Государство застрахует всех дольщиков

Это спасет покупателей квартир от недобросовестных страховщиков, считают в правительстве
Минстрой России уже в ближайшие дни внесет в Госдуму заключительный пакет изменений в законодательство о долевом строительстве, сообщает «БН-Газета». Эти поправки позволят сделать госфонд единственным страховщиком долевого строительства, исключив возможность страховать договоры долевого участия (ДДУ) в страховых компаниях.

Как рассказал министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, почти ни разу ни одна страховая компания в случае банкротства застройщика по своим обязательствам не ответила. «Характерный пример: сегодня дома компании «СУ-155», оказавшейся в состоянии банкротства, достраивают не страховые компании, а государство в лице банка «Российский капитал», - заявил министр.

Сейчас страховые компании начали демпинговать на рынке страхования договоров долевого участия (ДДУ), считает Мень. Недобросовестные компании делают это для того, чтобы «набрать портфель» до начала работы компенсационного фонда дольщиков.

В прошлом году представители Минстроя заявляли, что почти все страховые компании, страхующие ответственность застройщиков по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), покинули рынок. В ведомстве констатировали, что «страхование не стало защитой дольщиков», поскольку крупные страховые компании на рынок так и не пришли, а после введения новых требований к страховщикам ДДУ из 16 компаний осталось всего две-три.

Напомним, что обязательное страхование ответственности застройщика стало использоваться как механизм защиты прав дольщиков с 2014 года. Оно гарантирует дольщику одно из двух: либо завершение строительства дома, в котором он приобрел квартиру, либо возврат денежных средств.

Дольщикам дадут пятилетнюю гарантию на жилье

Будут установлен четкий срок, в течение которого застройщик обязан бесплатно устранить строительные дефекты 
На рассмотрение депутатов Государственной Думы поступил законопроект, направленный на регулирование порядка приемки объектов долевого строительства, сообщает «Российская газета». Как следует из текста документа, размещенного в базе законодательной деятельности нижней палаты парламента РФ, депутаты предполагают ввести пятилетнюю гарантию на жилье от застройщика при долевом строительстве.

Законопроект устанавливает четкие сроки, в течение которых застройщик обязан бесплатно устранить строительные дефекты, выявленные покупателем новостройки.

Для урегулирования возможных споров предлагается обязать застройщика провести за свой счет экспертизу в независимой экспертной организации, получить заключение о наличии недостатков и стоимости их устранения. Срок проведения технической экспертизы объекта не может превышать 20 дней с момента получения претензии от дольщика.

После этого в течение 10 рабочих дней застройщик обязан либо устранить указанные в экспертном заключении недостатки собственными силами, либо по соглашению сторон оплатить компенсацию затрат на устранение недостатков «третьими лицами».

Если застройщик не получил экспертное заключение в установленный срок и не приступил к устранению недостатков, участники долевого строительства будут вправе требовать соразмерного снижения цены договора.

Проект закона также устанавливает перечень требований, которые дольщик может заявить в случае нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства.

 «Основной целью предлагаемых изменений является урегулирование правовой неопределенности в случаях нарушения прав участников долевого строительства в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, в том числе гарантийных, по передаче объектов долевого строительства надлежащего качества», - говорится в тексте пояснительной записки к законопроекту.

В настоящий момент, в соответствии со статьей 31 Закон «О защите прав потребителей», в случае нарушения сроков удовлетворения требований потребителя уплачивается неустойка в размере 3% от цены работы. При этом расчет неустойки в данной ситуации производится исходя из стоимости объекта долевого строительства, что приводит к ситуации, когда размер неустойки может многократно превышать размер стоимости устранения выявленных недостатков.

Минстрой утвердил критерии отнесения дольщиков к числу пострадавших

Минстрой РФ утвердил новые критерии отнесения дольщиков к числу пострадавших, требования к порядку размещения на сайте застройщика информации о проекте, строящемся с привлечением средств граждан, а также форму проектной декларации, говорится в сообщении министерства.

"Сегодня Минюст России одобрил три приказа Минстроя России, касающиеся долевого строительства: утверждена форма проектной декларации, приняты новые критерии отнесения дольщиков к числу пострадавших и определены параметры размещения информации о проекте на сайте застройщика", — отмечается в пресс-релизе.

В нем напоминается, что с 2017 года значительно изменятся "правила игры" для застройщиков, привлекающих средства граждан в строительство многоквартирных домов. С нового года будет расширен перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации, а также на официальном сайте застройщика.

"Декларация должна будет включать в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, а также определять объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов, указанных в такой проектной декларации", — говорится в сообщении.

Ранее президент РФ Владимир Путин допустил возможность создания государственного компенсационного фонда для решения проблем обманутых дольщиков. Эта норма вошла в пакет поправок к закону о долевом строительстве №214-ФЗ, которые Путин подписал в начале июля.

Компенсационный фонд заработает 1 января 2017 года и будет сформирован за счет обязательных отчислений застройщиков, которые заключают договора долевого участия с дольщиками. Учредителем фонда выступит единый институт развития в жилищной сфере АИЖК, а Минстрой России будет контролировать деятельность фонда, в том числе его инвестиционную политику. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенного жилья, либо, если это по каким-то причинам нецелесообразно, выплачивать людям возмещение в случае банкротства застройщика, который выплачивал взносы в этот фонд.

Когда застройщики смогут привлечь деньги дольщиков по новым правилам?

Участники рынка опасаются провального января, а чиновники обещают ускорить согласования

Переходный период, который понадобится для получения пакета документации для регистрации договоров долевого участия (ДДУ) по новым правилам, обернется провалом в продажах на рынке первичного жилья в новых проектах в январе. Такие опасения высказали участники рынка недвижимости на семинаре "Диалог с инвестором", прошедшем 7 декабря.

"У застройщиков вызывают опасения сроки, в которые мы получим комплект документов, по которым можно работать. Органы власти говорят, что рассмотрение заявки составит 30 дней. Это значит, что январь полностью выпадет из продаж. А это несколько тысяч ДДУ", — заявил в своем выступлении гендиректор компании "Кортрос" Станислав Киселев.

По мнению эксперта, решение по соответствию проектной декларации должно приниматься быстро, а в случае отказа в выдаче документа у дольщиков "волосы встанут дыбом".

Схожие опасения высказал Иван Богатов, гендиректор "Главстрой Девелопмент". Он подчеркнул, что по состоянию на 7 декабря регулятор не выдал ни одного нормативного документа.

"Просьба к федеральному регулятору — назовите дату, мы скорректируем свои планы", — сказал он.

Чиновники, участвовавшие в дискуссии, поспешили заверить застройщиков, что ситуация не столь критична. Приказ об утверждении формы проектной декларации выйдет в ближайшее время, заявила директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко.

"Приказ об утверждении формы проектной декларации выйдет в течение 10 дней", — заверила она.

В свою очередь глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, комментируя ситуацию, отметил, что ведомство готово до 31 декабря провести разъяснительную работу по документации. "Оперативно проработаем, и не думаю, что январь провалится", — заверил он.

Как сообщалось, с 1 января 2017 года застройщики до заключения первого ДДУ по новому объекту должны получить заключение уполномоченного органа, каковым в Москве является Москомстройинвест. Выдача заключения о соответствии проектной декларации — это госуслуга, которая будет осуществляться в электронном виде в течение 30 дней. Сейчас комитет разработал регламент предоставления услуги.

К.Тимофеев добавил, что срок предоставления госуслуги об утверждении проектной декларации составляет 30 дней лишь формально. Он заверил, что ведомство готово сократить сроки. "Переживать не нужно", — подчеркнул глава комитета.

Впрочем, переживают не все.

"Такая позиция (невозможность продаж — ИФ) справедлива для отдельных случаев, когда момент обращения (за документацией — ИФ) при открытии нового адреса попадет именно на январь. В большинстве случаев застройщики стараются открыть новые адреса в конце года и не попасть под действие новых требований, или будут делать это позже, в феврале-марте. Так что "зона опасений" достаточно не большая, она будет иметь локальное влияние. Скорее это отразится на застройщиках, у которых один-два адреса. Если их работа коснется данного периода, то конечно влияние будет заметным. Любое новое начинание, даже благое, имеет некий переходный период и с этим нужно считаться. Ничего идеально на практике не проходит. Но я не считаю, что это будет носить повсеместный характер", — прокомментировал исполнительный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич.

Для обманутых дольщиков заработала онлайн-приемная

«Единая Россия» запустила онлайн-приемную для обманутых дольщиков.
Пострадавшие участники долевого строительства смогут обратиться в приемную со своими заявлениями. Сообщается, что обращения будет использованы для подготовки депутатских запросов в различные инстанции.

«Мы запустили онлайн-приемную для обманутых дольщиков, куда люди могут обратиться со своими проблемами. Одной из главных форм деятельности рабочей группы являются выездные совещания на территориях, где застройщики начали процедуру банкротства. Также необходимо сосредоточиться на закреплении за территориями координаторов – депутатов Госдумы, которые на постоянной основе будут держать ситуацию под контролем. Кроме того, планируется вывести на новый уровень взаимодействие и сотрудничество с Минстроем, Генеральной прокуратурой, полномочными представителями президента РФ в федеральных округах и другими органами государственной власти», - заявил руководитель рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков и вкладчиков, первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин.

На сайте дольщики-ер.рф уже можно оставить свое заявление.

По данным рабочей группы, в России насчитывается 122 759 обманутых дольщиков и 921 проблемный объект.

Как сообщалось ранее, лидерами по числу проблемных объектов и количеству пострадавших граждан являются Новосибирская область и Самарская область, Краснодарский край, Московская, Саратовская и Ростовская области.

Подмосковье покинуло антирейтинг по количеству обманутых дольщиков

Московская область покинула антирейтинг российских регионов, лидирующих по количеству обманутых дольщиков. В Подмосковье стараются максимально быстро решить проблемы соинвесторов. Об этом телеканалу «360» сообщили в пресс-службе заместителя председателя подмосковного правительства.

На данный момент в Подмосковье насчитывают 24 проблемных объекта. Получения квартир ожидают 5,4 тысячи человек. До конца года планируется введение в эксплуатацию еще двух долгостроев. С начала года в Подмосковье решили проблемы почти трех тысяч граждан. Для этого правительство региона привлекло около восьми миллиардов рублей инвестиций.

Успехи подмосковного правительства отметил глава комитета Совета Федерации Дмитрий Азаров на круглом столе, посвященном решению проблем обманутых дольщиков. Он назвал работу над решением проблемы в регионе грамотной и системной.

«В течение этого года мы уступили сразу две позиции и стремимся к выходу из первой пятерки по числу проблемных долгостроев», — сообщил Герман Елянюшкин.

В антирейтинге по количеству обманутых дольщиков лидирует Красноярский край (74 проблемных объекта), Новосибирской, Самарской и Саратовской областям.

Помощь в борьбе с недобросовестными девелоперами оказывают правоохранители. С начала года по самым громким строительным аферам и скандалам возбудили уголовные дела. «Благодаря предпринятым мерам „случайные“ застройщики покидают рынок, сегодня в Подмосковье осталось чуть более 500 строительных компаний. Мы ожидаем, что в следующем году регион покинут порядка 70 некомпетентных девелоперов», — заключил Герман Елянюшкин.

В России создан «Фонд защиты прав дольщиков»

Об этом сообщил генеральный директор АИЖК Александр Плутник.
На базе АИЖК по поручению Правительства Российской Федерации создана унитарная некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Постановление Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 года №1310 «О защите прав граждан – участников долевого строительства», которое определяет порядок работы Фонда и управления денежными средствами, внесенными в Фонд застройщиками, подписано Председателем Правительства Российской Федерации Д.А. Медведевым.

Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень напомнил, что Фонд защиты прав граждан создан для разработки прозрачного механизма защиты прав и интересов дольщиков в случае банкротства застройщиков, в том числе путем финансирования завершения строительства, в соответствии с поручением Президента Российской Федерации В.В. Путина по итогам заседания Государственного совета 17 мая 2016 года. «Нынешнее страхование не защищает участников долевого строительства. С 1 января 2017 года в отношении новых объектов строительства застройщики будут делать взносы в Фонд защиты прав граждан. Работа Фонда повысит инвестиционную привлекательность принципа ДДУ. Это гарантия минимизации рисков, в отличие от нынешней системы, где страхование не работает», - отметил Михаил Мень.

Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам

С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков. Портал Novostroy-M.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, пояснить, что нужно знать об обновленном законе.

Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.

Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.

Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.

Изменения по застройщикам

Минимальный размер уставного капитала

Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.

Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.

Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?

На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).

Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.

Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.

В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.

Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.

Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.

Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.

Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.

Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.

Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.

Дольщиков оставят без страхования

Правительство готовит законопроект для отмены страхования долевого строительства
Глава Минстроя России Михаил Мень заявил о том, что с Минстрое подготовлен пакет законодательных инициатив, в частности об отмене страхования долевого строительства, сообщает интернет-портал «Квадрат.ру».

Сейчас страховые компании начали демпинговать на рынке страхования договоров долевого участия (ДДУ), считает Мень. Недобросовестные компании делают это для того, чтобы «набрать портфель» до начала работы компенсационного фонда дольщиков.

С 1 января за обеспечение выполнения обязательств застройщиков перед дольщиками по новым проектам будет отвечать специальный, тогда как раньше этим занимались страховые компании. И компании, таким образом, берут сейчас деньги за страховку, за которую вскоре не будут нести ответственность. «Ни о каком дублировании или дополнительном страховании речь не идет. Мы полностью меняем систему», - заявил министр.

Минстрой подготовил обращение в Банк России с просьбой инициировать проверку страховых компаний, работающих в сфере долевого строительства. «Данная ситуация вызывает опасения. Смогут ли страховые компании при наступлении страхового случая обеспечить права дольщиков, вызывает сомнения. Поэтому мы подготовили письмо в ЦБ, для того чтобы регулятор обратил внимание на эту проблему и принял соответствующие меры», - заявил Мень.

В прошлом году представители Минстроя заявляли, что почти все страховые компании, страхующие ответственность застройщиков по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), покинули рынок. В ведомстве констатировали, что «страхование не стало защитой дольщиков», поскольку крупные страховые компании на рынок так и не пришли, а после введения новых требований к страховщикам ДДУ из 16 компаний осталось всего две-три.

5 правил, как не стать обманутым дольщиком

Десятки тысяч обманутых дольщиков по всей стране каждый месяц пытаются обратить на себя внимание властей. Суды переполнены исками о взыскании средств, переданных неблагонадежным застройщикам. Процедуры банкротств строительных компаний в геометрической прогрессии увеличивают количество недостроенных объектов. В такой, опасной для покупателей новостроек, ситуации предложений продажи на первичном рынке не становится меньше. О том, что нужно знать при приобретении жилья в новостройке каждому покупателю, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Президент Гильдии Юристов Рынка Недвижимости).

В 214-ФЗ необходимо предусмотреть ответственность дольщика - Максим Гасиев

Все замечания и поправки к 214-ФЗ сегодня делятся на две большие категории, рассказал "Интерфаксу" президент группы ПСН Максим Гасиев.

"Это ужесточение ответственности застройщика и меры, стимулирующие развитие отрасли. Главное в обоих случаях не перестараться", - отметил он.

По мнению М. Гасиева, ужесточение ответственности должно быть соразмерным: "чтобы бизнесу не позволялось "дурака валять", но чтобы бизнес не искал способы обхода законодательства"

Говоря о мерах, стимулирующих развитие отрасли, эксперт отметил, что одна из идей, которые сейчас предлагается реализовать в законе, - это удерживать во внесудебном порядке штрафы, которые накладываются на дольщика. "То есть это ужесточение ответственности дольщика, а не застройщика", - заявил эксперт.

Он отметил, что схема, которая сегодня работает в западных странах (речь идет о схеме, при которой дольщик постепенно вносит средства на строительство дома - ИФ), проблематична для реализации в России.

"При длинной рассрочке, о которой, по сути дела, идет речь, дольщик сегодня может прийти в середине пути и сказать, что передумал финансировать проект. Такому дольщику, конечно, можно начислить штрафы, но вы сначала должны будете вернуть все его деньги, а потом судится с ним, чтобы получить все эти штрафы", - прокомментировал М. Гасиев.

Введение же ответственности дольщика поможет решить эту проблему, считает глава группы ПСН.

Разработанный Минстроем проект поправок в законодательство о долевом строительстве 8 декабря 2015 года был одобрен комиссией правительства России по законопроектной деятельности. Об этом во вторник сообщила заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Наталья Антипина на ежегодной встрече председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко со статс-секретарями министерств и ведомств РФ.

Приоритетная задача всех участников рынка – не допустить появления новых обманутых дольщиков

Накануне, 24 сентября, в Центральном Доме Художника стартовала выставка-ярмарка «Недвижимость от лидеров 2015». В первый день выставки состоялась пресс-конференция «Современные тенденции в градостроительстве и на рынке недвижимости».

С вступительным словом выступил начальник управления контроля за долевым участием в строительстве Министерства строительного комплекса Московской области Юрий Петрович Ковалев. Он рассказал о тех изменениях в 214-ФЗ, инициатором которых выступила Московская область. Юрий Петрович сообщил, что в настоящее время 608 застройщиков осуществляют строительство многоквартирных домов на территории региона, 37 строящихся объектов являются проблемными, поэтому изменения в закон направлены прежде всего на сведение к минимуму рисков участников долевого строительства.



С докладом на тему «Ужесточение требований к страховому обеспечению механизма долевого строительства» выступил председатель правления НО «ПОВС застройщиков» А.В. Ручьев.

«214-ФЗ должен эволюционировать, но отменять долевое строительство нельзя», – заявил Ручьев. По словам спикера, с этими выводами согласился Минстрой. Остальные участники пресс-конференции в своих выступлениях также поддержали позицию Ручьева. Александр Валерьевич рассказал, что сейчас в Минстрое обсуждаются предложения по изменению закона в 3-х основных направлениях: разработка механизмов банковского сопровождения долевого строительства, ужесточение требований к застройщикам, работающих в рамках 214-ФЗ в части прозрачности и целевого использования денежных средств, а также увеличения капитала застройщиков, привлекающих денежные средства для строительства в рамках договора участия в долевом строительстве.

Участники пресс-конференции сошлись во мнении, что на сегодняшний день приоритетная задача всех участников рынка – не допустить появления новых обманутых дольщиков.

С 24 по 27 сентября в Центральном Доме Художника прошла 33-я специализированная выставка-продажа «Недвижимость от лидеров». Событие проходит при официальной поддержке Правительства Москвы, Департамента градостроительной политики г. Москвы и Министерства строительного комплекса Московской области. Организаторы выставки: ОАО «ДСК-1», Ассоциация инвесторов Москвы и выставочно-полиграфический комплекс «Привет-Медиа». В осенней экспозиции принимает участие более 200 крупнейших застройщиков, агентств недвижимости и банков. Генеральный партнер выставки – инвестиционно-девелоперская группа компаний «МИЦ». Официальный партнер выставки - инвестиционно-девелоперская компания Est-a-Tet. Официальный партнер выставки - уполномоченный агент по реализации недвижимости от государственных застройщиков «Мосреалстрой». Официальный партнер делового форума RREF – многопрофильная проектная компания «Моспроект-3». Официальный партнер делового форума RREF - девелоперская компания «Галс-Девелопмент»

Как в кризис не стать обманутым дольщиком

В последнее время в СМИ все чаще появляются сообщения о финансовых трудностях, с которыми сталкиваются как небольшие застройщики, так и крупные девелоперские конгломераты. В судах растет число судебных дел, связанных с неисполнением строителями кредитных обязательств, нарушением условий договоров с поставщиками строительных материалов, подрядчиками. Не будет преувеличением сказать, что новостной фон напоминает ситуацию кризиса 2008 года. Адвокат и финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов дает несколько советов покупателям новостроек, которые помогут снизить риски покупки квартиры на первичном рынке жилья.

Правило № 1 — обходите котлованы

Едва ли не главными донорами крупных строительных проектов в последние годы были мелкие инвесторы, которые покупали жилье на стадии котлована и затем перепродавали его на 30–50 % дороже на завершающем этапе строительства. В предкризисной ситуации такие спекуляции становятся слишком рискованными. Если квартира приобретается не в инвестиционных целях, то надежнее приобретать жилье в уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства домах.

Правило № 2 — избегайте «серых» схем

Приобретайте строящееся жилье в проектах, которые реализуются по 214-му закону «О долевом строительстве». Обо всех «серых» вариантах — векселях, жилищно-строительных кооперативах и пр. — лучше забыть. Закон о долевом инвестировании не является стопроцентной гарантией от финансовых проблем, равно как и от потери вложенных денег. Однако в случае с «вексельно-кооперативными» стройками риски дольщиков возрастают в разы. «Как показывает практика, такие схемы оказываются слишком запутанными: сложные юридические конструкции не только создают условия для нецелевого использования средств дольщиков, но и препятствуют привлечению государства к решению возможных проблем», — замечает адвокат и финансовый консультант Олег Сухов.

Правило № 3 — не инвестируйте в амбиции

Не связывайтесь с девелоперами масштабных проектов, которые реализуются на колхозных полях. Подведение к таким микрорайонам необходимых инженерных коммуникаций, а также создание социальной и транспортной инфраструктуры — капиталоемкая задача, которая многим застройщикам в кризис может оказаться не по плечу. Прежде чем принять решение о покупке жилья в новостройке, выясните, обеспечена ли площадка под застройку инфраструктурой. Преимущества на стороне небольших проектов либо строек, которые реализуются поэтапно, с выделением очередей, состоящих из отдельных, желательно малоэтажных или среднеэтажных домов. В случае финансовых проблем девелоперу будет проще достроить пятиэтажку, чем тридцатиэтажную высотку.

Правило № 4 — ищите гарантов

Определенной гарантией ритмичного финансирования стройки является участие в проекте крупного банка с госучастием (Сбербанка, ВТБ). Такой банк уже на этапе выдачи кредита девелоперу анализирует юридическую и финансовую стороны проекта. В случае банкротства девелопера высока вероятность того, что банк-кредитор достроит объект сам либо привлечет для этого государственные ресурсы.

Правило № 5 — анализируйте информацию

Внимательно проверьте через Интернет отсутствие негативных отзывов о деятельности девелопера. Стоп-факторы: наличие скандальных объектов, незавершенных строек, объектов с сорванными датами сдачи в эксплуатацию; судебных дел, связанных с возвратом кредитов, земельных участков, банкротством и т. д. Для проверки информации можно обратиться в офис девелопера, в госорганы, задать вопросы участникам рынка, посетителям специализированных интернет-форумов о недвижимости.

В Подмосковье насчитывается 37 проблемных домов, которые возводятся на деньги дольщиков

В пресс-центре Минстройкомплекса Московского региона сообщили, что в области находится 37 проблемных строящихся зданий. Сообщается, что жилые дома возводятся на средства соинвесторов. Данные объекты не были введены в эксплуатацию в определенные сроки. Таким образом, были нарушены права около 6,529 тысяч дольщиков.

Кроме того, в пресс-релизе было сказано, что до октября 2012 года в Московском регионе размещалось 108 недостроенных вовремя комплексов. При этом обманутыми оказались примерно 18,078 тысяч жителей, вложивших свои средства в возведение этих объектов. Однако, с того времени до настоящего момента властям удалось уладить конфликт с 12,406 тысячами соинвесторов. Проблема была решена в отношении 79 зданий.

Власти обещают в текущем году защитить права 2,547 тысяч дольщиков. Таким образом, вопрос по 11 жилым комплексам будет решен. Сообщается, что уже жалобы 593 соинвесторов были удовлетворены. Проблема была разрешена в отношении 1 здания. Предполагается, что в этом году будут заниматься вопросами обманутых вкладчиков, которые вложили свои деньги в строительство домов, расположенных в Люберецком, Дмитровском, Клинском районах, а также в Климовске.

В пресс-центре сообщили, что в будущем власти собираются разработать новые правила для осуществления строительства жилых объектов за счет дольщиков. Сейчас при ведомстве создается рабочая группа, которая приступит к внедрению изменений в законодательство. Первые нововведения будут созданы уже к осени текущего года.