Купить "голый” земельный участок: плюсы и минусы

Несмотря на кризис, который присутствует на российском рынке недвижимости, многие люди приобретают сейчас земельные участки. Некоторые приобретают участки, на которых уже стоит построенные дома, но есть и такие, кто предпочитает купить себе "голый" земельный участок.

И тех, кто приобретает незастроенные земельные участки, в последнее время все больше и больше. Но для того, чтобы правильно купить земельный участок и не иметь потом никаких проблем, надо правильно подойти к делу.

Прежде всего, необходимо правильно оцените землю. Хозяева участков зачастую продают их по заведомо завышенной стоимости. Например, до ближайшего озера 30 минут на автобусе, а сам участок стоит таких денег, как будто располагается прямо на берегу живописного озера.

Эксперты советуют, что, выбирая участок, надо подумать, какие объекты там можно будет разместить, а также сколько будет этих самых объектов. Если пожилой человек приобретает большой земельный участок, надо четко понять — хватит ли сил за ним ухаживать и поддерживать в полном порядке. Одна ведь только стрижка газонов забирает много времени и сил.

Есть еще один совет от специалистов — форму участка тоже надо выбирать, исходя из того, что будет построено на участке. Так, приобретение может быть квадратным, треугольным, прямоугольным или круглым.

Также необходимо помнить, что если земельный участок расположен на холме, то, с одной стороны, это престижно — ведь открываются хорошие виды. Но, с другой стороны, такой участок буквально открыт всем ветрам. Если участок расположен на холме, то он открыт всем ветрам, а если возле леса – вы будете слышать, как поют птицы, может быть много тени и прохладно.

Многое при покупке земельного участка зависит от выбора места. И к этому вопросу надо подойти очень тщательно. Необходимо совершенно четко представлять — будете ли вы жить в доме круглый год или станете наведываться сюда с поздней весны до ранней осени.

Если жить в доме круглый год, то надо посмотреть окружающую инфраструктуру на предмет больниц, пожарной части, скорой помощи, отделения полиции, поликлиник и магазинов. Надо обратить внимание и на дороги, которые ведут к поселку и к дому. Если асфальт, то это хорошо, а вот грунтовка после снежной зимы немного "раскисает". Когда постоянно живущих людей в поселке немного, то и дороги не чистят.

Также важно запомнить, что если дорога в поселок является ответвлением от основного шоссе, то примерно один раз в пять лет скидываться на ее ремонт. Неплохо, если есть альтернатива личному автомобилю — общественный транспорт.

Есть еще один весьма важный момент — это проверка у юриста чистоты приобретаемого участка. Надо заметить, что это самый сложный этап, и здесь нельзя будет обойтись без помощи специалистов. Можно, конечно, попробовать сделать все самому, но потом не надо удивляться, если уже купленную землю начнут отбирать, а саму сделку признают ничтожной.

Это самый сложный этап, на котором трудно обойтись без помощи специалистов — ведь невозможно заранее предусмотреть все сложности и "подводные камни". Если действовать целиком и полностью самостоятельно, то велик шанс вообще остаться не только без участка, но и без заплаченных за него денег.

Эксперты рынка недвижимости утверждают, что если документы очень старые, то надо заказать архивную выписку из постановления о выделении земельного участка. Необходимо также проверить, состоит ли участок на кадастровом учете и соответствует ли его площадь той, которая заявлена в исходных документах.

В общем, внимательность и осторожность — лучшие друзья покупателя земельного участка.

Жилищные сертификаты 2017 года впервые появятся уже в январе

В течение ближайшей недели российские регионы для выдачи гражданам получат бланки государственных жилищных сертификатов (ГЖС). Об этом сегодня сообщил Минстрой России.

Как уточнили в ведомстве, выпуск сертификатов 2017 года по ФЦП "Жилище" является самым ранним за всю историю реализации этого механизма. Если в предыдущие годы их выдача всегда происходила с марта по август, то в этом граждане смогут приобрести свое жилье на несколько месяцев раньше.

По словам главы Минстроя России Михаила Меня, в наступившем году планируется выдать 5 746 таких сертификатов на общую сумму в 11,21 миллиарда рублей.

Напомним, что ГЖС является именным свидетельством, удостоверяющим право его обладателя получить безвозмездную субсидию за счет государства на приобретение жилья. Они направляются категориям граждан, перед которыми имеются федеральные жилищные обязательства. Это военнослужащие, граждане, проживающие на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО), участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, вынужденные переселенцы и лица, выезжающие из районов Крайнего Севера.

Ипотека без первого взноса – достаточно большой риск для банков

На рынке новостроек сегодня можно встретить предложения о покупке квартиры в ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Покупатели это приняли с удовольствием, что логично: можно не копить деньги, а сразу купить жильё, зафиксировав его стоимость. Почему же далеко не все участники рынка приветствуют идею отсутствия первого взноса?

—Для банков – это риски в связи с непониманием реальной платежеспособности клиента, а также из-за возможных трудностей при реализации объекта в случае неисполнения клиентом своих обязательств, – объясняет руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI Рустам Азизов.

Заместитель гендиректора по продажам ООО «Самолёт Девелопмент» Яна Сосорева также считает, что нулевой первоначальный взнос – достаточно большой риск для кредитных организаций.

—Клиент, берущий кредит без первоначального взноса, почти ничего не теряет, поэтому существуют опасения, что он может перестать в дальнейшем вносить средства. Клиент же, который берёт кредит с первоначальным взносом, теряет больше. И, согласно статистике, он более дисциплинированный, поэтому финансовые организации рассматривают его как более надежного заёмщика, – комментирует она.

Руководитель департамента ипотечного кредитования СК KASKAD Family Анна Борисова согласна с коллегой:

—Физическое лицо, не способное на накопление хотя бы 10% от стоимости объекта, более халатно относится и к выплате своего кредита. По статистике банков, «дефолт заёмщика» и уход в просрочку «90+» чаще всего допускают клиенты с низким первоначальным взносом или вовсе без него. А чем выше взнос, тем аккуратнее выплачивается ипотечный кредит.

Об этом же говорят и специалисты отдела ипотеки компании S.A. Ricci жилая недвижимость:

—На любые кредиты без первоначального взноса приходится наибольшее количество дефолтов. Можно предположить, что клиенты, которые не могут или не хотят накопить на первый взнос, будут менее дисциплинированно платить по кредиту.

В пресс-службе Россельхозбанка эту информацию подтверждают. Здесь подчёркивают, что первоначальный взнос отражает способность населения к накоплению, а также уровень собственного участия заёмщика в приобретаемом объекте недвижимости. Чем больше такое участие, тем менее вероятна возможность риска дефолта по кредиту.
Нюансы предложения

Ипотеку с нулевым первоначальным взносом предлагают несколько банков. В их числе эксперты называют Банк «Возрождение», «СМП-банк», «Промсвязьбанк», «Металлинвестбанк». Подобные предложения есть в ЖК целого ряда петербургских, московских и подмосковных застройщиков.

По словам начальника отдела ипотеки ГК «Инград» Сабины Хамитовой, использование ипотечного кредита без первоначального взноса распространено среди молодых семей, которым необходимо несколько лет для того, чтобы накопить на этот самый взнос. Однако данный инструмент обладает рядом особенностей, как для самих покупателей, так и для застройщиков и банков.

Прежде всего, ставки по ипотечным продуктам без первоначального взноса в среднем на 2-3 п.п. выше ставок в рамках стандартных ипотечных продуктов. Повышая стоимость кредита, банки компенсируют финансовые риски.

Комментарий ВТБ24 и ВТБ по вопросу отмены господдержки ипотеки

Правительство России приняло решение не продлевать программу субсидирования ипотечной ставки. Об этом ранее сообщил первый вице-премьер России Игорь Шувалов. Представители банка ВТБ24 и розничного бизнеса ВТБ прокомментировали отмену государственной поддержки ипотеки.

Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24:

"Программа господдержки была ориентирована на сегмент новостроек, она в полной мере выполнила свою роль и поддержала важнейшие для страны жилищный сектор и рынок жилищного кредитования. Программа работала при уровне ключевой ставки выше 9,5%, а сейчас она уже составляет 10%. Считаем, что есть большая вероятность того, что в первом квартале 2017 г. Банк России сделает еще одно движение вниз по ключевой ставке.

К концу 2016 г. уровень ставки по господдержке уже не так разительно отличался от ставок на рынке. Ситуация в части ценового предложения банков поступательно выравнивалась, ставки по собственным программам снижались, чему в том числе способствовали действия Банка России по снижению ключевой ставки.

Полагаю, что к концу 2017 г. мы вполне сможем увидеть ставки на уровне 12% без господдержки. И это будут абсолютно нормальные рыночные условия".

Георгий Тер-Аристокесянц, заместитель руководителя департамента - руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ:

"Отмена госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке уже не является критичным для рынка благодаря стабилизации экономики и снижению ключевой ставки, что в конечном итоге привело к улучшению условий по ипотечным кредитам в банковском секторе. В 2017 году рынок ипотеки уже сможет развиваться самостоятельно. Программа отлично справилась со своей задачей: в сложный для экономики период государству удалось поддержать жилищную отрасль. Рост рынка ипотеки по итогам 2016 года составил, по нашим оценкам, порядка 30%.

В ближайшее время мы не ожидаем серьезных корректировок ценовых параметров. Если говорить о базовых ставках по ипотеке в этом году, то возможно незначительное изменение в сторону снижения в течение года. Соответственно, в 2017 году рост рынка ипотеки планируется, в первую очередь, за счет отложенного спроса на ипотечные кредиты, плавного восстановления экономики и роста покупательской способности. Также в следующем году мы ожидаем восстановления рыночного спроса на вторичный рынок, и, соответственно, роста его доли".

Рынок недвижимости восстановится к 2020 году

Сокращение объема предложения и меньшие темпы снижения объема спроса приведут к тому, что после 2020 года цены на жилье начнут подниматься, считает ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник.

– Геннадий Моисеевич, оправдал ли минувший 2016 год ваши ожидания?

– Если говорить о Москве, где я непосредственно занимаюсь моделированием и расчетным прогнозированием, то цены и на первичном, и на вторичном рынке шли строго по прогнозу. В этом плане 2016 год мои ожидания оправдал. В Москве цены снижались, в отличие от Санкт-Петербурга, где они даже начали немного расти.

Что касается других показателей рынка, в частности объема поглощения, не все пошло так, как я прогнозировал. Я, конечно, планировал рост продаж по сравнению с провальным 2015 годом, но не до такой же степени… Объем продаж вырос намного больше, чем можно было предполагать.

– В Петербурге хорошая положительная динамика по числу сделок наблюдалась не только на рынке новостроек, но и на вторичке. Отсюда вопрос: не является ли это началом послекризисного восстановления рынка недвижимости?

– Почему это происходит, я объясняю следующим образом. Во-первых, начиная со II квартала 2016-го волатильность курса доллара и других макроэкономических показателей резко уменьшилась, а это объективный фактор, который сильно влияет на всех. Во-вторых, под действием этого объективного фактора меняется субъективный фактор, связанный со склонностью населения к сбережению или расходованию своих накоплений. Как только все привыкают к новым реалиям, отложенный спрос выходит на рынок.

Оказалось, что накоплений у граждан достаточно много, тем более что они не расходовались в 2015 году. И вот мы получили в 2016-м резкий рост продаж.

Означает ли это, что началось посткризисное восстановление рынка? И да, и нет. Да – потому, что спрос увеличился. Нет – потому, что он еще ниже предложения, по крайней мере в Москве. Накопилось большое количество непроданных квартир – как в новостройках, так и на вторичке, что отражается в базах данных риэлторских компаний.

В течение двух-трех лет не стоит ожидать превышения спроса над предложением, значит, не будет и роста цен.

– Роста цен вроде бы никто уже давно и не ждет.

– Да, но задача аналитика – понять, почему его не будет, если сейчас возрос спрос и покупают квартиры. А не вырастут цены именно потому, что объем спроса по-прежнему ниже объема предложения.

Что дальше? Предложение на первичном рынке будет снижаться. В Москве уже снижается. Доходность девелопмента в жилищном строительстве падает, некоторые застройщики уходят с рынка. Новых объектов не появляется, старые плохо продаются, и тормозится возврат инвестиций, вплоть до банкротства застройщиков. И уже в 2015 году объем строительства (не ввода в эксплуатацию – а именно строительства) в Москве уменьшился. Рекордные объемы остались в прошлом, ввод держался за счет задела, через два-три года упадет и он. Таким образом, объем предложения постепенно будет снижаться.

При прочих равных, как говорят, сокращение объема предложения и меньшие темпы снижения объема спроса (о макроэкономике поговорим отдельно) приведут к тому, что в 2020 году спрос превысит предложение и цены пойдут вверх.

– Но это ведь не универсальный прогноз на всю Россию?

– Нет, конечно. Например, по Москве сегодня получается, что средняя доходность проектов на первичном рынке жилья минус 5%. Это значит, что есть проекты с доходностью плюс 15%, а есть – минус 20%. Разброс очень большой. Одни успешны и не имеют проблем с продажами, другие замораживают проекты.

– Вы сказали: макроэкономика. И пообещали разъяснить, что может измениться в базовом прогнозе.

– И Минэкономразвития, и другие отечественные аналитические команды, и даже западные агентства говорят о том, что в России заканчивается период спада в экономике и уже в 2017-м будет небольшой рост. В минувшем году, как мы знаем, российская экономика была еще в небольшом минусе (0,6%), в 2017-м ожидается небольшой плюс. Но и это пока еще нельзя будет назвать ростом, это продолжение стагнации. Дальше рост экономики должен перейти в рост доходов населения, без которого на рынке жилья ничего не улучшится. Но роста доходов населения нам пока никто четко не обещает. Говорят только об увеличении зарплат бюджетников, а это не совсем то же самое.

Пока же реальные доходы населения снижаются. Более того, в предыдущие годы высокая инфляция маскировала это снижение. В 2016-м инфляция составила 5,4%, а в 2017-м, говорят, будет и вовсе 4%. На этом фоне даже 2-3% роста номинальных доходов граждан нельзя считать стимулом для расходования сбережений на приобретение недвижимости.

Банк «Левобережный» снизил ставки по ипотеке на жилье в новостройках до 10,5%

Банк «Левобережный» сообщает о снижении ставок по ипотеке на строящееся жилье. Теперь приобрести квартиру в ипотеку в новостройке, аккредитованной в банке, можно по ставке от 10,5% годовых. Об этом информирует пресс-служба банка.

Для клиентов, обратившихся в Банк «Левобережный» за ипотекой на недвижимость в новостройке, предусмотрены дополнительные скидки по процентной ставке. Также возможно получение преференций от строительных компаний, являющихся партнерами банка.

Кроме того, как отметили представители банка, владельцы сертификата на материнский (семейный) капитал могут использовать его в качестве первоначального взноса, а также в счет частичного досрочного погашения по кредиту.

Потолочный вентилятор.