Три вопроса БТИ о планировках и ремонте в новостройках

Определившись наконец с планировкой и купив квартиру в новостройке, собственники спешат приступить к ремонту. Однако в пылу радостных забот не стоит забывать об ограничениях, которые закон накладывает на проведение некоторых работ в жилых помещениях, даже если там только бетонные полы и стены. В МосгорБТИ ответили на три наших вопроса, и мы хотим привлечь внимание настоящих и будущих новоселов к разъяснениям специалистов.

Большинство монолитных домов сдается с квартирами свободных планировок (без внутренних перегородок), поэтому покупателям кажется, что они смогут «перекроить» квартиру на свой лад или внести небольшие изменения, если что то их не устроит. Но есть базовый проект, который разработал застройщик, и он тоже представлен в БТИ. Назовите, пожалуйста, работы, которые придется отнести к перепланировке, если ремонт будет произведен не по проекту, утвержденному застройщиком?

— Понятия «свободная планировка» в законе не существует. Данный термин, как правило, используется застройщиками в маркетинговых целях. У любого построенного здания есть утвержденный городскими властями проект, в котором указано размещение всех зон и помещений. На практике «свободная планировка», как правило, значит лишь, что стены-перегородки не возведены, а только намечены. Для покупателя это означает, что, если он решит что то менять, ему не придется демонтировать стены. Однако процесс и порядок согласования перепланировки (переустройства) не меняется. В данном случае также необходимо обращение в Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекция). Правила для помещений со свободной планировкой идентичны правилам для всех остальных квартир.

Что не требует согласования с Мосжилинспекцией:
• ремонт (косметический), в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;

• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);

• замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;

• перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни;

• установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов;

• устройство самораздвиж ных или карусельных дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;

• изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.

Что требует разработки проекта и согласования с Мосжилинспекцией:

Виды работ, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации и не вошедшие в перечень работ, не требующих разрешения и имеющих уведомительный характер, выполняются по проекту. К ним относятся:

• устройство полов;

• работы, затрагивающие архитектурный облик фасада;

• устройство или перенос уборных и ванных комнат;

• стяжка полов;

• работы, связанные с газом. С полным списком можно ознакомиться на интернет-сайте Мосжилинспекции — mgi.mos.ru.

NB: Стяжка полов не только считается перепланировкой, но и требует разработки и согласования проектной документации, поскольку при неграмотном вмешательстве могут ухудшиться условия проживания соседей.

Какие работы по перепланировке в квартире не будут согласованы?

Что не допускается:

• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;

• переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;

• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;

• установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту (по расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир; перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды;

• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;

• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;

• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводку трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);

• перевод технических подполий в подвалы;

• устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;

• переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

• мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными;

• проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменение габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия);

• устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери;

• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Во сколько примерно обходится оформление перепланировки одно-двух-трехкомнатных квартир?

— В данный момент для того, чтобы провести перепланировку, необходимо выполнить ряд действий, собрать пакет документов. В большинстве случаев алгоритм выглядит примерно так:

• получение технического паспорта жилого помещения.

• заказ проекта перепланировки.

• сдача пакета документов для получения решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.