Остаться с носом. Как делится недвижимость после развода?

Развод только со стороны кажется делом нехитрым. На самом деле это сложная процедура раздела совместно нажитого имущества, которая касается и недвижимости.

Вступая в брак, мало кто задумывается о разводе. О плохом, конечно, не думают, особенно в такой праздничный день. Но иногда осторожность спасает спустя время, потому что жизнь сложна и непредсказуема, бывает, что планы на совместное будущее терпят крах. И именно тогда люди не всегда показывают себя с лучшей стороны. Далеко не каждый способен уйти, оставив всё теперь уже бывшему супругу или супруге. Кроме того, часто и уходить-то некуда, так как всё, что имели, было общим.

И здесь есть два пути раздела: полюбовное и судебное. Первый вариант предпочтительнее, но на практике встречается редко, так как к моменту расставания каждая из сторон имеет свои обиды, претензии или даже жажду мщения. Но если раздел происходит мирно, то стороны самостоятельно договариваются о способах и долях раздела.

Второй вариант встречается часто, и во многом зависит от адвоката, который иногда способен совершить невозможное. Однако, как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнёр SPENCER ESTATE, решающая роль в этом процессе принадлежит судье, который склонен распределять доли недвижимости поровну между супругами, хотя бывают и исключения.

Долго и счастливо
Большинство пар (более 90%), вступающих в брак, не составляют брачного договора. На первый взгляд, это кажется доказательством чистых намерений и вечной любви, но всё меняется, когда пара решает расстаться, а раздел совместно нажитого имущества происходит согласно главе 7 Семейного кодекса РФ «Законный режим имущества супругов» и статье 256 Гражданского кодекса РФ «Общая собственность супругов».

Закон для таких пар гласит, что вся недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитой и делится пополам. И в этом случае совершенно неважно, на кого эта недвижимость была оформлена. Каждый из сбывших супругов должен получить свои 50% или Ѕ доли. Но не всегда деление это подчиняется законам математики. Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости DREAM REALTY, рассказывает: «Раздел имущества в равных долях зачастую заводит бывших супругов в тупик, так как распорядится своей долей без согласия второго участника долевой собственности затруднительно, продаются доли сложнее, дольше и их стоимость дешевле, чем рыночная стоимость всей квартиры, поделённая пополам. Приходится договариваться, что при большинстве разводов просто невозможно. Если супругами в период брака нажита не одна квартира, грамотный юрист в суде поможет произвести раздел имущества без образования долевой собственности. В данном случае будет учитываться то, с кем определено место проживания детей, их количество, возраст и состояние здоровья, необходимость посещать дошкольные и школьные учебные заведения по месту жительства, стоимость имущества. Однако не всегда раздел имущества производится в соответствии с ожиданиями сторон. В моей практике был случай, когда квартира, приобретённая супругами во время брака, решением суда была оставлена супругу, так как в судебное заседание был предоставлен договор дарения денежных средств на приобретение этой квартиры, заключённый между ними и его родителями до её приобретения, ещё и в нотариальной форме».

Если делать честно, поровну не получится

Стоит знать, что если один из супругов не работал, а вёл домашнее хозяйство, растил детей или по другим уважительным причинам не был трудоустроен, то купленное за время совместной жизни имущество всё равно считается совместно нажитым и делится пополам. Именно на этот пункт закона обратил внимание Сергей Поправка, директор юридического департамента PENNY LANE REALTY. Однако иногда суд отступает от принципа равенства долей при разводе, если один из супругов не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. Например, был алкоголиком или наркоманом.

Есть и другие случаи отступления судом от общего равенства. Елена Земцова, управляющий партнёр Delta Estate, рассказывает, что суд может отступить от принципа равного деления совместно нажитого имущества в пользу несовершеннолетних детей: «Речь идёт об увеличении доли в общем имуществе в пользу того супруга, с кем остаются проживать дети. На практике норма зачастую остаётся декларативной и не часто применяется судами в целях ограничения злоупотребления правом. Не секрет, что в последние десять лет рождение ребёнка от состоятельного мужчины с последующим разводом и разделом „совместно нажитого имущества“ как вариант инвестиций в будущее был весьма популярен. Ряд громких бракоразводных процессов, освещавшихся в СМИ, привёл к формированию правоприменительной практики, при которой возросло количество случаев, когда суд определял место жительства несовершеннолетнего ребёнка с отцом или отказывал в увеличении доли супруги, если ребёнок оставался с ней».

Всё же стоит заметить, что интересы детей судом учитываются всегда, их доли или собственность исключаются из совместно нажитого имущества и не подлежат разделу. Например, доли в квартире, купленной с привлечением материнского капитала, остаются за ребёнком.

Наталья Шаталина, управляющий директор «МИЭЛЬ-Новостройки», обращает внимание, что пополам делится не только совместно нажитое имущество, но и совместно нажитые долги. Например, квартира, купленная в ипотеку, вне зависимости от того, на кого оформлен кредит и какова доля каждого супруга в оплате этого долга, является совместно нажитой и подлежит законному разделу. И здесь можно либо договориться и выплатить кредит совместно, а потом делить квартиру, либо продать ипотечное жильё, вернуть долг банку и разделить оставшиеся деньги. Эксперты компании Est-a-Tet акцентируют внимание на том, что если квартира куплена в ипотеку или рассрочку до брака, но кредит выплачивался уже после его заключения, то каждый из супругов имеет право на долю в жилплощади, пропорциональную средствам, выплаченным в браке.

Недвижимость, купленная до брака, считается по закону неделимой и принадлежит тому, на кого оформлена. Но не всё так просто как кажется. Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group, рассказывает, что всё меняется, если в квартире на общие деньги был сделан капитальный ремонт. В этом случае на долю в собственности может претендовать супруг или супруга.

Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», напоминает, что не делится недвижимость, доставшаяся на основании безвозмездной сделки — дарение, наследование, приватизация. Однако улучшение этого жилья путём капитального ремонта опят-таки даёт право второму супругу претендовать на долю. Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисной недвижимости», вспоминает подобный пример из своей практики: «Муж и жена в период брака приобрели квартиру за 56 тысяч долларов. Основная доля средств на покупку нового жилья, а именно 42 тысячи долларов, была получена от продажи квартиры, которая досталась жене от родителей в наследство. К этим деньгам был добавлен военный сертификат, выданный на имя мужа, жены и ребёнка в равных долях, и две тысячи долларов из семейных сбережений. Мужчина выпивал, и женщина, спустя годы, решила с ним развестись. В итоге муж добился через суд того, чтобы ему была выплачена третья часть стоимость квартиры, хотя, на самом деле, жильё это было куплено фактически полностью на деньги от продажи квартиры жены».

Вообще, квартиры, купленные на деньги родителей одного из супругов, в случае развода не всегда остаются за этим супругом. Специалисты Est-a-Tet предупреждают, если такое жильё покупалось во время брака, то доказать в суде при разводе, что оно был приобретено не на общие деньги семьи весьма проблематично. Достаточно часто «обиженная сторона» убеждает суд, что в приобретении есть и её лепта, и получает свои положенные по закону 50%.

Спорные моменты возникают при раздельном проживании супругов и фактическом прекращении отношений, которые не были оформлены по закону, если за этот период один из супругов купил на себя квартиру, комнату, долю или участок. Мурат Бороков предупреждает, что доказать своё исключительное право на эту недвижимость будет непросто. Единственное, что суд может принять во внимание — платёжные документы, которые далеко не всегда сохраняются. Вадим Ламин в такой ситуации советует оформлять брачный контракт, либо хранить все необходимые документы: квитанции об оплате ипотеки, денежные расписки, копии завещаний, чеки, выписки с места работы, договора купли-продажи и все прочие улики, свидетельствующие о том, что вы выручили необходимую сумму, исходя из исключительно ваших финансовых средств, без помощи супруга.

Сами с усами

Самый простой способ избежать проблем и споров при разводе — составить брачный договор. Предусмотрительностью такой отличаются лишь немногие. Как отмечают специалисты Est-a-Tet, в Москве это лишь 1,5% пар, и то, чаще всего это состоятельные люди, не первый раз вступающие в брак и знающие все последствия развода не понаслышке. Иногда это происходит по настоянию родителей, которые дарят одному из супругов квартиру или разменивают свою, чтобы купить детям отдельное жильё.

По сути своей брачный договор — это сделка, которая предусматривает собственный вариант раздела имущества во время развода. Договор подлежит обязательному нотариальному заверению и регулируется Семейным кодексом.

Елена Земцова поясняет, что права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут быть ограничены определённым временным промежутком или определёнными условиями. Следует также понимать, что эта сделка может быть признана судом недействительной, если договор противоречит закону или сама сделка будет признана кабальной. Кроме того суд может признать договор частично недействительным.

Например, кабальным суд может посчитать тот договор, по которому один из супругов получает гораздо больше выгоды, чем другой, а подписание его «потерпевший» будет списывать на давление, принуждение или введение в заблуждение.

Сергей Поправка также напоминает, что договор этот может быть изменён или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Односторонний же отказ от договора не допускается, но один из супругов может требовать изменений или расторжения через суд.

Без штампа в паспорте

Далеко не все пары спешат узаконить свои отношения и просто проживают совместно, не обременяясь формальностями. Но в случае расставания именно эти «семьи» никак не защищены.

По закону такое проживание является сожительством и не регулируется нормами Семейного кодекса. И раздел имущества будет происходить исключительно на основании Гражданского кодекса, то есть недвижимость будет оставаться за тем лицом, на кого оформлена.

Мурат Бороков рассказывает, что в судебной практике бывают случаи, когда один из таких незарегистрированных супругов претендует на долю в недвижимости, доказывая, что имущество было приобретено и на его средства в том числе. Но это довольно сложный процесс и судебная практика по данному вопросу неоднозначна.

Единственно здравый выход для людей в таких отношениях — оформлять на всю приобретаемую недвижимость в совместную собственность или в долевую, где изначально указывается размер доли каждого.

Сергей Поправка также уточняет, что по закону в таких отношениях никак не возникает понятие совместной собственности, которую надо делить. Оно не возникает даже тогда, если один из сожителей за период совместной жизни стал инвалидом, нуждается в уходе, осуществляет уход за совместным ребёнком, вышел на пенсию и т. п. Во всех этих случаях можно претендовать лишь на алименты.

Одним словом, развод — дело проблематичное. Предусмотрительные люди подписывают брачные контракты. Романтики же не просто остаются с разбитым сердцем, но и проверяют себя на порядочность.