Банки прогнозируют спад спроса на комнаты в ипотеку

Комната в ипотеку — выход для тех, у кого денег на квартиру пока нет, а свое жилье хочется уже сейчас. Тем не менее банки прогнозируют спад спроса на этот вид ипотечного кредитования. Банки.ру узнал, какие подводные камни встречаются на пути тех, кто решил взять ипотеку на комнату.

Ради московской прописки

«Мы переехали в Москву пять лет назад и все это время снимали квартиры, ориентируясь в первую очередь на то, чтобы жить было комфортно. После рождения ребенка, когда стало понятно, что думать надо уже не только о собственном комфорте, но и о будущем для всей семьи, начали рассматривать варианты покупки недвижимости. Вместе с мужем мы пришли к выводу, что лучшим вариантом будет покупка комнаты», — рассказывает переехавшая из Челябинска Инна Темникова.
Меньшая цена по сравнению с квартирой в этом же районе Москвы — не единственная причина такого выбора. По словам Инны, комнату легче сдать в аренду, а после выплаты ипотеки ее можно продать и купить уже «нормальное жилье». Также приобретение комнаты вместо квартиры может стать более дешевым решением другой извечной проблемы: словосочетание «московская прописка» — до сих пор не пустой звук для большинства россиян. «На самом же деле, хоть мы и граждане РФ, для того чтобы получить доступ к детским садам и качественным медицинским услугам, а не просто прикрепиться к районной поликлинике, надо иметь ту самую московскую прописку», — объясняет Инна.

Рынок будет падать

Потенциально тех, кто был бы заинтересован в ипотеке на комнату, не так мало: есть те, кто приобретает последнюю комнату в коммуналке, чтобы стать полноправным владельцем квартиры, есть те, кому принципиально важно жить в центре, а средств на квартиру у Патриарших катастрофически не хватает. Определенная часть иногородних также скорее предпочтет квартире комнату. «В основном это одинокие люди (возраст 30—45 лет, мужчина), которые приехали в город на заработки и планируют там обосноваться», — говорит начальник отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит» Елена Ланько.

Тем не менее доля ипотеки на комнаты среди всех ипотечных выдач банков невелика. И в будущем, прогнозируют в кредитных организациях, скорее всего, снизится еще: этому способствует износ вторичного фонда жилья, постепенный переход коммуналок в собственность одного владельца и тренд на строительство более дешевого «доступного жилья».

Пока рынок «комнатной» ипотеки стабилен. Кредиты на комнаты занимают долю в 8—10% в выдачах ипотеки на вторичное жилье ипотечного банка «ДельтаКредит». В банке «Зенит» — менее 1% от общего объема кредитного портфеля. В Бинбанке и банке «Российский Капитал» — порядка 5% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов.

Из выдач 2016 года банка «ДельтаКредит» по ипотеке на комнату 53% приходится на Санкт-Петербург и Ленинградскую область (что понятно: в Питере до сих пор много коммуналок), и еще 20% — на Москву и Московскую область. Средняя сумма кредита в Москве — 1,6 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 1,1 млн рублей. Санкт-Петербург (в том числе Ленинградская область), Челябинск, Ростов, Новосибирск, Екатеринбург, Москва (в том числе Московская область) — именно в этих городах и регионах, согласно данным банка «Зенит», ипотека на комнату пользуется наибольшим спросом.

Банки такого не любят

Банки выдавать ипотечные кредиты на комнату не слишком любят: согласно сервису подбора ипотеки Банки.ру, в Москве таких продуктов лишь 31, тогда как ипотечных кредитов на квартиру на вторичном рынке столицы 148. «Ипотека на комнату требует более глубокой проверки документов от банка, этот продукт «сложнее». При этом сумма выдачи здесь обычно меньше, чем при ипотеке на квартиру. Плюс большая часть комнат — вторичный жилой фонд, и не все банки готовы брать их в залог», — объясняет заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова.

«Риски при кредитовании комнаты выше. Поэтому с целью их минимизации кредитные организации предпочитают выдавать ипотеку тем, кто собирается купить не отдельную, а последнюю комнату в коммунальной квартире, либо кредитуют комнаты под залог иной, более ликвидной недвижимости», — отмечает старший вице-президент банка «Российский Капитал» Екатерина Орлова.

«В случае реализации комнаты могут возникнуть сложности, поскольку в числе собственников квартиры не только заемщик, но и третьи лица», — замечает начальник отдела залогового кредитования Бинбанка Анастасия Якупова. Кроме того, по ее словам, этот вид активов нельзя гарантированно включить в состав ипотечного покрытия в рамках сделок по секьюритизации, то есть финансированию тех или иных активов с помощью выпуска ценных бумаг. «Соответственно, стоимость ипотечного кредита на комнаты выше, нежели на квартиру», — добавляет Якупова.

Далеко не на каждую комнату может быть выдан ипотечный кредит. Комната должна быть изолированной и оформлена как самостоятельный объект недвижимости. Кроме того, по закону приоритетное право на покупку отдельной комнаты имеют те, кто уже живет в этой квартире, а значит, желающему взять комнату в ипотеку следует заручиться письменным и заверенным отказом жильцов от покупки комнаты. «Такой документ должен подтвердить, что другим собственникам было выдвинуто предложение выкупить данную комнату, но они отказались от этого права», — уточняет Екатерина Орлова. Если такого документа не предоставить, любой из собственников других комнат в квартире или доме имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.