Как самостоятельно сдать квартиру в аренду?

Про то, как своими силами законно сдать жилье и не нарваться на мошенников, читайте в интервью с Марией Жуковой, директором компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Осень – высокий деловой сезон, в том числе и для наших отечественных рантье, занимающихся сдачей квартиры в аренду. Как самостоятельно найти нанимателей и какие здесь могут быть подводные камни? Что необходимо прописывать в договоре, а также каким он вообще должен быть? Какую квартиру сдать в аренду проще – в новостройке или в старом доме? Обо всем этом и о многом другом мы поговорили с Марией Жуковой, директором компании «МИЭЛЬ-Аренда».

За год аренда подешевела, за лето – подорожала

- Расскажите, пожалуйста, каково состояние рынка аренды на сегодняшний день?

Мария Жукова. Согласно нашим исследованиям, в июле средняя стоимость аренды квартир эконом-класса относительно июня несколько выросла. Так, например, «однушки» выросли в цене на 1,6% (в среднем, аренда однокомнатной квартиры составляет около 28,9 тыс. рублей в месяц), «двушки» – на 0,8% (37,74 тыс. рублей в месяц), «трешки» – на 2,9 % (46,8 тыс. рублей в месяц). Однако с начала 2016 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир увеличилась на 0,23%, а вот двухкомнатных и трехкомнатных наоборот снизилась на 1,2% и 3,8% соответственно.

Если же сравнивать динамику цен за год, то по сравнению с июлем прошлого года средняя стоимость найма однокомнатных квартир снизилась на 3,7%, двухкомнатных – на 4,75%, трехкомнатных – на 5,2%.

- Какая сейчас вилка по аренде, скажем, у «однушек», «двушек» и «трешек» сейчас в доступном ценовом сегменте столицы?

М. Ж. Говоря о ценовой вилке на аренду квартир эконом-класса, стоит помнить о том, что на формирование цены очень сильно влияет престижность района и расположение дома. Например, ценовая вилка на аренду однокомнатных квартир эконом-класса и эконом-плюс в Москве колеблется от 25 до 40 тысяч рублей в месяц. Конечно, в удаленном районе, например, в Жулебино, за 40 тысяч можно снять однокомнатную квартиру в доме бизнес-класса, однако, в центре в старом доме, который относится к эконом-классу, однокомнатная квартира с видом на Кремль также может сдаваться за 40 тысяч.

С двухкомнатными квартирами ситуация складывается аналогичная. В зависимости от местоположения дома и состояния квартиры стоимость аренды колеблется в пределах от 25 до 45 тыс. рублей в месяц, на трехкомнатные – от 30 до 50 тыс. рублей в месяц.

Проживание за ремонт

- В чём специфика сдачи в аренду квартиры в новостройке – легче это или труднее, чем в случае с квартирой в старом доме? Велика ли конкуренция в этом сегменте? Какой совет можно дать тем, кто сдаёт в аренду квартиру в новостройке?

М.Ж. Если под квартирой в новостройке мы понимаем квартиру «в бетоне», без ремонта, то такую квартиру сдать не так просто. В последнее время строительство новых домов ведется довольно активно. Стараясь сэкономить, собственники приобретают квартиры без отделки, а затем выставляют их в аренду. Условия найма таких квартир бывают различные. Часто собственники заключает договор, согласно которому арендатор вообще не платит за проживание или платит незначительную сумму и в счет арендной платы делает ремонт. Причем в договоре четко указывается, что именно, какого качества и в какие сроки должно быть сделано. Также в договоре прописываются условия проживания арендаторов после окончания ремонта.

Однако желающих арендовать такое жилье не очень много, так как заметной выгоды арендатор не ощущает. К тому же бывают случаи, когда после проведенного ремонта собственник разрывает договор и сдает квартиру по более высокой цене.

Сдаются такие квартиры без мебели. Срок аренды обычно составляет не менее 3-5 лет, и найти людей, которые планируют прожить в квартире такое количество времени, сложно.

Если же под квартирой в новостройке мы понимаем квартиру в современном доме с ремонтом, даже и с муниципальным, то на такие варианты спрос есть. Действительно, при прочих равных, арендаторы отдают предпочтения новостройкам. Плюсы новостроек в более современных технологиях домостроения, в улучшенных планировках, развитой инфраструктуре.

Большим преимуществом современных новостроек является предложение квартир уже с отделкой, это позволяет собственнику жилья, который планирует сдавать его в аренду, не вкладываться в ремонт.

Сюрпризы от мошенников

- В почтовые ящики часто бросают листовки или же расклеивают объявления о том, что «добропорядочная семейная пара без детей, животных и вредных привычек снимет квартиру в вашем доме» или «иностранная компания снимет квартиру для своих сотрудников». При прозвоне, конечно, оказывается, что это посредники, которые, что удивительно, готовы идти на любые условия хозяев. Насколько безопасно сдавать квартиру через таких посредников? Кто это вообще такие? Имеют ли они отношение к серьезным агентствам недвижимости?

М.Ж. Такие посредники, конечно, к серьезным агентствам недвижимости отношения не имеют, и для арендодателей могут представлять значительную угрозу. Например, одним из видов обмана собственников является субаренда. Здесь схема выглядит примерно следующим образом. Обманщик арендует квартиру, чаще всего в доме эконом-класса. Подделывает документы и по заниженной стоимости сдаёт её одновременно нескольким арендаторам, которые вносят и арендную плату за первый месяц и залог. При этом обманщики никому из них сразу ключи не отдают, прося об отсрочке, и объясняют это тем, что квартиру надо убрать, вывезти лишние вещи и т.д. В итоге через несколько дней у дверей квартиры собираются обманутые арендаторы. А настоящий собственник квартиры ни о чем не догадывается.

Чтобы избежать такой ситуации, владелец квартиры в договоре найма может закрепить право на посещение квартиры хотя бы раз в месяц. Также можно попросить соседней присмотреть за арендатором и сообщить, если жильцы в квартире сменятся.

- Расскажите, законно ли сдавать квартиры почасово или посуточно?

М.Ж. Да, такая практика есть на рынке недвижимости, однако по нашим оценкам, доля сегмента краткосрочной аренды квартир на общем рынке аренды Москвы не превышает 1%. В специализированные риэлторские агентства за посуточной арендой обращаются крайне редко, скорее всего, арендаторы и собственники находят друг друга через интернет-ресурсы.

В тоже время хочется отметить, что спрос на краткосрочную аренду в Москве довольно высок. Обычно к ней прибегают туристы, приезжающие в Москву на несколько дней. Так как бюджетных гостиниц в столице довольно мало, то краткосрочная аренда квартиры – это хорошая и доступная альтернатива.

Юридически посуточная аренда оформляется так же, как и долгосрочная. Заключается договор найма. В нем прописывается период аренды, размер платы, возможность и условия ее изменения, залоговая сумма, количество проживающих, условия досрочного расторжения договора и посещения квартиры собственником. Также мы советует в договоре прописать штрафные санкции за порчу вещей, а чтобы в дальнейшем не возникло конфликтной ситуации, составить подробную опись имущества с указанием всех имеющихся на момент составления договора дефектов.

Арендная ставка посуточной аренды квартиры заметно выше, чем при долгосрочной. Однако собственники предпочитают именно долгосрочную аренду краткосрочной. И причин здесь несколько. При посуточной аренде жильцов надо искать чаще, чем при долгосрочной, что требует от собственника дополнительных усилий. К тому же каждый день простоя квартиры уменьшает доход от аренды. Также возрастает риск порчи имущества. Как показывает практика, арендаторы, которым предстоит проживать в квартире долго, аккуратнее относятся к жилью и к вещам. К тому же после каждого арендатора квартиру необходимо убрать, постирать постельное белье, а в случае порчи мебели провести еще и ремонт.

Договор аренды – лучшая защита для обеих сторон

- Некоторые хозяева не хотят заключать стандартный договор с жильцами, а предлагают им подписать договор безвозмездного пользования квартиры (чтобы самим не платить налоги). Какие последствия для собственников квартиры может иметь заключение такого договора?

М.Ж. Специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда» всегда настоятельно рекомендуют сторонам арендных отношений подписывать именно Договор аренды, который является юридически значимым документом. Его принимают к рассмотрению суды и другие инстанции. Также очень важно, чтобы данный договор был составлен грамотно, были максимально подробно и четко прописаны все условия проживания во избежание в будущем конфликтных ситуаций: количество жильцов, период и стоимость аренды и порядок передачи денег владельцу квартиры, оплата коммунальных платежей, условия посещения собственником квартиры, условия проведения ремонтных работ и досрочного расторжения договора. Также мы советует вносить в договор информацию о том, возможно ли в квартире проживание животных или нет.

Условия внесения коммунальных платежей указываются в договоре аренды в обязательном порядке.

Конечно, в жизни встречаются случаи, когда между арендатором и арендодателем может возникнуть конфликт из-за нарушения правил договора аренды. Лучше, если ситуацию удастся разрешить мирным путем. Если не получается, тогда стоит обратиться в суд, предъявив договор аренды и доказательства того, что прописанные в нем правила были нарушены.

Если договор отсутствует или произошедшие нарушения в нем не были прописаны, то такие вопросы регулируются на основе текущего законодательства.