Как избежать проблем с квартирантами?

Сдавать в аренду недвижимость – прибыльное дело, которое позволяет получать постоянный доход и не требует больших усилий. Нередко такая деятельность сопряжена с рисками, которых, однако, можно избежать, если грамотно подготовиться к роли арендодателя и не сдавать свое жилье первому встречному.

Чем рискует собственник?

Существует несколько групп возможных жильцов – это семьи, студенты, одиночки, молодые пары и те, кто находится в постоянном поиске квартиры и переезжает с места на место. Можно рассматривать все перечисленные группы, однако необходимо внимательно знакомиться с будущими постояльцами: ведь, если не повезет, они могут нанести жилищу значительный ущерб и устроить собственнику сдаваемой в аренду недвижимости «веселую жизнь».

Татьяна Масленникова, руководитель отдела аренды компании «Адвекс-Приморское агентство», предупреждает собственников: «Квартиранты могут использовать арендованное жилье не по назначению – могут организовать мастерскую, общежитие для гастарбайтеров, в конце концов, просто бордель. Это приведет к жалобам соседей и длительным объяснениям с правоохранительными органами. В случае неграмотного или невнимательного использования бытовых приборов или любого другого оборудования квартиранты могут залить соседние квартиры, устроить пожар, нарушить работу электрических сетей. В конце концов, жильцы сдаваемой в аренду недвижимости могут оказаться заурядными мошенниками и вынести из квартиры все, что им приглянется».

Специалист по недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Ольга Малинина подчеркивает, что риск собственника остаться без заработанных денег, да еще и с ущербом имущества, велик. Помимо этого, часты случаи проживания в квартире большего количества людей, чем это предусмотрено договором, нарушения прав и интересов соседей, сдача в аренду недвижимости сторонним лицам (в субаренду). Ольга Малинина отмечает: «Иногда квартиранты завозят клопов, тараканов, а бывали случаи, что арендаторы заводили змей и даже крокодилов, которые выползали на лестничную площадку и пугали соседей».

Безопасная аренда недвижимости

Метр в рублях и копейках. Все, что необходимо знать собственнику об оценке его имущества

Даже если вы не имеете другой недвижимости, кроме единственной, приватизированной когда-то квартиры, которую не собираетесь ни продавать, ни дарить, ни закладывать, вам совсем не лишне будет узнать, сколько же она стоит.Дело в том, что с 2015 года налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, в жизни нередко возникают случаи, когда нам приходится оценивать и другое имущество: например, определять, за сколько можно продать старую машину. Или как высчитать ценность "в рублях и копейках" подаренного украшения или другой ценной вещи.

В каких случаях вам понадобится помощь независимого оценщика? Что такое кадастровая стоимость недвижимости, чем она отличается от рыночной? Как найти "золотую середину", если продавец и покупатель расходятся в оценке одного и того же товара? Как в случае необходимости правильно выбрать оценщика?

Ответы на многие вопросы по оценке можно найти в новом выпуске "Библиотечки "Российской газеты". Сборник так и называется: "Оценка имущества: все, что необходимо знать собственнику". Подготовлен он специалистами экспертной группы VETA, которые даже самые "замороченные" вещи написали простым и доступным языком, сопровождая примерами из жизни.

Что такое рыночная стоимость?

Опасно ли покупать квартиру у ребенка? Правила сделок с несовершеннолетними собственниками квартир

В соответствии с Конституцией РФ право быть собственником недвижимого имущества присваивается человеку с момента рождения. Но зачем оформлять несовершеннолетнего в собственники квартиры? Прежде всего, покупка недвижимого имущества на имя ребенка позволяет родителям обеспечить его собственным жильем. Во-вторых, это позволяет исключить объект недвижимости из списка совместно нажитого имущества и не делить его при разводе. В-третьих, если у одного из родителей имеются непогашенные кредиты, то оформление на имя несовершеннолетнего исключает риск конфискации, если заемщик откажется либо не сможет выплачивать кредит.

Право владения

Заместитель директора Единого центра коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Елена Бушурова призывает внимательно отнестись к сделкам с участием несовершеннолетних собственников: «Многие пугаются или даже не рассматривают для покупки объект недвижимости, где ребенок является совладельцем или единственным собственником квартиры. Надо ли этого бояться? Конечно, нет. Надо понимать, что без постановления органов опеки и попечительства такую квартиру в принципе не продать, поэтому родители ребенка должны предоставить сведения об альтернативном объекте, который будет оформляться на этого ребенка. Надо учесть, что метраж не должен быть меньше того, который продается, проще говоря, ухудшения прав на недвижимое имущество у ребенка не должно быть. Бывают объекты недвижимости, когда ребенок просто зарегистрирован в нем, но в собственности квартиры не имеет. В этом случае постановление органов опеки и попечительства не требуется, но необходимо уточнить, куда ребенок будет перерегистрирован. Хочу предупредить тех покупателей, кто покупает комнату в коммунальной квартире: если у совладельцев, то есть у соседей по коммунальной квартире, есть несовершеннолетние, которые являются собственниками, необходимо также постановление органов опеки и попечительства».

Подход к сделкам

Закон старается оставить за несовершеннолетними право на личные квадратные метры, поэтому во многих ситуациях собственника квартиры обязывают выделять доли всем членам семьи. К таким ситуациям относятся: использование материнского капитала для приобретения недвижимости или погашения ипотечного кредита, приобретение недвижимости или погашение ипотеки посредством субсидий, приватизация квартиры.

Несовершеннолетнему ребенку полагается доля и при оформлении завещания на объект недвижимости. Если одному из будущих собственников квартиры еще нет 14 лет, то от его имени будет действовать законный представитель (родитель или опекун), а присутствие ребенка необязательно. В период с 14 до 18 лет гражданин вправе сам осуществлять сделку, но только с письменного разрешения одного из родителей.

Главный собственник квартиры

«Планируя сделку с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо иметь в виду, что такую сделку можно совершить только с разрешения органов опеки, – поясняет адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк. – С 2016 года форма сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего может быть только нотариальная. Органы опеки, принимая решение о даче разрешения на продажу собственности ребенка, обязательно требуют оформления в собственность ребенка жилья, равного либо по своей рыночной стоимости превышающего отчуждаемое. При этом оцениваются многие факторы оформляемого взамен отчуждаемого жилья, такие, например, как площадь, местонахождение, инфраструктура, рекомендации врачей и многое другое».

Для органов опеки наиболее важен тот документ, который подтверждает, что вместо проданной недвижимости ребенку будет предоставлена другая и не хуже. Законом не допускается ухудшение имущественного положения детей, поэтому юному собственнику квартиры должна быть выделена площадь, равна или превышающая ту, которой он располагал до сделки. Сделку, не одобренную органами опеки и не заверенную нотариусом, признают недействительной.

Аренда офисных помещений от собственника

Решите заняться собственным бизнесом, и перед вами встанет большое количество вопросов, проблем и задач, при этом особенно внимательно следует подойти к обустройству офисного помещения, которое будут посещать ваши потенциальные покупатели, клиенты и бизнес партнёры.

На сегодняшний день рынок недвижимости, в том числе коммерческой, обширный и разнообразный, поэтому, чтобы выбрать наиболее подходящее помещение, вам потребуется много сил и времени. Но, к сожалению, стоимость недвижимости, в том числе коммерческой, достаточно высокая, особенно если речь идёт о крупном городе или мегаполисе, поэтому в такой ситуации гораздо выгодней воспользоваться услугой аренды, которая предоставляется на любой период времени.

На данный момент аренда офиса без комиссии возможна при обращении непосредственно к владельцу недвижимости, ведь только в таком случае величина аренды будет невысокой и доступной для потенциального арендатора. Для того, чтобы найти наиболее для вас подходящий объект для аренды, вы можете зайти на специальный сайт в интернете, где собственники недвижимости размещают объявления о предоставлении недвижимости в аренду. Выбирая объект, вы должны будете обратить внимание на определённые параметры, в том числе месторасположение помещения, его площадь, наличие удобных подъездных путей, возможность создания комфортных условий для офисных работников и так далее.

Если вас интересует аренда помещений под офис, то после того, как вы определитесь с подходящим объектом, вам потребуется заключить договор, в котором будут указаны все условия предоставления услуги, в том числе стоимость аренды, условия оплаты и прочее. Следует отметить, что величина арендной платы определяется, исходя из площади помещения, расстояния до центра города, наличия современных коммуникационных и инженерных систем, дополнительных условий аренды и так далее.

Поиск объекта для аренды под офис отнимет время, но если у вас нет свободного времени, то можно обратиться в агентство недвижимости, где вам предложат обширную базу, в том числе коммерческой недвижимости. Специалист агентства поможет вам определиться с выбором в кратчайшие сроки, а после этого проведёт оформление документации для официальной аренды, что позволит вам не только сэкономить время, но и ваши денежные средства, а также обезопасит от нечестных и непорядочных арендодателей и аферистов.

Собственники недвижимости в Подмосковье смогут получать услуги Росреестра в МФЦ соседних муниципальных образований

Собственники недвижимого имущества в Подмосковье получат возможность пользоваться услугами Росреестра не только в МФЦ своего города, но и в учреждениях соседних муниципальных образований. Об этом сообщает портал Правительства Московской области со ссылкой на Управление Росреестра по МО.

«Экстерриториальный принцип приема документов на получение госуслуг Росреестра через МФЦ распространяется еще на три территориальных отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области», – сообщает пресс-служба Управления.

Собственники Люберецкого муниципального р-на, г. Люберцы, г. о. Котельники и г. Дзержинский могут получать госуслуги Росреестра в любом МФЦ на этих территориях. Аналогично для Щелковского муниципального р-на, г. о. Фрязино, г. о. Звездный городок и г. о. Лосино-Петровский, а также для Ногинского муниципального р-на и г. о. Электросталь.

Можно ли оспорить завещание?

Недвижимость – один из самых распространенных типов имущества, передаваемого по наследству. Конфликты и разбирательства из-за наследуемых квартир – тоже весьма частое явление. Около 60% исков об оспаривании завещания подают близкие и дальние родственники, дети от предыдущих браков, которые оказываются обделенными наследодателем. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал о том, в каких случаях можно оспорить завещание.


Болезнь собственника
По закону завещание является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной по иску лица, права которого нарушены. Чаще всего формальным основанием для признания завещания недействительным становится невменяемость наследодателя в момент оформления бумаг.

«В этом случае истцы, заинтересованные в дезавуировании завещания, используют в качестве тарана статью 177 Гражданского кодекса, - рассказал Олег Сухов. - Согласно этой статье сделка, совершенная гражданином дееспособным, но находившимся в состоянии, не позволяющем ему понимать значение своих действий, может быть признана судом недействительной». Главным доказательством в этом случае является заключение судмедэкспертов, которые должны выявить ярко выраженные расстройства психики наследодателя при жизни и подтвердить, что из-за болезни он не мог адекватно воспринимать окружающую обстановку и руководить своими действиями во время подписания завещания. По словам адвоката, самый распространенный диагноз, который встречается в судебных решениях, это хроническое психическое расстройство в форме параноидной шизофрении с непрерывным типом течения. «Одно из резонансных дел рассматривается сейчас в Мосгорсуде, - рассказывает адвокат Олег Сухов. - Москвичка завещала долю в своей квартире, купленной совместно с мужем, своей матери. После смерти тещи недвижимость, по завещанию, досталась зятю. Однако сейчас завещание пытаются оспорить наследники - внучка и внук. Они требуют аннулировать завещание и признать за ними право на половину спорной квартиры, опираясь на заключение посмертной психиатрической экспертизы, которая уже признала пенсионерку слабоумной».

Обязательные наследники по закону
Очень много споров вокруг завещаний инициируют лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, независимо от наличия завещания. По закону, право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Согласно статье 1149 ГК РФ эта группа родственников вправе претендовать, как минимум, на половину доли, которая причиталась бы каждому из них по закону – то есть если бы родственник не оставил завещания. Очень часто иски о признании права на обязательную долю подают проживающие отдельно от наследодателя его нетрудоспособные дети от другого брака.

Недостойные наследники
Наиболее экзотичным основанием для оспаривания завещаний (которое, тем не менее, также периодически применяется) является норма Гражданского кодекса о недостойных наследниках. Она позволяет исключить из наследственного периметра граждан, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя и других наследников, пытались обернуть ситуацию в свою пользу.

Основная интрига в таких делах – доказанность умышленного характера действий, направленных против наследодателя. «Например, если на наследство претендует сын, убивший во время пьяной ссоры своего отца, то вердикт суда предсказуем, - резюмирует адвокат. - А вот если будет доказано, что действия наследника были непредумышленными и совершенными в пределах самообороны, эта норма закона может уже не сработать».