно в свою пользу), которое не исполнено в течение 1 года (например, из-за розыска ответчика). Размер компенсации – не более 1 миллиона рублей, что, по сегодняшним меркам, немного. Чёткого регламента выплат законодательно не установлено, поэтому получить любую сумму, к сожалению, достаточно проблематично.

Применение титульного страхования

Виндикационный иск – достаточно часто встречающееся понятие при рассмотрении судами дел об утрате собственности. Если кратко – это иск утратившего собственность человека к недобросовестному приобретателю (мошеннику) или приобретателю оспариваемой недвижимости безвозмездно. В случае, если новый приобретатель – добросовестный, истец (законный собственник) сможет отстоять своё право на собственность и истребовать свою недвижимость только от лица, не имеющего никаких прав на его отчуждение.

Допустим, вы приобрели квартиру, но собственник в этот момент не имел права ей распоряжаться и продавать. Так как вы об этом понятия не имели, появление настоящего собственника будет для вас шоком, тем более, если квартира куплена в кредит. В ходе судебного разбирательства выявлены факты, на основании которых суд признал сделку недействительной и решил, что стороны (покупатель и продавец) обязаны вернуть друг другу имущество и деньги, полученные при проведении сделки.

Иск, предъявленный добросовестному приобретателю может быть виндикационным, если недвижимость приобретена во время проведения законной сделки, первой по данному объекту.

По всем перечисленным искам срок давности – 3 года.

Титульное страхование для кредитора и заёмщика будет лучшим вариантом защиты от мошенников. Кроме того, страховые компании, не желая выплачивать крупные суммы банку или заёмщику по иску собственника (неизвестного на момент покупки недвижимости), готовы отрядить своих адвокатов, чтобы отстоять права добросовестного приобретателя – их клиента. Этот выход из ситуации устроит всех.

Резюме

В итоге, титульное страхование – это прежде всего, попытка прикрыть все существующие лазейки для мошенничества на рынке недвижимости, предусматривающая страхование случая утраты собственности на недвижимость, по причинам, неизвестным на момент проведения сделки, то есть, страхуется всё, что происходило до покупки квартиры нынешним её приобретателем, а фактически «вчерашний день», в котором могут быть сокрыты «подводные камни» и «тёмные стороны» ранее проводимых «нечистых» действий с данной квартирой.

Если недвижимость приобретается в ипотеку, то договор страхования титула собственника уже обязательное условие банка. Во всех других случаях вы можете выбрать ту форму страхования, которую считаете для себя и своей недвижимости необходимой или не страховать вообще, если уверены в позитивном «прошлом» вашего нового жилья.