Как меняется цена от котлована до сдачи

На каком этапе строительства приобретать будущее жилье? Многие желающие купить квартиру задаются этим вопросом. В течение последних двух лет покупать недвижимость на стадии котлована решались не все. Но теперь ситуация медленно, но меняется. Эксперты отмечают вновь возросший интерес к объектам на раннем этапе строительства. Котлован не так пугает, когда появляются уверенность в застройщике и грамотная презентация проектов.

Когда не хватает на готовый дом

«Все зависит от работы агента, того, как он позиционирует того или иного застройщика. Многие покупатели готовы приобретать объекты на котловане из-за минимальной цены, – считает коммерческий директор ООО «АН “Балтрос”» Вадим Корнилов. – Скорее всего, влияет кризис и отсутствие необходимых денежных средств у покупателя на вторичное жилье. Также – желание многих жить в “морально” новых домах с адекватными соседями, новыми и современными коммуникациями».

Объем продаж в объектах на стадии котлована и на начальном этапе строительства зависит от класса, объяснил руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков.

«В жилых комплексах эконом-класса доля продаж на начальном этапе составляет 15–40% в зависимости качества проекта, в комфорт-классе – 5–30%, в бизнес-классе – до 5%, элитные квартиры начинают продавать по окончании строительства, поскольку потребители в данном сегменте предпочитают видеть, что покупают», – сообщил Кирилл Моченков.

Степень риска

Покупка квартиры на начальном этапе строительства, безусловно, финансово выгодна, но вместе с тем существует и возможность появления неприятных ситуаций, когда дом, например, окажется долгостроем или «недостроем». И первое, на чем должен остановить свое пристальное внимание покупатель, – это надежность застройщика и работа по ДДУ. Ведь клиент вкладывает свои сбережения в квартиру и наверняка хочет получить новое жилье и прибыль, а не пустые обещания застройщика.

«Как инвестиционные брокеры, мы рассматриваем любую покупку недвижимости как инвестицию. Поэтому вне зависимости от текущих потребностей покупателя и этапа строительства всегда важно понимать перспективы выхода из этой инвестиции, – уточнил Кирилл Моченков. – Даже если в момент покупки квартиры речи о ее продаже не идет, покупатель должен быть уверен, что данный актив является ликвидным и доходным».

Все начинается с котлована
Покупатель, особенно на самом раннем этапе строительства, должен рассчитывать на долгосрочную перспективу. Здесь важен сухой расчет, связанный с конкретными целями: продажа, аренда, решение собственного квартирного вопроса.

В зависимости от желаний меняются и те моменты, к которым следует приглядеться пристальнее. Важно проанализировать количество аналогичных объектов на рынке, а также квартир в доме или в окружающей застройке, оценить объемы строительства жилья в ближайшем времени, поинтересоваться развитием инфраструктуры в районе (транспортной, социальной, торговой, спортивной, развлекательной). Все эти факторы на любом этапе строительства будут играть роль в дальнейшей судьбе приобретаемой недвижимости.

В последнее время заметно снижение степени обеспокоенности покупателей относительно покупки квартиры на котловане. Развеять опасения окончательно помогут репутация компании, а также количество и качество реализованных проектов застройщика. И в том случае, когда ликвидность жилья, локация и стоимость устраивают, дольщик готов делить риски с девелопером.

«В плане покупки квартир на стадии котлована, как и на раннем этапе строительства, с минимальными рисками лучшее решение – это малоэтажный проект, поскольку дома в 3–4 этажа возводятся в среднем за 1–1,5 года, – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева. – Например, ЖК “Шотландия” в Агалатовском сельском поселении был выведен в продажу в конце прошлого года, а ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на конец этого года. При этом первые покупатели квартир на этапе котлована уже прилично выиграли в цене, не говоря уже о том, что их риски были сведены к минимуму».

По данным компании «Инком-Недвижимость», которые опубликовал «Петербургский дневник», 22% клиентов готовы приобретать жилье эконом- и комфорт-класса на нулевом этапе строительства. До 39% количество желающих сделать покупку увеличивается на стадии монтажа этажей. В период отделочных работ предпочитают совершить сделку 11% покупателей, ну а когда дом уже введен в эксплуатацию, квартиру готовы купить около 28%.

«Жилье в Санкт-Петербурге – продукт дефицитный, – прокомментировала ситуацию Елизавета Яковлева. – Несмотря на количество возводимого жилья, квартиры в ликвидных объектах всегда продаются. В неблагополучные с экономической точки зрения времена покупатели оценивают свои риски на всех этапах строительства и предпочитают вкладывать деньги в строящиеся объекты на высокой стадии готовности. Однако в нашей стране покупатель уже спокойно относится к цикличности в экономике, тем более что квартирный вопрос все равно приходится решать».

Какой этап строительства выбрать?

Застройщик имеет право начать продавать квартиры сразу после получения разрешения на возведение новостройки. И некоторые девелоперы, не дожидаясь этапа строительства, открывают продажи с дисконтом. Уже на стадии котлована появляются предложения со скидкой чуть ли не вполовину стоимости объекта. К тому же широкий выбор планировок и метража также можно отнести к безусловным плюсам.

У начального этапа строительства есть и минусы: сдачи квартиры придется ждать несколько лет. Стоимость квартир увеличивается приблизительно на треть, когда здание построено на 70–80%. Это плата за снижение рисков и сокращение времени ожидания. И не стоит забывать, что чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем меньше остается вариантов для выбора.

Конечно, в идеале любому покупателю хотелось бы совершить сделку, когда все этапы строительства позади и здание готово к заселению жильцов. Но цена в готовой новостройке автоматически взлетает еще на 10%.

Для тех покупателей, которые не хотят хвататься за последний вариант, а, напротив, предпочитают выбирать квартиру среди множества других вариантов, вероятно, лучше рассматривать предложения застройщиков на ранних этапах строительства. Но стоит учитывать, что у каждой стадии возведения дома есть как положительные, так и отрицательные стороны. И поиски выгодного объекта недвижимости желательно связать не только с надежной компанией, работающей по федеральному закону № 214 и уже доказавшей свою эффективную деятельность на рынке, но и с профессиональным риэлтором. При помощи специалиста можно обойти все подводные камни на любом этапе строительства и остановиться на доступном и вместе с тем комфортном жилье.