О чем нужно спросить себя перед тем, как выбрать квартиру
1 октября на выставке недвижимости «Жилищный проект» прошла презентация нового проекта «Спроси себя! Защита от самых страшных ошибок на пути к квартире своей мечты», который будет запущен в рамках электронной версии издания БКН.РУ. Презентацию провел главный редактор «Большого каталога недвижимости» Павел Черняков.
Срок разочарования
По признанию Павла Чернякова, в редакцию БКН.РУ постоянно поступают просьбы помочь с выбором квартиры, хотя его коллеги риэлторами не являются и не занимаются продажами. При этом у них есть опыт общения с различными специалистами в сфере недвижимости – от простого строителя до девелопера.
Не было ни одного разочарованного, который бы пришел и пожаловался, например, на то, что рекомендованная журналистами новостройка оказалась долгостроем или риэлтор – «черным». Все же опыт и включенность в мир недвижимости не позволяют настолько ошибиться. Однако со временем выяснялось, что 60-70% тех, кто обращался за советом в БКН.РУ, оставались недовольны. Но разочарованы они были не квалификацией специалистов, которые продавали им недвижимость, сопровождали сделки, а квартирами, которые они выбрали. Люди понимали, что приобрели не ту квартиру, которая была действительно им нужна, не сразу, а спустя примерно полгода после покупки.
Бюджет покупки – это не главный вопрос!
Практика показала, что есть такие критерии выбора жилья, которые не забьешь в форму поиска на сайте, которые не проговариваются при покупке, да и в целом вербализуются достаточно сложно. За счет того, что такие критерии опускались, покупатели и чувствовали неудовлетворенность постфактум.
В идеале покупатель перед тем, как начать искать что-то конкретное, должен заполнить своего рода анкету и благодаря своим ответам на вопросы понять, какая квартира ему действительно нужна. И это вопросы не из разряда тех, что есть на любом сайте о недвижимости (например, «первичка» или «вторичка», цена, местоположение, характеристики квартиры и дома).
Любой агент по недвижимости начинает разговор с клиентом с вопроса о том, каков бюджет покупки. Но это, оказывается, далеко не самое главное. Выбрать квартиру по заданной цене – проще простого. Вопрос в том, та ли эта квартира, которая действительно нужна клиенту.
Зачем мне квартира?
От теории главный редактор БКН.РУ перешел к практике, доказав слушателям все сказанное на примерах.
В первом примере за советом в редакцию обратилась женщина, которая выбрала квартиру на Шпалерной улице, вблизи метро «Чернышевская», в отличном доме. Она ранее жила в большой квартире, но ее дети выросли, и она захотела жилплощадь поменьше, «метров 70», но хорошую, и чтобы было недалеко ехать до работы. Ее спросили, понимает ли она, что рядом с ее домом негде гулять с собакой. Оказалось, что она не задумывалась об этом всерьез, планировала гулять по набережной. Однако ей напомнили, что на набережной осенью и зимой ветрено и холодно, к тому же всюду асфальт, нет травы, что для собаки не очень комфортно.
После этого разговора женщина засомневалась, приехала погулять на Шпалерную со своей собакой – и передумала. Получается, что многие, выбирая квартиру, мало думают о том, как они будут в ней жить, какая среда будет их окружать, а вместо этого представляют себе квартиру изолированно, при этом понимая, что это очень важная покупка. Поэтому, прежде чем думать о бюджете, следует спросить себя, зачем нужна квартира, и думать не о самой жилплощади, а об образе жизни в новом районе.
Иногда покупатель выбирает квартиру для себя, просто потому что ему хочется новую квартиру, но обычно у людей есть семьи (взрослые где-то работают, дети где-то учатся), и почему-то это все учитывается в самый последний момент.
Героиня следующей истории выбирала квартиру сыну. Она совершала покупку впервые, не имела представления ни о районах, ни о ценах, не понимала, хочет ли она «первичку» или «вторичку». По результатам первичных размышлений она пришла к тому, что у нее есть 4 млн рублей и при этом она хочет двухкомнатную, с отделкой, потому что не желает делать ремонт. Из найденного в предложении за эту цену женщина остановилась на варианте на проспекте Тореза. Но выяснилось, что для работающего в центре покупателя район неудобен из-за пробок. Потом она стала рассматривать «первичку». Квартира за 4 млн рублей в новостройке нашлась на Шуваловском проспекте, но она была очень далеко от метро.
После раздумий женщина все-таки решила выбрать квартиру в новостройке. Ее на всякий случай спросили, почему ее выбор падает все-таки на двухкомнатную квартиру – не связано ли это с тем, что сын собирается жениться? Покупательница ответила, что, скорее всего, сын скоро уедет учиться за границу, а квартиру она в это время будет сдавать. Но она не осознавала, что это не та квартира, которую стоит покупать под аренду. За те же деньги можно купить однокомнатную, но у метро, и ее гораздо проще и успешнее можно будет сдать, да и коммунальные платежи будут меньше! С этом доводом женщина согласилась и выбрала однокомнатную квартиру у метро. Вскоре ее сын уехал учиться в Финляндию, а квартира была без труда сдана.
На определенное время или навсегда?
Следующий вопрос, который нужно задать себе при покупке квартиры: покупается ли она на определенное время или навсегда? В действительности страх покупки жилья на время – пережиток советского прошлого. Еще недавно люди выбирали квартиру один раз и на всю жизнь, но сейчас ситуация кардинально изменилась. Россияне копят деньги и улучшают жилищные условия ни один раз: семья становится меньше или больше, меняются планы, меняется место учебы и работы, и все это и многое другое влияет на выбор покупки. Если эти шаги не просчитывать, можно потерять в деньгах.
В БКН.РУ обратился обеспеченный петербуржец, который живет на Петроградской в хорошей 100-метровой квартире в новом доме вдвоем с женой. Недавно он также купил двухкомнатную квартиру порядка 60-70 кв. м своему сыну, который женился и завел ребенка. Через некоторое время у сына появился в планах второй ребенок, и отец задумался о покупке трехкомнатной квартиры для него в Петроградском районе, чтобы было удобно навещать внуков. Отец и сын долго смотрели, выбирали квартиры площадью около 100 кв. м, но сыну ничего не нравилось.
Уже после многочисленных просмотров в разговорах выяснилось, что хотя молодому человеку действительно не приглянулась ни одна из квартир, которые он посмотрел, ему нравится… квартира отца! Из-за того, что отец и сын не обсудили этот элементарный вариант, они потратили впустую много времени на подбор. Узнав, что сыну нравится его квартира, отец с радостью уступил ее ему, а себе подыскать другую. Для себя стал рассматривать элитные квартиры на Крестовском острове с видом на воду и почти остановился на одном из самых эффектных вариантов. Однако его спросили, не смущает ли его отсутствие зеленой зоны прямо во дворе – ведь он планирует много времени проводить с внуками. Мужчина задумался о том, что действительно не хотел бы выезжать каждый раз куда-то на машине для прогулки, а лучше иметь возможность дышать свежим воздухом во дворе, и решил заново искать квартиру уже по этому критерию.
Как продать, не потеряв в деньгах?
Следующий вопрос, который стоит задать себе при поиске квартиры, – не потребуется ли продать ее в будущем, не потеряв вложенные средства? Сейчас многие меняют студию на однокомнатную, затем однокомнатную на двухкомнатную, но не у всех это получается сделать с выгодой. А чтобы получилось, надо просчитать ликвидность квартиры хотя бы на 2-3 года. Неликвидными, по мнению специалистов, чаще всего оказываются «хрущевки», «брежневки» и дома 137-й серии, так как со временем они дешевеют.
Герои очередной реальной истории – молодая пара, которая хотела уложиться в 5 млн рублей и купить двухкомнатную квартиру в центре с помощью ипотеки. Все, что они могли найти по этим критериям, – это старый фонд без капремонта либо «брежневка». В результате они выбрали «брежневку». Но когда у них появилось двое детей, они поняли, что надо расширяться. К сожалению, сейчас продать их квартиру сложно даже за те деньги, которые они несколько лет назад потратили на нее, не говоря уже о доплате. Теперь им надо снизить цену, а у пары ипотека на длительный срок, и делать это им совсем невыгодно. На следующую ипотеку, уже на новую квартиру, рассчитывать в такой ситуации не приходится.
Как адекватно оценить местность?
Еще один пункт, заслуживающий обязательного внимания, – оценка местоположения будущего жилья. Нужно походить по району, проанализировать различные его особенности вплоть до того, как часто убираются во дворах дворники, насколько близко друг к другу стоят дома, какие люди гуляют по округе. Если на скамеечках сидят бабушки, можно попробовать с ними пообщаться: возможно, они расскажут что-то интересное, то, что не рассказал агент по недвижимости.
Если покупатель планирует передвигаться на машине, особенно на работу и с работы, ему нужно проверить опытным путем, сколько займет путь от будущей квартиры до работы в час пик. Не стоит полагаться на карту и средние значения, они могут быть обманчивыми. В пример можно привести семью, которая хотела купить дом в Солнечном для постоянного проживания. Но когда они поняли, что путь до Лиговского проспекта в час пик составляет 2,5-3 часа, то отказались от покупки.
Отдельно рекомендуется проверить, нет ли в районе неприятных запахов. Причем надо понимать, что осенью и зимой их может и не быть, а летом они могут появиться, поэтому тут стоит не только изучать ситуацию опытным путем, но и воспользоваться Интернетом. Именно этого не сделали покупатели, которые несколько лет назад приобрели квартиру в Пушкине по той причине, этот пригород богат зелеными зонами и комфортен для жизни с детьми. Но оказалось, что в первое же лето там было невозможно находиться из-за неприятных запахов, потому что регулярно горела свалка на Волхонском шоссе, которое, казалось бы, далеко. Люди вешали на окна мокрые тряпки, чтобы как-то спасаться. Впрочем, сейчас же экологическая ситуация в районе улучшилась, так как свалку законсервировали. А вот в районе Черной речки и многих других локациях летом и весной чувствуется запах сероводорода и другие неприятные «ароматы».
Сколько будет стоить жизнь за городом?
Выбирая квартиру за городом, требуется просчитать все возможные нюансы загородного образа жизни. В первую очередь это актуально для покупателей «с претензией»: тем, кому нужны определенные детские сады, школы, поликлиники и пр.
Порой покупатели выбирают квартиру в отдаленных районах просто потому, что она на 500-600 тыс. рублей дешевле, не задумываясь о том, сколько денег они будут тратить на бензин, постоянно «мотаясь» в центр. Безусловно, для тех, кто готов жить в области и проводить там много времени, пользуясь локальной инфраструктурой района, такой вариант может показаться привлекательным.
Что делать, если продавец «с приветом»?
При покупке квартиры на вторичном рынке нужно учитывать огромное число нюансов, и далеко не все из них имеют отношение к характеристикам приобретаемого жилья. В частности, есть смысл потребовать, чтобы агентство запросило у продавца справку о его психическом здоровье. Это важно, так как если продавец потом объявит о своей недееспособности, сделка может быть аннулирована, и покупатель ничего не сможет с этим поделать. К сожалению, в судебной практике случаев, когда человека признавали психическим нездоровым в момент совершения сделки, уже достаточно много. Происходит это зачастую, когда продавец умышленно злоупотребляет положениями статей 171, 176, 177, 178 Гражданского кодекса РФ, по которым сделка может быть оспорена не в пользу покупателя.
Например, в сентябре нынешнего года в Санкт-Петербургском горсуде закончилась масштабная борьба члена церкви мормонов Владимира Селякова с банками и несколькими гражданами. В результате Селяков аннулировал взятые им кредиты и вернул проданные квартиры. Эксперты психиатрической больницы уже постфактум заключили, что г-н Селяков был психически нездоров в дни заключения сделок и не мог отдавать себе отчет в своих действиях.
Свою квартиру Селяков продал в 2011 году гражданке Федоровой и за это получил две комнаты и 1 млн рублей. Сложность ситуации заключается еще и в том, что после этой сделки оба они уже успели перепродать свое имущество третьим лицам. В итоге все фигуранты событий получили повестки в суд, в том числе и банки.
В своем иске Селяков ссылался на статью 177 Гражданского кодекса. Она предусматривает признание недействительной сделки, совершенной гражданином, не признанным недееспособным, но в момент подписи находившимся в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Причины такого состояния могут быть разными – от болезни до стресса.
Городская психиатрическая больница № 6 приняла сторону г-на Селякова, установив, что тот страдал психическим расстройством в моменты подписания договоров. В итоге кредиты Селякова в банке «Санкт-Петербург» и банке «Советский» были аннулированы, как и сделка по продаже квартиры.
Умею ли я торговаться?
Важным фактором при покупке квартиры является умение торговаться. Переговоры нужно вести, будучи собранным и спокойным. Если квартира полностью устраивает покупателя и он даже хотел бы ее купить как можно скорее, лучше не афишировать это, а наоборот, показывать нейтральное отношение, считают спецалисты.
Существенными рычагами, которые помогут снизить цену на квартиру, могут быть: первый или последний этаж, удручающий вид из окна, изношенные трубы. Можно попробовать снизить цену за счет плохого ремонта или из-за того, что в квартире отчетливо слышна работа лифта, а на лестничной площадке – запах мусоропровода. Но преувеличивать, переигрывать тоже не стоит.
В настоящее время в БКН.РУ вовсю идет работа над новым проектом. К участию привлечены профессиональные психологи, риэлторы, девелоперы и консультанты. Разработанная ими анкета будет размещена на страницах издания в соцсетях. «Анкета поможет будущим собственникам избежать непростительных ошибок перед тем, как нажимать кнопку “Поиск”. Мы поможем сформулировать те вопросы, которые вы должны задать себе перед покупкой жилья, а также будем приводить примеры для наглядности. Это не коммерческий проект, можно считать его примером социальной ответственности бизнеса», – резюмировал Павел Черняков.
Комментариев нет:
Отправить комментарий