Как превратить квартиру в магазин или офис?

О трудностях перевода в нежилой фонд

Если у собственника есть объект недвижимости, который он не использует для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода он сдает его в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, он может осуществить ее перевод в нежилой фонд и сдавать такой объект недвижимости в аренду под магазин или офис.

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно. Своим мнением по этому вопросу делится адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк: «Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга “под ключ” будет стоить не менее 700 тыс. рублей. Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит ото многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем».

Пошаговая инструкция
Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов.

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переоборудования квартиры.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, также необходимый для перевода в нежилой фонд.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Важный момент – это получение согласия от собственников соседних квартир. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Сергей Слободянюк отмечает: «Многое зависит от района расположения квартиры. Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа. На практике в разных районах понимание согласия сособственников и их количество разное: где-то достаточно 50%, где-то 75, а в некоторых районах требуют 100% согласия. Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход».

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра. Также на этом этапе необходимо получить разрешение на перевод в нежилой фонд от департамента жилищной политики и акт межведомственной комиссии.
Последний этап – обращение в государственную регистрационную палату и внесение изменений в реестр.