Альтернативные сделки: опасности и подводные камни

У российского рынка недвижимости есть своя особенность, которая чужда мировому рынку жилья. Речь идет об альтернативных сделках. В той же Европе человек, когда продает квартиру, то делает это сразу, не дожидаясь, пока появится подходящий вариант на рынке продажи. А время, которое подыскивает себе новую квартиру, живет в съемном жилье.

Но то в Европе и в США, а у нас все совершенно по-другому. Человек, который решил поменять свою квартиру на другую, обязательно ждет, пока найдется подходящий вариант, чтобы продать старое жилье и купить себе новое чуть ли не в течение одной недели. Директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский считает, что альтернативные сделки — это исключительно российское явление. Более того, в нашей стране проводятся альтернативные сделки с одновременной продажей имеющего жилья и покупкой новой квартиры.

“Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт.

Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов. Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”.

Но нельзя также не отдавать себе отчет в том, что альтернативные сделки в ближайшие два-три года серьезно потеряют популярность. Дело в том, что в настоящее время на российском рынке недвижимости достаточно много предложений свободных квартир. А покупка жилья напрямую и без всяких “цепочек” — дело менее хлопотное и не такое нервное, когда из-за одной нестыковки может ничего не получиться.

И вообще, сейчас к альтернативным сделкам по купле-продаже квартир у многих экспертов и аналитиков есть серьезные вопросы. Во-первых, это, как уже говорилось выше, ненадежность длинных “цепочек” и потенциальное возникновение дополнительных трудностей. Важно помнить, что если альтернативная сделка еще и ипотечная или с необходимостью получения разрешения из органов опеки, то объект должен удовлетворять параметрам покупки для таких сделок. У каждого банка свои требования при аккредитации, а для представителей органов опеки важно, чтобы приобретаемое жилье было не хуже по условиям проживания, чем та квартира, из которой ребенка выселяют. Так что здесь нужны осторожность, внимательность и большое терпение.
А еще многие любители альтернативных сделок допускают фатальную ошибку и выбирают объект для покупки до того момента, когда найден покупатель на имеющую квартиру. Внося залог за найденную квартиру без наличия покупателя для своего объекта, в итоге такие собственники его теряют, поскольку в течение месяца (время залога) найти покупателя на вторичном рынке крайне сложно.

Также очень важно помнить, что при осуществлении альтернативной сделки надо правильно заложить деньги в банковскую ячейку. Самое главное, чтобы при отсутствии регистрации одной из квартир в цепочке все участники сделки получили обратно свои денежные средства. Как говорят эксперты отечественного рынка недвижимости, в альтернативных сделках деньги от продажи квартиры закладывают не на продающего собственника, а на продавца другой квартиры, которая приобретается в качестве альтернативы. В случае отказа от сделки продавца этого объекта, собственник, который продал свою квартиру для ее покупки, не может получить деньги из ячейки, поскольку они не предназначались ему. Вот и выходит — квартира продана, а ни денег, ни квартиры у человека нет. И забрать свои финансовые средства из ячейки можно только по решению суда.

В общем, прежде, чем затевать альтернативную сделку, надо взвесить все “за” и “против”. Быть может, легче просто продать квартиру, а потом купить свободное жилье. И обойтись без всяких “цепочек”.