Перепланировка: что можно и нельзя

Какие виды работ запрещены и разрешены при перепланировках

Присоединение лоджии

Гостиная, совмещенная с кухней-столовой

источник

Небольшая перепланировка двухкомнатной хрущевки

Небольшая перепланировка двухкомнатной хрущевки

Проект перепланировки двухкомнатной "Хрущевки"

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Собственники недвижимого имущества в силу различных причин часто переустраивают, достраивают принадлежащие им помещения, не задумываясь о юридических аспектах такой деятельности. На практике, у собственника такого имущества могут возникнуть разнообразные проблемы, вплоть до невозможности отчуждения (продажи, дарения и т. д.) и регистрации имущества.

Отныне перепланировка и переустройство квартиры возможны только после согласования с органом местного самоуправления и внесения поправок в технический паспорт квартиры. Выступить с инициативой проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) определяет: переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилья определены в статье 26 ЖК РФ.
 1. Переустройство и/или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения;
2. Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения представляет: заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме №160-ФЗ 23.07.2008; правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения; технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения; согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу заявителя документ, подтверждающий принятие такого решения.

Работы, выполняемые без оформления разрешительной документации
1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.
2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Работы, выполняемые по эскизам, с оформлением разрешительной документации Если предусматриваются работы по переустройству и/или перепланировке жилого и нежилого помещения в жилом доме, для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов и с остальными документами представляются заявителями в орган, осуществляющий согласование.
Перечень работ.
1. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок.
2. Устройство проемов в ненесущих перегородках.
3. Заделка дверных проемов в несущих стенах.
4. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.
5. Замена столярных элементов фасада с изменением рисунка (согласовывается с ГорАрхитектурой).
6. Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь.
7. Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей.

Работы, выполняемые по проектам, с оформлением разрешительной документации Если планируемые мероприятия требуют разработки и согласования проектов, то они должны изготавливаться на весь объем работ.
Перечень работ
1. Устройство проемов в несущих стенах и перегородках (при объединении помещений по горизонтали).
2. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали).
3. Устройство внутренних лестниц.
4. Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен.
5. Изменение полов (с увеличением нагрузок).
6. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения в эркеры).
7. Остекление лоджий и балконов.
8. Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров.
9. Ликвидация или изменение тамбуров.
10. Устройство лоджий, балконов.
11. Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.
12. Создание тамбуров и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий.
13. Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д.
14. Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.
15. Объединение лоджий с внутренними помещениями.
16. Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих.
17. Устройство лоджий на первых этажах, террас, устройство (ликвидация) балконов, непредусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами.
18. Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь.
19. Установка электроплит взамен газовых.
20. Замена и (или) установка дополнительного оборудования) с увеличением энерго-, водопотребления и/или с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления). 

Разработку проектной документации осуществляют организации и лица, имеющие лицензию на данный вид работ. 

В договорах должны предусматриваться обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами (ГосПожНадзором, Газовой Инспекцией, Управляющей Компанией и т. д.) и ведению авторского надзора. Последнее можно оформить отдельным договором. Договор об авторском надзоре с проектной организацией нужен для того, чтобы инженер, разработавший проект, оценил выполненные работы и подписал Акт на скрытые работы. В противном случае, получение Акта на скрытые работы невозможно.

 Акт на скрытые работы является обязательным документом, предоставляемым при подписании комиссией Акта приемки выполненных ремонтно-строительных работ. Неподписание комиссией Акта приемки выполненных работ делает невозможным внесение изменений в поэтажный план БТИ. Подписание комиссией Акта приемки — основание для снятия перепланировки с контроля. После завершения работ — внесение изменений в поэтажный план БТИ.

Не допускаются переустройство и перепланировка, при которых: ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; переустроенное помещение может быть отнесено к категории непригодных для проживания; предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса их функционального назначения; затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны без соответствующего разрешения начальника штаба; нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение; устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов; предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. 

Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и/или перепланировку жилого помещения. Помимо обязанности нести административную ответственность у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера — они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

Как сделать кабинет на балконе

Как вы используете свой балкон? Как место для курения или склад для всякого рода хлама, старых, забытых вещей или хранения консервации? Предлагаем оборудовать на балконе рабочий кабинет – укромный уголок, где вы можете уединиться, поработать, почитать, погрузиться в интернет, заняться любимым увлечением.Итак, для создания кабинета на балконе должны быть выполнены следующие условия:

1. В первую очередь балкон должен быть застеклен. На окнах желательны жалюзи или шторы.

2. На балконе должен быть произведен капитальный ремонт – наружные стены утеплены и обшиты пластиком, внутренние стены и потолок– обшиты вагонкой или оклеены обоями. Все балконное пространство должно быть освобождено от ненужных вещей.

3. Если вы хотите пользоваться кабинетом на балконе круглый год, придется установить систему отопления. Это могут быть как – радиаторы, так и система теплого пола или сплит-система. Как дополнение, можно будет использовать электрический обогреватель.

4. Для оборудования кабинета на балконе также нужно хорошее освещение и определенное количество розеток.

5. Мебели в таком кабинете не должно быть много. Рабочий стол вполне может заменить столешница, прикрученная к стене. Также можно сделать две-три полки для книг и дисков. Важнейший момент для хорошей работы— удобный стул или кресло. На пол можно уложить небольшой коврик.

Кухня в квартире-студии

Перепланировка, переустройство и реконструкция: советы юристов

Взявшись за ремонт, вы вскоре обнаружите ряд проблем, с которыми сталкиваются из-за незнания законов. Отличать переустройство от перепланировки помогают юристы Кирилл Ромашов и Андрей Катловский.

Перепланировка

Определение перепланировки. Перепланировка жилого помещения— это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Она подразумевает проведение ремонтно-строительных работ, в результате которых фактическая архитектура квартиры перестает соответствовать указанной в поэтажном плане застройки. Чтобы произвести перепланировку, необходимо получить разрешение в установленном законодательством порядке. Перепланировка проводится с целью повышения уровня комфортности проживания в жилых комнатах. В нежилых помещениях задачи перепланировки иные: здесь перепланировка — это повышение потребительских качеств помещения путем устройства естественного освещения, самостоятельного входа, оборудования санузла, вентиляции и т.д.

Кирилл Ромашов, юрист, кандидат наук, директор Центра аналитической юриспруденции и правовой защиты: В силу элементарного незнания законодательства люди часто сталкиваются с «непреодолимыми» на первый взгляд препятствиями, которых можно было бы избежать. Здесь не может быть других советов, кроме как детально разобраться, что вы сделали или же собираетесь сделать: перепланировку, переустройство или реконструкцию помещения.Что такое перепланировка? — Согласно статье 25 Жилищного Кодекса РФ понятие перепланировки включает: демонтаж и возведение новых стен и перегородок, заделывание и установку дверных проемов и арок, перенос и разборку перегородок, разукрупнение (т.е. уменьшение) и укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д. Помните, что ремонтно-строительные работы, направленные на реализацию перепланировки, нужно производить с учетом положений, предусмотренных Правилами технической эксплуатации жилищного фонда, разделы 4 и 5 (утверждены Постановлением Госстроя России, 27.09.2003 г.).

Переустройство

Установка оборудования. Переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Согласно статье 25 Жилищного Кодекса РФ это преобразование также требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Чтобы согласовать любой вид переустройства, потребуется наличие проекта или эскиза (может быть выполнен как специалистом, так и собственноручно). Проект заказывается в специализированной лицензированной организации (например, в частной архитектурной организации, получившей лицензию Москомархитектуры). Как правило, к работам по переустройству относятся: установка бытовых электроплит взамен газовых; перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Андрей Катловский, юрист, директор правового департамента Центра аналитической юриспруденции и правовой защиты:
— Чаще всего работы по перепланировке и переустройству проводятся одновременно. Нередки случаи, когда люди путают понятия «перепланировка», «переустройство» и «реконструкция». Последнее содержится в Градостроительном кодексе. Главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вносятся существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором – изменяется планировка (разрушаются или устанавливаются новые стены, объединяются комнаты и даже квартиры).

Реконструкция

Работы по фасаду. Реконструкция — это работы по фасаду, в том числе остекление балконов и лоджий, установка оконных и дверных проемов. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ она подразумевает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения. Для всех видов работ по реконструкции необходим проект, причем для объединения лоджий и балконов требуется еще разрешение Москомархитектуры. Как и переустройство с перепланировкой, реконструкция проводится с соблюдением требований законодательства, т.е. на основании принятого уполномоченным органом решения. Не стоит забывать, что фасад многоквартирного дома является общим имуществом. Исходя из того, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется с согласия всех собственников (ст. 246 Гражданский Кодекс РФ), ст. 44 Жилищного кодекса РФ указывает на то, что реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна производиться на основании решения общего собрания собственников (в том числе п. 14. ст. 1 Градостроительный Кодекс РФ).

При наличии разрешения Москомархитектуры по проекту выполняются все работы по реконструкции: устройство, изменение формы и ликвидация оконных и наружных дверных проемов; устройство и изменение входов в здание; пристройка тамбуров входов; ликвидация и изменение формы балконов, тамбуров, козырьков; остекление лоджий и балконов; замена столярных элементов фасада; установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.); изменение материалов и пластики внешних конструкций; объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями, — рассказывает Кирилл Ромашев

Идея перепланировки двухкомнатной квартиры

Результат разумной организации пространства малосемейки