Выписки из ЕГРП бывают разными

Многие ли из потенциальных покупателей недвижимости знают, что для того, чтобы удостовериться, действительно ли перед вами стоит хозяин квартиры, надо получить выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. А между тем, это самое первое, что должен сделать покупатель. Особенно тот, который совершает сделку самостоятельно.

Однако, одной такой справки в любом случае недостаточно. Только вот о возможности получения иного рода информации из Реестра многие даже не слышали. Между тем, органы Росреестра по запросу предоставляют также:

— Выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости;

— Справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;

— Выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;

— Сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.
В связи с объединением ЕГРП и ГКН в Единый реестр недвижимости с 1 января 2017 года, соответствующие сведения будут предоставляться в форме единой справки, содержащей все сведения. Однако не все вышеуказанные сведения носят открытый характер, часть из них является информацией ограниченного доступа. Именно поэтому, чтобы ознакомиться с полной информацией об объекте, необходимо попросить собственника запросить в Росреестре соответствующие сведения, которые предоставляется ему в полном объеме.

Нередко продавцы, у которых «продвинутые» покупатели требуют полный пакет документов, ссылаются на то, что для регистрации такие документы не нужны, поэтому они их и не хотят предоставлять. Действительно, Росреестр не попросит у вас указанные выше справки, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный. Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

При этом, добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. «Суды, — поясняет ситуацию управляющий партнер Компании «Юридическое бюро» Елена Казанкова, — относят к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». В том числе: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества; сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена)».

Многие из вышеперечисленных критериев могут быть установлены только при условии исследования полного пакета справок и выписок из ЕГРП, а именно:

- из выписки о переходе прав на объект недвижимости можно узнать, не осуществлялась ли многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени;

- из справки о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости – установить наличие судебных дел, административных или исполнительных, наследственных производств в отношении объекта, даже если в ЕГРП еще не внесены сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов. Полученная информация о лицах, интересовавшихся объектом, может подсказать, где имеется проблема, и установить скрытые риски;

- из выписки о содержании правоустанавливающих документов можно установить, на основании каких документов было зарегистрировано право за нынешним собственником, и сверить соответствие их реквизитов с экземплярами, представленными продавцом;

- запросив сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, можно определить, а было ли вынесено в отношении собственника решение об ограничении / лишении его дееспособности. Если соответствующие отметки внесены в Реестр, сделку с таким гражданином совершать нельзя.

Таким образом, чтобы впоследствии у покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед ней имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы, либо выдал доверенность на их получение. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.