Дачникам закон писан

В Советском Союзе гражданам выделяли земельные участки, на которые они ездили возделывать свой сад, чтобы не отвыкать от труда даже во время выходных. В современной же России дачи стали местом отдыха.

По оценкам экспертов, в стране около 60 млн дачников и садоводов. Именно столько россиян затронет новый закон о садоводстве, уже получивший в народе название «дачная реформа».

Но справедливо ли оно и что конкретно кардинально поменяется для владельцев дачных домиков? Мы изучили новый законопроект и постарались разобраться, какие изменения ждут российский садоводов.

О законе

Последний раз о дачниках вспоминали 18 лет назад, когда была принята нынешняя редакция закона о дачниках. Точнее, никаких дачников и дач раньше не существовало вовсе: были только земельные участки, жилые строения и жилые дома. Теперь, благодаря новому закону, мы узнаем, что такое дача, садовый и огородный участки, а также садовый дом.

В Москве и Подмосковье дачников около 3 млн человек, и закон коснется их всех. Согласно документу, дачные участки будут делиться на садовые и огородные. Есть плохая новость для владельцев огородных участков с построенными на них домами, пригодными для проживания — их придется снести, в случае невозможности переоформить огородный участок в садовый, так как на огородных участках разрешается возводить исключительно хозяйственные постройки: сараи, туалеты, амбары.

Кроме того, изменится порядок внесения членских взносов. По словам директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Ильи Менжунова, теперь обязательные они будут напрямую зависеть от площади землевладения и расположенных на нем объектов недвижимости. «Но есть и плюсы — введение четкого разделения участков на группы приведет к единообразию загородных поселков. Исчезнут «дворцы» через забор от огородов. Ограничение этажности приведет к порядку в коттеджных поселках. На мой взгляд, это позитивный тренд. Покупая землю, клиент должен быть уверен в том, что его не заставят через десять лет снести его дом. На загородном рынке сегодня нет такого порядка, что создает сложности не только простым дачникам, но и девелоперам, а именно — частным застройщикам», — уверен эксперт.

Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна», рассказал, что теперь размеры новых домов (площадь, высотность, этажность), которые девелоперы захотят возводить на садовых земельных участках, нужно будет согласовывать с местными властями, чтобы объекты удовлетворяли градостроительным регламентам развития территорий. «На таких землях нельзя будет построить многоквартирные дома, то есть нельзя будет построить многоформатный поселок с коттеджами и малоэтажными многоквартирными домами, что было достаточно популярно в последнее время», — поделился он.

В то же время инициатива касаемо членских взносов поможет сократить нецелевое использование средств, поскольку, к сожалению, до сих пор обычной практикой была ситуация, когда эти деньги тратились неэффективно, да и сами дачники далеко не всегда могли проверить, на что реально пошли их кровные. Как утверждают авторы законопроекта, борьба с коррупцией — одна из задач новой реформы.

Как повлияет?
В целом, закон повлияет не только на порядок строительства домов на территории дачных участков, но и на стоимость проживания за городом. Изменение статуса земли никак не скажется на налоговой базе, которая продолжит рассчитываться по кадастровой стоимости, однако увеличение стоимости проживания, по мнению Александра Ясенкова, советника генерального директора по правовым вопросам компании Landwerk, может произойти за счет повышения членских и целевых взносов. «К примеру, товарищество собственников недвижимости (ТСН) захочет навести порядок на своей территории, скажем, подготовить и утвердить проект планировки территории в рамках границы ТСН, для того чтобы определить местоположение своих объектов капитального строительства, которыми, в свою очередь, будут пользоваться члены ТСН. Или сделать проект межевания территории в целях образования отдельных земельных участков, относящихся к объектам общего пользования и так далее», — рассказал эксперт.

При этом нужно отметить, что согласно статье 20 законопроекта размер взносов может отличаться для отдельных членов ТСН, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования товарищества, зависящим от размера земельного участка или дачного дома. Данное положение законопроекта очень важно и позволит минимизировать риск возникновения в том числе и судебных споров между товариществом и дачниками, которые вынуждены платить единые тарифы, несмотря на размеры своих объектов недвижимого имущества и объемы использования имущества общего пользования.

Помимо самих дачников, изменения почувствуют на себе и застройщики, которых обяжут согласовывать все строительные работы с органами местного самоуправления. Кроме того, увеличатся затраты девелоперов как на план межевания, так и на благоустройство общественных зон.

Дачная прописка

Считается, что благодаря новому закону теперь можно будет свободно прописываться на дачах. Но это заблуждение, настаивают эксперты. Получить постоянную регистрацию по месту жительства в загородном дачном доме реально и сейчас, причем до 2020 года это можно сделать по упрощенной схеме.

В настоящее время для того чтобы иметь постоянную регистрацию по месту жительства в загородном дачном доме (при условии, что земля имеет вид разрешенного использования — для ведения садоводства или дачное строительство (не ИЖС)), необходимо вступившее в законную силу решение суда, признающее загородный дом пригодным для постоянного круглогодичного проживания. Залогом победы в суде, как правило, является соответствующее заключение судебной строительно-технической экспертизы.

Совершенно очевидно, что судебный порядок возможности «прописаться» на даче не всегда удобен гражданину и это является большим препятствием для него в реализации своего права.

Статья 3 законопроекта выделяет два вида загородных домов: садовый дом и дачный дом (дача). Дачный дом (дача) — это жилой дом, предназначенный для отдыха и долговременного или постоянного проживания, не подлежащий разделу на квартиры. Исходя из содержания законопроекта, постоянная регистрация по месту жительства будет возможна только в дачном доме. При этом судебного решения уже не потребуется.

«Вопрос с постоянной регистрацией на даче является одним из самых популярных вопросов наших клиентов. Многие из них приобретают земельные участки и строят на них дома именно с этой перспективой. Поэтому вступление в силу данного законопроекта, в нашем понимании, будет являться одним весомых инструментов в повышении продаж на рынке загородной недвижимости», — уверен Александр Ясенков.

А вот Илья Менжунов не согласен с коллегой. По его мнению, прописка на даче мало кому нужна. «Вряд ли даже в случае простой и прозрачной процедуры регистрации жители столичного региона будут массово получать прописку в своем загородном доме. Согласно нашей практике, в 80% высокобюджетных коттеджах объектах никто не прописан, поскольку в этом нет надобности. Для большинства загородный дом — временный вариант для сезонного проживания, основное же время они проводят в квартире, где они прописаны. Соответственно, возможность беспрепятственной регистрации вряд ли как-то кардинально отразится на привлекательности загородных проектов», — считает он.

Таким образом, хотя новая инициатива федеральных чиновников затронет огромное число людей, степень влияния закона на каждого из них будет различной. Для кого-то новый порядок может поставить крест на загородном проживании и комфортного отпуска на любимом огороде, а для кого-то все останется как и прежде. Одним словом, стоит дождаться, пока новый порядок станет реальностью, и уже после этого подводить какие-то итоги.