Недействительная сделка или Как обеспечить себе алиби добросовестного приобретателя?

Досье. Вадим Шабалин. Кандидат юридических наук, руководитель и преподаватель Учебного центра по подготовке риелтеров, Председатель правления Добровольной ассоциации риелтеров Московского региона (ДАР), автор 54 книг серии «Сделки с недвижимостью». http://zsrd.ru/

Вадим Шабалин дал эксклюзивное интервью корреспонденту еженедельника и сайта «Полезная площадь».

– Вадим Геннадьевич, одна из тем, которые вы освещаете на своих бесплатных курсах для риелторов, – «Признание сделок недействительными». Насколько часто сегодня сделки признаются недействительными? И какими могут быть последствия?

– Примерно одна двадцатая из всего количества сделок признаются недействительными. При этом последствия для покупателя недвижимости могут быть самыми серьезными.

Очень рискуют участники сделки, если указывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость недвижимости. В случае признания такой сделки недействительной покупатель по закону получит ту сумму, которая указана в договоре, а продавец может понести уголовную ответственность за уклонение от уплаты налогов. К счастью, сделок с заниженной стоимостью сейчас стало гораздо меньше.

Самый опасный вариант для покупателя, когда квартира продается не самим хозяином, а человеком, внешне похожим на него. Мошенники либо завладевают паспортом хозяина, либо получают новый паспорт на собственника и продают квартиру. Когда настоящий собственник квартиры узнает о совершенной сделке, он подает иск в суд, и сделка признается ничтожной. В силу вступает односторонняя реституция, а это означает, что квартира возвращается настоящему хозяину, а покупатель лишается и квартиры, и денег.

– На что стоит обратить внимание покупателю, продавцу недвижимости, риелтору, чтобы сделка не была оспорена?

– Бояться признания сделки недействительной, нужно, прежде всего, покупателю. Продавец может пострадать в случае, когда сумма сделки завышена, а это бывает очень редко.

Покупателю недвижимости необходимо всеми возможными способами обеспечить себе алиби добросовестного приобретателя. А для этого, во-первых, в договоре обязательно указывать полную стоимость квартиры, никаких «кривых» обязательств и «кривых» расписок не должно быть!

Во-вторых, следует запросить у продавца правоустанавливающие документы на недвижимость надлежащим образом – письмом по электронной почте.

В-третьих, взять выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и ГКН (Государственный кадастр недвижимости).
В-четвертых, проверить продавца по всем открытым официальным базам. Например, убедиться в том, что паспорт продавца действителен, можно по базе ФМС (сейчас - Главное управление по вопросам миграции МВД России), узнать о том, что продавец не является банкротом – по базе ГАС «Правосудие» и т.д.

В-пятых, запросить у продавца все предшествующие правоустанавливающие документы на квартиру, если по ней еще были сделки.

Наконец, обратиться в юридическую компанию, которая проведет экспертизу всех документов по сделке. Ну, а чтобы быть уверенным почти на все 100% можно заключить договор титульного страхования. Тогда, в случае признания сделки недействительной, суд с очень большой долей вероятности признает вас добросовестным приобретателем и из квартиры вас не выгонят.

– Насколько мне известно, в Нижнем Новгороде страховые компании не слишком заинтересованы заключать договоры титульного страхования. Чаще всего страхуются ипотечные сделки. А как в Москве?

– В Москве страхуют. Но если видят в сделке что-то сомнительное, то ставят заградительные тарифы – не всякий будет платить по 100 тыс. руб. в год по страховке. Не любят страховщики такие сделки, как завещание или дарение постороннему лицу, только что исполненную ренту и т.д.

– Как обезопасить себя в сделке, в которой участвует недвижимость, приобретенная с помощью материнского капитала?

– Это сегодня очень актуальная проблема. Прежде всего, нужно проверить паспорт продавца. Если у него двое и больше детей, то необходимо взять справку из пенсионного фонда о том, что при приобретении квартиры не использовались средства маткапитала. По-другому это проверить никак нельзя. А если семья пользовалась средствами материнского капитала, то должна была наделить своих детей собственностью в той квартире, которая сейчас продается. Чтобы у покупателя этой квартиры не возникло в дальнейшем проблем, он должен убедиться в том, что дети получат свою долю в той квартире, которую продавец купит взамен старой. Не всегда риелторы со стороны покупателя проверяют эти моменты. В случае нарушения прав детей вмешивается прокуратура, а пострадать может покупатель.

– Как убедиться в том, что продавец квартиры не является банкротом?

– Через сайт «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» (http://bankrot.fedresurs.ru) и ГАС Правосудие (http://www.sydrf.ru) можно получить сведения о том, является ли продавец банкротом и не подавал ли он сам или его кредитор иск о признании его банкротом.

В договоре купли-продажи обязательно указываем, что продавец не является банкротом и что он не собирается в обозримом будущем подавать иск о своем банкротстве. Если осуществляется сделка с дорогой недвижимостью (в Москве это больше 20 млн. руб.), то стоит проверить продавца по Центральному каталогу кредитных историй или попросить самого продавца взять выписку оттуда.

Со стороны продавцов и их контрагентов мы нередко наталкиваемся на непонимание: «С какой стати мы должны собирать эти справки?». Поэтому, чтобы обезопасить своего покупателя, зачастую нам приходится самим заниматься этим.

– От каких сделок стоит отказаться сразу?

– Всегда нужно изучать документы, прежде чем отказаться от сделки. Максимальные риски существуют при покупке квартиры, которая была получена по завещанию посторонним лицам, дарению посторонним лицам, по только что исполненной ренте. В течение года родственники и несостоявшиеся наследники могут подать иск об оспаривании таких сделок.

И обязательно нужно обращать внимание на то, сколько раз квартира продавалась за последний год и за всю историю ее существования. Если 3 раза за год и раз 10 и более за всю историю, то это – «нехорошая квартира», и от покупки лучше отказаться.

– Вадим Геннадьевич, вы являетесь автором большого количества книг по недвижимости, в том числе и учебников для риэлторов. Еще в 90-е годы риелторы черпали свои знания из вашей, пожалуй, на тот момент единственной в стране, книги о сделках с недвижимостью. Расскажите, пожалуйста, о ваших новых книгах, о том, как и где их можно приобрести.

– Да, издано немало книг по недвижимости общим тиражом около полумиллиона экземпляров. Есть и такие, которые выдержали по 10 изданий. Буквально сегодня еду за 54 книгой «Учебник риэлтора. Часть 2-я».

Сейчас над книгами по разным направлениям сферы недвижимости у нас работает целый авторский коллектив. Эти книги по доступным ценам можно приобрести через интернет-магазины www.ozon.ru, www.my-shop.ru.

– Особенно ценно то, что все ваши книги написаны простым понятным языком и основаны на собственном опыте.

– Да, я практик, поэтому в книгах обобщен опыт реальных сделок.

– В вашей ленте на facebook в серии «Радостные риелторские будни» меня поразил эпизод с обрезанным тюбиком от зубной пасты…

– Действительно, во время просмотра квартиры (собственники и документы на недвижимость прошли все формальные проверки), мы обратили внимание на такую «незначительную» деталь в ванной, как обрезанный тюбик. Это удивило и насторожило. Квартира стоит почти 50 млн. руб., хозяева явно не бедствуют, а на зубной пасте экономят. Что это: жадность или какое-нибудь более серьезное отклонение? Решили опросить соседей. Выяснилось, что сын хозяев - наркоман, недавно вернулся из мест заключения и теперь терроризирует родителей, скандалит, требуя денег. В результате покупатель отказался от сделки, у него двое детей и ему ни к чему проблемы, да еще и за такие деньги.

– Здесь явно сработала профессиональная интуиция…

– Опытный специалист чувствует опасность, его может насторожить и какая-нибудь запятая во вполне «правильном» документе. Сейчас некоторые люди, стараясь сэкономить, пытаются сами проводить сделки. В помощь им мы издали серию книг «Сам себе риелтор». Но самим можно подобрать варианты, посмотреть квартиры, поговорить с хозяевами, а далее все-таки стоит нанять профессионала. Как показывает мой опыт, из каждых 3-х вариантов, найденных самостоятельно, только один не будет сопряжен с серьезными проблемами.