Вторичный рынок: далеко ли до дна?

Падение цен в эпоху последнего кризиса коснулось всех сегментов рынка – первичного и вторичного, городского и загородного, в аренде и в покупке, а также во всех ценовых сегментах, за исключением, быть может, самой элитной его части.

Вторичный рынок недвижимости, еще недавно для многих слишком дорогой, сегодня выглядит уже совершенно иначе – цены на квадратные метры «вторички» все ниже и ниже. Впрочем, цена на новостройки также не стоит на месте.

В масштабах государства вторичный рынок недвижимости огромен. Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, доктор экономических наук, профессор, характеризует его следующим образом: «Вторичный рынок в несколько раз больше, чем рынок первичный. Если мы строим 70-80 миллионов квадратных метров в год, то рынок вторичного жилья – это 3 миллиарда квадратных метров жилья. Он преобладает среди всего объема жилой недвижимости. И 74% от общего объема жилья на вторичном рынке – это квартиры в многоквартирных домах. При этом 86% вторичного рынка приватизировано, 14% – не приватизировано и считается муниципальным жильем».

Итак, за вычетом муниципального жилья, речь идет приблизительно о 2 млрд 250 тыс. квадратных метров «вторички», которые теоретически могут быть проданы, и о 70-80 млн квадратных метров нового жилья, которое, заметим, считается первичным лишь в недолгий период от закладки котлована до окончания строительства, то есть до момента передачи права собственности.

Москва и Питер: резко вниз
Огромная махина рынка недвижимости постоянно меняется под воздействием глобальных экономических процессов. Последний кризис, в который мы вошли 2,5 года назад, ударил по стоимости жилья радикально. «Цены упали в два раза, – говорит Елена Иванкина. – Мы вошли в кризис 2,5 года назад со средней ценой 214 тыс. рублей за квадратный метр, а сейчас, конечно, с учетом Новой Москвы, у нас в среднем цена составляет 100 тыс. рублей за квадратный метр. В Питере на самые дорогие квартиры, на старый фонд, но за вычетом элитного класса жилья, цены упали на 75%. На 6% цены упали только за этот год, уже после того, как они рухнули в два раза в течение прошедших двух лет от начала кризиса».

«Вторичка» просела. Это отчетливо видно по ценам российской столицы и Подмосковья. Снижение цен продолжается и в 2016 году, о чем не переставая твердят профессионалы рынка. Аргументация железная, поскольку оформлена в непробиваемую броню статистических данных. Так, в компании «Пересвет-Инвест» сочли, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы за год снизилась на 5,18%, в Подмосковье – на 5,5%. Только в сентябре цена квадратного метра в панельных домах столицы упала на 2,2% и составила в среднем 167 855 рублей, а в кирпичных за месяц цена снизилась на 2,4% (до 252 998 рублей за квадратный метр). «Пересвет-Инвест» по Подмосковью приводит следующие цифры: «Самая высокая стоимость «квадрата» в районах ближнего Подмосковья – 113,5 тыс. рублей (средняя стоимость квартиры – 6,8 млн рублей). В два раза ниже в удаленных городах (от 61 км от МКАД) – 56,5 тыс. рублей (средняя стоимость квартиры – 3,1 млн рублей)».

Предложение объектов вторичного рынка на портале ЦИАН подтверждает общие тренды. Увидеть квартиру в Новой Москве по цене менее 2,2 млн рублей – не диво. Число таких предложений – более полусотни. Это может быть как студия, так и однокомнатная квартира.

«ИНКОМ-недвижимость» приводит более мягкие цифры: по мнению аналитиков компании, для московского вторичного рынка жилья средняя цена предложения на нем фактически остается стабильной, составив по итогам сентября 184,2 тыс. рублей за квадратный метр, что всего на 1,3% ниже с начала года. Но при этом в аналитическом отчете компании звучат следующие данные: «Абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. В сентябре доля таких продаж на московском вторичном рынке жилья составила 82%. Средний размер дисконта – 8,1%».

Формально, тем не менее, мы имеем падение цен на вторичном рынке Москвы за 9 месяцев 2016 года в размере от 1,3 до 5,18% (диапазон указан по оценкам разных компаний).

О причинах проседания «вторички», помимо общеэкономических, говорит Николай Лавров, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге»: «Собственники изначально выставляли свои объекты дороже рыночной цены. И лишь через два-три месяца они приходили к выводу о снижении стоимости объекта. К стагнации рынка готового жилья привел и тот факт, что застройщики объявляли различные акции на свои объекты, в результате чего приобретение квартиры в новостройке было более выгодно».

Как бы там ни было, цены продолжают падать. На фоне 50-75%-ного падения стоимости квадратного метра за последние 36 месяцев спад цен в 2016 году (напомним – до 5,5% за 9 месяцев этого года) выглядит довольно куцо. Но это вовсе не означает, что за динамикой цен следить не интересно.

Ипотека смешала все карты

Ипотечное кредитование, долгое время «рулившее» лишь в сегменте новостроек, с наступлением кризиса стало «править бал» на всем пространстве рынка.

Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» пришли к выводу о существенном росте числа сделок с использованием ипотечных займов. Этому предшествовало падение доли ипотечных сделок до 15-20% в первые месяцы 2015 года, когда кризисные процессы достигли пика, а ключевая ставка – максимума. «Сегменту новостроек помогла государственная программа субсидирования ипотеки, но вторичный рынок мог только надеяться на снижения ключевой ставки, – считают в компании «НДВ-Недвижимость». – Сейчас кредитные ставки для вторичного рынка улучшились, разница по сравнению с условиями, действующими в первичном сегменте, составляет в среднем 0,5-1,5%. С начала 2015 года по текущий период 2016 года ключевая ставка снизилась с 17 до 10% годовых в рублях, а доля ипотеки выросла до 60% в общей структуре продаж вторичного рынка». В компании объясняют рост интереса к ипотеке сокращением свободных денежных средств у покупателей.

Одновременно специалисты компании «ИНКОМ-недвижимость», проанализировав ситуацию, пришли приблизительно к тем же выводам: потенциальный покупатель «вторички» делает ставку на ипотеку и, распознав тренд на либерализацию условий ипотечного кредитования (крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на «вторичке» на 0,5-4,05%), продолжает ожидать смягчения условий кредитования. По этой причине, считают аналитики «ИНКОМ-недвижимости», «вторичный рынок жилья не досчитался «по осени» 15% покупателей».

Снижение ставок по ипотеке продолжается. Специально для ключевых партнеров Сбербанк снизил ипотечную ставку по программе господдержки на 0,5 п.п. – до 10,9%.

Конечно, в мировом масштабе такие цифры – это не предел. Елена Иванкина комментирует: «Во всем мире во время кризиса проценты по ипотеке падают до нуля. Люди отдают меньше, чем берут в банке. В «великую депрессию» в США, еще в прошлом веке, ставка по ипотеке была минус 14%. В Китае кризис 2006-2009 годов ипотечные ставки были на нуле и тем, кто покупал недвижимость, выплачивали премии и бонусы. В Чехии сейчас процентные ставки 1,8%. Поэтому мы даже рядом не стояли с такими ставками…».

Вторичный и первичный рынок: существует ли конкуренция?

Купить квартиру в строящемся доме или выбрать объект вторичного рынка – вопрос вкусовых предпочтений. Цена в этом деле далеко не на первом месте. Тем не менее, если представить, что ей отдается первостепенное значение, то кризис и здесь внес свои коррективы.

Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что ценовая политика первичного рынка более лояльна: «После запуска программы ипотеки с господдержкой конкуренция между предложением на первичном и вторичном рынке недвижимости увеличилась. Покупать квартиры в новостройках стало выгоднее. В настоящее время разница в цене между предложением на первичном и вторичном рыке начинается от 5%. Явный спад на вторичном рынке наблюдается в районах массовой застройки и зонах высокоплотной застройки, где существуют проблемы с дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой. Такие квартиры не прибавляют в цене, поскольку покупателей стало меньше, и у них появился выбор. Стабильной ликвидностью пользуются «интересные» объекты с такими дополнительными опциями, как высокие потолки, уютный благоустроенный двор, красивый вид из окон, парк или залив в пешей доступности и пр.».

Николай Лавров придерживается несколько иной точки зрения: «Сегодня цены на вторичном рынке и на рынке новостроек стали приближаться друг к другу. Такое конкурентное преимущество первички, как невысокая по сравнению с готовым жильем цена, фактически ушло. Квартиры в спальных районах города с развитой инфраструктурой иногда становятся более выгодным вариантом покупки, чем жилье в новостройках на окраинах города».

Мнение Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости «Невский простор», вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, очень близко к мнению Николая Лаврова: «На наш взгляд, рынок новостроек просел меньше по причине того, что власти поддержали отрасль субсидированной ипотекой. Подавляющее большинство сделок на рынке происходит с использованием заёмных средств. На уровне слухов была информация о том, что рынок жилой недвижимости получит похожий инструмент, но этого не случилось. Отметим, что если бы это произошло, то плюсы были бы и для рынка новостроек, так как продавцы «вторички» с деньгами пришли бы в новостройки. Говорить о конкуренции между рынком вторичной недвижимости и первичной можно. Если раньше готовая квартира в уже сформировавшемся районе стоила всегда дороже, то сейчас ситуация изменилась. Продавцы квартир вынуждены снижать цены из-за низкого спроса. В итоге это привело к тому, что разница в стоимости между готовым жильём и строящимся практически отсутствует».

Надо сказать, что и Николай Лавров, и Александр Гиновкер анализируют ситуацию, прежде всего, в Санкт-Петербурге. Может быть, поэтому их точка зрения так резко отличается от мнения Елены Иванкиной, которая считает, что новостройки Московской области для объектов вторичного рынка вообще не конкуренты, и прежде всего, из-за плохой инфраструктуры: «Если взять рынок новостроек Подмосковья, то он вообще не продается. Огромное количество новостроек в Подмосковье сейчас продаются с 30%-ным дисконтом, еще 10% сбрасывают, если клиент расплачивается наличными, и еще могут сбросить цену, потому что ничто не продается. Этот коллапс там будет продолжаться дальше. Земли застроили, не задумываясь о том, где будут люди получать социальные услуги, без создания социальной и дорожной инфраструктуры, без изменения железнодорожной инфраструктуры – напротив, число электричек сократилось. Градостроительные планы липовые, без обеспечения социальной и транспортной базы. Застройщики и риэлторы сейчас обращаются к банкам и просят их смягчить условия кредитования, чтобы хоть что-то продать. Покупая вторичную недвижимость, человек видит уже сложившуюся инфраструктуру района, а не фантазии девелопера».

Итак, мнения разошлись. Кто-то считает, что первичка более выгодна по стоимости и потому востребована, а кто-то убежден, что при плохой инфраструктуре новостройки не спасет даже бросовая цена. Ничуть не больше единодушия проявляют эксперты, говоря о ближайших перспективах рынка.

Что станет с ценами до конца года?

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», оценивает перспективы рынка следующим образом: «В ближайшее время определенным катализатором для потребителей станет приближающееся окончание срока действия программы ипотеки с господдержкой на первичном рынке: сработает традиционный психологический фактор, провоцирующий «прыгать в вагон уходящего поезда» даже в том случае, если он останавливается на другом пути. Однако массового выхода покупателей не будет. Он возможен в том случае, если участники рынка ждут крутых перемен (прежде всего, роста цен). Сейчас в сегменте вторичного жилья подобные ожидания отсутствуют».

Александр Гиновкер считает, что рынок готового жилья вскоре пополнится новыми объектами, что снизит ценник: «После усиления налогового бремени на рынок выйдет существенный объем «вторички». Это будут прежде всего люди, которым будет накладно платить за свою недвижимость. Вероятнее всего, они будут стараться максимально быстро избавиться от своих объектов, и будут готовы делать достаточно существенные скидки. Ведь клиент, покупая такую недвижимость, не только приобретает квадратные метры, но и регулярные расходы».

Елена Иванкина с ним в корне не согласна: «Повышение налогов играет роль для владельцев квартир свыше 300 м, а также для владельцев особняков площадью более 2500-3000 м. Налоги в этих случаях действительно будут непосильными. Но это касается только узкого сегмента владельцев элитной недвижимости, не более 3% рынка, и на общей картине «вторички» никак не отразится».

До конца года осталось не так много времени. И очень скоро станет понятно, кто из аналитиков был прав.