Рынок жилья в России пока жуликоват и очень опасен

Наш отечественный рынок недвижимости хотя и хочет быть цивилизованным, но пока не может этого сделать. И причин этому много. С одной стороны — депутаты не спешат принимать нужные для рынка недвижимости законы, а с другой — риэлторы, которые помогают людям решить их жилищный вопрос, не особо рьяно исполняют даже те правила, которые установлены Российской гильдией риэлторов. Все это нередко приводит к печальным последствиям. Сделки расторгаются, покупатели порой лишаются купленной недвижимости, а посредники… отделываются легким испугом. О том, как может защитить себя покупатель недвижимости, рассказывает Директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

— Средство здесь одно – это застраховать свою квартиру и спать спокойно. Лучше на 3 года – срок исковой давности. А в дальнейшем – по ситуации.

— Думаю, что страховка – это крайность. Не все же квартиры такие ужасные в юридическом плане, что их стоит обязательно страховать. Вы лучше расскажите, что же делается на рынке, чтоб люди понимали, когда им нужна страховка, а когда нет.

— Желательно страховать, если с квартирой совершалось более двух сделок. Но риск покупки юридически «проблемной» квартиры увеличивается, если она была получена в результате наследства по завещанию, договору ренты, дарения или, если в отношении квартиры уже были судебные разбирательства. Плюс, если есть решение суда об ограничении или лишении дееспособности кого-нибудь из предыдущих собственников недвижимости.

— Насколько же в настоящее время велик риск расторжения сделок?

Альтернативные сделки: опасности и подводные камни

У российского рынка недвижимости есть своя особенность, которая чужда мировому рынку жилья. Речь идет об альтернативных сделках. В той же Европе человек, когда продает квартиру, то делает это сразу, не дожидаясь, пока появится подходящий вариант на рынке продажи. А время, которое подыскивает себе новую квартиру, живет в съемном жилье.

Но то в Европе и в США, а у нас все совершенно по-другому. Человек, который решил поменять свою квартиру на другую, обязательно ждет, пока найдется подходящий вариант, чтобы продать старое жилье и купить себе новое чуть ли не в течение одной недели. Директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский считает, что альтернативные сделки — это исключительно российское явление. Более того, в нашей стране проводятся альтернативные сделки с одновременной продажей имеющего жилья и покупкой новой квартиры.

“Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт.

Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов. Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”.

Но нельзя также не отдавать себе отчет в том, что альтернативные сделки в ближайшие два-три года серьезно потеряют популярность. Дело в том, что в настоящее время на российском рынке недвижимости достаточно много предложений свободных квартир. А покупка жилья напрямую и без всяких “цепочек” — дело менее хлопотное и не такое нервное, когда из-за одной нестыковки может ничего не получиться.

И вообще, сейчас к альтернативным сделкам по купле-продаже квартир у многих экспертов и аналитиков есть серьезные вопросы. Во-первых, это, как уже говорилось выше, ненадежность длинных “цепочек” и потенциальное возникновение дополнительных трудностей. Важно помнить, что если альтернативная сделка еще и ипотечная или с необходимостью получения разрешения из органов опеки, то объект должен удовлетворять параметрам покупки для таких сделок. У каждого банка свои требования при аккредитации, а для представителей органов опеки важно, чтобы приобретаемое жилье было не хуже по условиям проживания, чем та квартира, из которой ребенка выселяют. Так что здесь нужны осторожность, внимательность и большое терпение.